买房违约找哪种律师，房屋买卖合同违约金如何约定

【原告周某1、周某2】诉称：2020年12月11日，原告周某1和被告曹某，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定：曹某将其位于海淀区某房屋出售给我们，房屋总价款共计675万元。曹某应于2021年6月11日前将该房屋交给我方，曹某逾期交付房屋在30日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，应每日按照已付房价款万分之五的标准向我方支付违约金，合同继续履行。

截止到2021年3月23日，我们按照合同约定向曹某交付购房款共计655万元，但曹某迟迟未按合同约定交付房屋，直至2021年7月10日，曹某才履行交付义务，曹某逾期交付房屋的行为给我方的生活和工作带来诸多不便，我们要求曹某按照合同约定支付违约金，曹某迟迟不予支付，为维护我方的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.曹某向我们支付延期交付房屋的违约金94975元（以655万元购房款为基数，按照每天万分之五的标准，自2021年6月12日计算至2021年7月10日止，共计29天）；2.诉讼费由曹某承担。望判如所请。

【被告曹某】辩称：涉案房屋需在我孙女小学毕业后进行交付，系本交易能够发生的前提基础。如该条件不能满足，则不可能发生本交易。周某1及其妻子为解决其孙子女上学问题需要购买具备入学名额的住房一套，我的房屋作为唯一符合其需求的房源，周某1及其妻子在2020年12月11日看房当日便通过联众房地产公司工作人员与我商议房屋买卖事宜。

在此过程中，我明确表示孙女小学尚未毕业全家无法短期内搬离房屋，故不急于搬离卖房事宜。周某1对此亦明确表示只要我全家搬离房屋的时候不影响其孙子女户口转入学籍登记即可，其可以等待我全家搬离后再实际入住。在周某1同意我为本次交易设定的前提条件后，即我孙女小学毕业后方可交付房屋，我便与周某1在中介公司商议具体签约事宜。

在双方就具体交付房屋时间进行多次沟通，中介公司草拟完合同文本时我儿子打电话告知孙女在7月后方可小学毕业。随即，我便将此情况告知周某1，并明确表示如其能接受7月后交付房屋便继续交易，反之则终止交易。经中介公司居中协调后，周某1再次同意我交付房屋的条件并表示只要不影响其孙子女入学，我7月乃至8月搬走都可以。

在此基础上，双方在签署《北京市存量房屋买卖合同》的同时一并签署了《补充协议》，将我实际交付房屋的时间最终确定为2021年7月12日前。就体现房屋交付具体时间的《补充协议》第二条第（七）款虽文字表述为“物业交割”，但中介公司对此明确表示因该协议系公司格式版本不便修改，故口头向交易双方解释该“物业交割”等同于“房屋交付”，我及周某1均对此不持异议。最终，交易双方确认将房屋交付时间从《北京市存量房屋买卖合同》约定的2021年6月11日修改为《补充协议》约定的2021年7月12日。我已严格按照与周某1合议的合同精神如约履行完所有合同义务，不构成违约。

我在2021年7月12日前不仅完成了房屋交付，亦配合周某1将房屋买受人变更为并未参与合同签订的周某2，并配合按时办理户口迁出迁入事宜，已如约履行完全部合同义务，不构成违约。中介公司工作人员作为交易的全程参与者、协调者亦对我的履约情况予以肯定，并明确表示我不存在违约行为。请法院查明事实真相，驳回周某1、周某2的诉讼请求。

【人民法院查明】：1、2020年12月11日，曹某（出卖人）与周某1（买受人）在联众房地产公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定周某1购买涉案房屋，房屋成交价格为375万元。合同第六条房屋交付约定：出卖人应当在2021年6月11日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1.1出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该补充协议中所列物品；1.2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；1.3.移交该房屋房门钥匙。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、网络及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。第七条违约责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，预期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。同日，三方签订《补充协议》，约定房屋成交价格为375万元，另该房屋家具家电、装饰装修和配套设施设备等作价为400万元，上述总计为总房款675万元。《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定中第（七）项物业交割约定，甲乙双方应当在2021年7月12日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的总房款中留存10万元作为物业交割保证金。乙方留存的物业交割保证金应于该房屋物业交割后1个工作日内由乙方自行支付给甲方，乙方未按约定时间进行支付的，按所签署的买卖合同第七条第（二）款逾期付款责任对甲方进行赔偿。

2、2020年12月11日，曹某（甲方）、周某1（乙方）、周某2（新买受人）与联众房地产公司（丙方）签订《变更协议》，约定买受人由周某1变更为周某2，各方就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》《房屋买卖居间合同》及《补充协议》项下乙方的权利义务全部转让于新买受人，新买受人同意受让上述合同及补充协议项下的全部权利义务。

3、2021年3月4日，周某2取得涉案房屋不动产权证。2021年7月10日，曹某与周某2签订《房屋交割清单》，清单中包括房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔和相关费用明细两部分内容，其中费用明细中记载了水、电、燃气、物业费读数及结算情况，双方在交房确认处分别签字。

4、周某1、周某2主张根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，曹某应于2021年6月11日前交付房屋，而其于2021年7月10日交房已构成违约。为此，周某1、周某2提交微信群聊天记录，证明周某2于2021年6月13日向曹某催交房屋，曹某仍迟迟不予交付。曹某对上述证据的真实性认可，但认为该证据不能反映全部情况，且其与联众房地产公司工作人员均提出交房时间已变更为2021年7月12日前。

5、曹某主张周某1对变更后的交房时间是明知且同意的，为此提交证人证言三份，并申请联众房地产公司工作人员孟某出庭作证。孟某当庭陈述，周某1与曹某签订买卖合同时约定的房屋交付时间为2021年6月11日，因曹某换房需要周期，提出延后到7月交房，周某1同意了，说七月八月都可以，因当时店里只剩一份制式合同了，所以在签订《补充协议》时将交付日期变更为2021年7月12日。签约当天，我就向双方解释了合同里的交付时间和补充协议的物业交割是一件事，7月10日的物业交割就是交付房屋。根据交易惯例，也不可能存在先交付房屋再进行物业交割的情况，否则交付后可能存在因物业、水电等费用发生纠纷，而且交易过程中的约定主要以补充协议的约定为准。

周某1、周某2对证人身份予以认可，但对三份证人证言及证人当庭陈述均不予认可，认为是因联众房地产公司的错误引导致使双方产生矛盾，证人主张交付房屋和物业交割是同一概念是为了避免该公司追责。周某1、周某2主张房屋交付指的是交付房屋，物业交割指的是物业管理、供暖、水电、燃气、有线等物业相关房屋附属设施的交割，二者是不同的概念。

【人民法院认为】：曹某与周某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》以及曹某与周某1、周某2签订的《变更协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。在签订《变更协议》后，房屋买受人变更为周某2，周某1不再是合同相对方，其作为本案原告不适格。

本案争议焦点为双方《补充协议》中约定的物业交割时间是否为对合同中房屋交付时间的变更。周某2主张房屋交付与物业交割属不同概念，应当分别履行，曹某于2021年7月10日交付房屋已构成违约，曹某对此不予认可。

根据买卖合同第六条的约定，房屋交付时，应当对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋房门钥匙。根据上述约定，房屋交付时应当同时进行物业交割，以确定并结清交付前的相关费用。虽房屋交付与物业交割的定义与外延存在些许差异，但在交易实践中，通常情况下二者是同时履行的，因房屋交付前的相关费用应由出卖人承担，交付后的相关费用应由买受人承担，若房屋交付时不进行物业交割，交付后使用一段期间再进行物业交割，明显不符合常理，且两者相隔期间产生的各项费用金额亦无法确定。

根据证人孟某出庭作证陈述，双方在签订《补充协议》时明确知晓协议中约定的物业交割时间即为房屋交付时间，曹某于2021年7月10日向周某2交付房屋，符合协议约定，不构成违约。故周某2要求曹某支付延迟交房违约金的请求，于法无据，本院不予支持。

【判决结果】：驳回周某1、周某2的全部诉讼请求。