上海动迁找律师费用，宅基地动迁时考虑人口因素,离婚时可以分割动迁利益吗

案情导读

近年来，征收集体土地带来的宅基地动迁利益分割问题日益明显。特别是涉动迁利益的离婚案件，如何对动迁利益进行分割往往是争议焦点，根据采用不同的“数人头”或是“数砖头”方案，最后的结果可能大相径庭。律师观点动迁补偿中的“人口因素”我国《土地管理法》将宅基地房屋作为集体土地地上附着物看待，具体补偿措施授权各省、自治区、直辖市规定。其中，上海市征收集体土地时，对居住房屋的货币补偿金额计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价+土地使用权基价+价格补贴）×房屋建筑面积。可见，这是“数砖头”的计算方法。但实务中并非只有一种方法，不少农村私房拆迁的案件中，多数因出于保障宅基地集体土地使用权，通过“数人头”的方式计算补偿金额，根据户籍人口来计算安置利益。其中，“人口因素”的考虑主要体现在两个方面：一是动迁宅基地使用权货币补偿款根据“人均面积标准”来计算，即根据户内符合条件的人数乘以人均XX平方米的建房标准，得出户内总建筑面积，再乘以该地段的土地使用权基价，得出土地使用权货币补偿款；二是直接规定可分配的安置房屋，按照人均XX平方米的标准计算安置房屋面积。当离婚案件涉及房屋动迁，因结婚而将户籍迁入宅基地的人员，离婚时能否分得相关动迁利益是实务中较为复杂的一点。通常来说，首先看《安置补偿协议》中是否明确列出了此次动迁的应安置人口，所有的在列安置人员均有权享有安置利益。即便安置对象对建房毫无贡献，只要拆迁人（补偿协议的甲方）出于居住保障的本意，在协议中将其列为安置对象，则其应当享有安置利益，离婚时有权分割动迁利益。若动迁不考虑人口因素，即便存在因婚姻而迁入户籍的事实，因其非宅基地使用权人，若能证明对宅基地房屋存在贡献，则其可享有安置利益，但是法院对此一般不予以采信，因此实务中此类案件的处理难度较大。诉讼时效基于婚姻的解体而要求分割共有财产而要求分得动迁安置所得份额系基于物权请求权，不适用诉讼时效。离婚协议中的赠予离婚时，若一方在离婚协议中放弃房屋所有权归另一方所有，视为该方将该部分房屋所有权赠予给另一方。继承放弃的效力放弃继承是指继承人在继承开始后到遗产处理前，享有作出放弃自己的继承地位和应继份额的权利。放弃继承无需征求任何人的同意或认可，是继承人对自己权利的处分，只要不损害社会和他人利益，任何人不得干涉。基本案情本案中，一审被告王某，其育有周某2和周某3两子女。1998年，一审原告孟某与被告周某2结婚，并将户口迁入该户。2005年房屋动迁，分得1303室房屋和803室，均登记在王某名下。其中，803室由王某和周某居住使用，1303室由孟某和周某2居住使用。后孟某与周某2离婚，并主张对其居住使用的1303室安置房屋享有所有权。一审判决孟某对该房屋具有所有权，王某等人提起上诉，主张私房的所有权属于王某一人，孟某仅具有居住权，而非所有权，因此不享有动迁利益。

案情梳理

法院经审理查明，王某与周某（2015年7月6日过世）系夫妻关系，双方育有子女周某2、周某3。1998年，孟某与周某2登记结婚。2005年，房屋（权利人为王某）动迁，天银公司（甲方）与王某（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》中约定：“……被拆迁人为王某；乙方原居住的私有房屋产权人系王某，核定房屋建筑面积16平方米；乙方的政策安置人口为王某、周某2、孟某以及周某，计4人。每人30平米，共120平。乙方的房屋被拆除后，分得1303室房屋和803室房屋，建筑面积为140平……相抵不足部分按每平米建筑面积房屋成本价的50%补差，差额款为56368元，乙方另应支付房屋、层次结构调整费每平方米建筑面积为90X110和50X50元，计价的价款12,400元；因户室比原因实际分房面积大于应分房政策建筑面积20平方米部分，甲方同意乙方以优惠价出资购买，价格为32,500元；按本市房屋估价标准估价，乙方原私房补偿款为3,544.99元，六折计算实际应得补偿款2,126.99元；甲乙双方政策分房面积之价款与原私房补偿价款相抵，乙方在2005年11月24日付给甲方补偿价款为99,141.01元；甲方付给乙方搬家补助费500元；乙方提前在2005年10月31日前迁离原址的，甲方向乙方发放奖励费4,000元；过渡费每人每月发放300元……”。2009年3月3日，1303室房屋（51.04平方米）和803室房屋（91.20平方米）登记至王某名下。2005年10月24日，天银公司出具曹家宅基地动迁费用结算清单。该清单显示动迁户为王某；过渡费1,200X6=7,200元；房屋差额款94,641.01元；合计87,441.01元。2008年7月18日，王某向天银公司转账87,441.01元，备注为XX宅XX号，房差款。7月21日，天银公司开具发票，摘要为房差款（XX宅XX号），金额为87,441.01元。2016年3月9日，孟某与周某2签署协议书，约定：“……奉贤区一房产归男方所有（仅限男方本人和其母亲居住，男方百年后归女方所有）；黄浦区一房产归女方所有；男方放弃长宁区动迁所得30平米的所有权归女方所有，放弃XX路XX弄XX号XX室的所有权利。此处房产的使用权，预期产权和收益等均归女方所有，在男方母亲百年后产权或当时市场价折价款转给女方……”2015年7月6日，周某过世。法院判决一审法院判决孟某对其所居住使用的房屋享有所有权，王某协助孟某办理房屋的产权变更登记的过户手续。二审法院维持原判。法律分析本案争议焦点之一为一审原告是否享有动迁利益，其关键在于其对该安置房屋享有所有权还是居住权？一审法院认为，虽然动迁利益来源于王某的私房，但安置利益主要根据安置人口的人数确定，故根据王某与天银公司签订的房屋拆迁补偿安置协议的约定，本次动迁所得安置利益应为王某、周某2、孟某以及周某共有。二审法院进一步认为，被拆迁房屋产权登记在王某一人名下，但该房系农村宅基地房屋，即是以户为单位建设的宅基地房，故房屋产权虽然登记在王某一人名下，实质上系该户成员共有。1998年被上诉人孟某与周某2结婚，并在2002年将其户籍迁入被拆迁房屋，成为该户的一员，直至2005年动迁。动迁单位经过被拆迁户所在生产队、村委会以及镇市政科三级组织审核确认被上诉人为安置人口之一，其获安置权利不应被剥夺。王某作为该户代表签署拆迁补偿协议，并随后将安置房屋的产权登记在自己名下，并不代表安置房屋归王某一人所有，而应认定为王某暂时代持。其他共有权人随时有权要求将自己的共有权利显名化。孟某基于与周某2婚姻的解体，而要求分割共有财产，主张的份额中，要求分得动迁安置所得份额系基于物权请求权，不适用诉讼时效。争议焦点之二为如何分割动迁利益？一审法院认为，王某作为权利人，应当适当多分。孟某作为安置人员之一，对安置面积具有贡献，有权要求分割，具体份额应当根据拆迁补偿安置协议及家庭内部的实际情况综合判定。因离婚协议中周某2将其所享有的房屋面积所有权赠予给孟某，再加上孟某本身所享有的一个人口因素的房屋面积所有权，总计60平米，所以孟某所持有的两个人口因素的房屋面积大于1303室建筑面积，其有权获得1303室房屋所有权。另周某于2015年7月6日过世，其安置利益应由其继承人享有，且周某2明确表示放弃继承权，无需经任何人的同意或者追认。故孟某要求分得周某2继承份额的主张，法院不予支持。

案例来源王某等与孟某共有物分割纠纷二审案件二审民事判决书(2019)沪01民终15850号