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正值疫情防控和复工复产的关键时期，肇庆市高要大型台资企业遇到一宗十分刺手的连环租赁合同和群体性劳资纠纷。如果不在短时间内妥善处理完毕，将会影响到社会稳定、疫情防控和企业复工复产。问题严峻地摆在了这家大型台资企业面前。

一、基本案情

2020年3月7日，肇庆市高要大型台资企业向广东开信律师事务所郭生平律师发来求助信息，请求协助处理白土分厂《厂房租赁合同》纠纷和112名员工重新安置与遣散问题。

经核实：该台资企业于2014年5月5日，与转租人陈某签定了一份《厂房租用合同》，约定“租期为10年，自2014年5月5日至2024年5月4日”。

春节前，该台资企业突然收到村委会发来的一份《合同到期通知》，明确村委会与陈某签定的原租赁合同于2020年3月18日到期，并要求陈某及时清理物品，准时将场地退还给村委会。收到通知后，该台资企业感到问题严重，经研究后，要求转租人陈某尽快与村委会协调处理，将租期延长至今年7月。然而，陈某以在国外旅游为由，迟至3月7日都未能取得延长租期的结果，眼看租期即将到期。

针对上述情况，企业只好一方面准备搬迁机械设备，另一方面准备关闭分厂，对员工进行安置。经与112名员工初步协商，发现只有21名员工愿意到总厂工作，其余91名员工，均不同意到总厂工作，要求企业给予经济补偿。其中一名怀孕4个月的妇女不仅要求经济补偿，而且还要企业支付将来的产假工资。

随着租期一天天逼近，企业已无退路可走，必须正确应对如下几个方面的问题：

第一、如何处理《厂房租用合同》纠纷和机械设备搬迁问题，以免出现前后两份租赁合同连环违约的不利情况；

第二、如何从转租人陈某那里索回15万元保证金以及预交的两个半月的租金；

第三、分厂关闭后，112名员工如何安置处理?

二、法律分析意见

根据该台资企业的请求，结合案件具体情况，广东开信律师事务所经办律师分析认为：该案包括两个方面的法律关系，一是连环租赁合同法律关系；二是劳资法律关系。

(一)在转租赁合同法律关系中，企业需要处理好哪些法律问题?

1.原租赁合同到期，企业与陈某签订的转租合同是否终止履行?

经查，尽管村委会知道陈某与企业存在转租行为，但是，村委会并没书面同意陈某与企业签订转租合同。根据《合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。既然村委会已于春节前同时向陈某和企业发送了《合同到期通知书》，意味着村委会已决定在原租赁合同到期后，终止原租赁合同的履行，不再延长租期。

按照《城市房屋租赁管理办法》第三十一条规定:“转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应地变更、解除或终止”。据此规定，随着原租赁合同的终止，陈某的租赁权随之消灭，陈某不再具有转租的资格，转租合同也随之终止。

2.原租赁合同到期，转租人陈某是否应承担违约责任?

由于转租人陈某的过错，导致双方签订的转租合同与原租凭合同约定的租期产生矛盾，致使转租合同无法继续履行。对此，根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，转租人陈某应承担违约责任，双倍返还保证金，退还预收的两个半月的租金，并赔偿企业损失。

3.在3月18日前，企业是否能够以收到村委会《合同到期通知》为由，向陈某主张解除合同?

由于企业在收到村委会通知后，曾要求陈某与村委会协商延长租赁期限，构成合同法上的“要约”，陈某有权在3月18日前的任何一天作出承诺，并与企业达成延长租期的补充协议。因此，在3月18日前，未得到陈某不能延长租赁期限的通知前，企业不能以收到村委会《合同到期通知》为由，向陈某主张解除合同。否则，陈某反而会以《合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，主张企业承担违约责任，没收租赁保证金，并拒绝退还预交的两个半月的租金。

4.企业是否可以等到3月18日后，再搬迁机械设备?

除非事先征得村委会与陈某的同意，否则，企业等到3月18日后，再搬迁机械设备，会构成连环违约。届时，陈某会以企业退还场地逾期为由，借故没收企业交纳的租赁保证金和预交的两个半月的租金。

因此，企业不能等到3月18日后，再搬迁机械设备。

5.企业是否可以索回租赁保证金和预交的两个半月的租金?

只要企业能在3月18日前，搬迁机械设备并将场地退还给陈某，那么，企业就不构成任何违约。相反，陈某因为无法提供租赁场地，构成违约，应承担违约责任。根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，企业有权向陈某索回租赁保证金与预交的两个半月的租金，并可要求陈某承担因其丧失履约条件而导致的损失。

(二)在劳资法律关系中，企业需要处理好哪些法律问题?

1.分公司关闭，企业安排员工到总厂工作，应满足哪些条件?

企业安排员工到总厂工作，实际上就是变更劳动合同约定的内容，即变更“劳动地点和岗位”。根据《劳动合同法》第三十五条规定，用人单位与劳动者协商一致，可以变更劳动合同约定的内容。

用人单位要与劳动者协商一致，变更劳动合同约定的内容，首先必须满足如下几个方面的条件：第一、保持员工原待遇不降低；第二、用人单位采取了合理的弥补措施，如提供班车、交通补贴等，确保员工上、下班方便；第三、调整工作地点和岗位具有合理性，不存在侮辱或惩罚性质。

否则，员工有权拒绝调整工作地点和岗位，并有权要求解除劳动合同，且企业必须给予员工经济补偿。

2.如果经过协商，员工同意到总厂工作，企业需要履行什么手续?

在保持劳动待遇不降低且企业愿意提供班车接送的情况下，员工同意到总厂工作，企业应与员工签订补充协议，就变更劳动地点和岗位作出明确约定，以免日后劳资双方再为“变更劳动地点和岗位”产生争议。

3.如果经过协商，员工拒绝到总厂工作，企业是否需要给予员工经济补偿金?

按照《广东省高级人民法院关于审理劳动争议案件疑难问题的解答》第9条规定“……如企业搬迁未对劳动者造成明显的影响，且用人单位采取了合理的弥补措施(如提供班车、交通补贴等)，劳动者解除劳动合同理由不充分的，用人单位无须支付解除劳动合同的经济补偿金”。

据上，在保持劳动待遇不变且企业愿意提供班车接送的情况下，如果经过协商，员工仍拒绝到总厂工作，企业无需给予员工经济补偿金。

4.对于怀孕四个月的孕妇拒绝到总厂上班，并要求解除劳动合同，企业是否要支付经济补偿金和将来的产假工资?

本来，按照《中华人民共和国劳动合同法》第四十二条第(四)项规定：女员工在孕期、产期、哺乳期的，用人单位不得依照本法第四十条、第四十一条的规定解除劳动合同。

但是，对于孕妇要求解除劳动合同，法律没有作限制性规定。

根据《广东省高级人民法院关于审理劳动争议案件疑难问题的解答》第9条规定，由于该孕妇要求解除劳动合同，理由不充分，企业无须支付该孕妇经济补偿金。

至于该孕妇要求支付将来的产假工资，由于其请求的事项发生在劳动合同解除之后，且其将来已不在该台资企业工作，因此，不存在该台资企业应向其支付将来的产假工资问题。

三、处理方式和结果

(一)转租赁合同纠纷的处理方式和结果。

鉴于村委会已同时向转租人陈某和该台资企业发送《合同到期通知》，明确要求陈某及时清理物品，准时将场地退还给村委会，且陈某在长达两个月的时间内，都没取得延长租赁期限的结果，因此，企业只能与其协商解除转租合同。

在广东开信律师事务所经办律师精心指导并反复修改协议下，企业念及疫情对陈某的经济影响，经与陈某反复协商，于2020年3月17日达成和解协议。双方同意于2020年3月18日解除《厂房租用合同》；陈某须于2020年3月31日前将保证金全额退还；企业于3月18日前将机械设备搬走，不再向陈某索要预交的两个半月的租金，并免予追究陈某的赔偿责任。

(二)劳资纠纷的处理方式和结果。

为妥善处理好这宗事关疫情防控和复工复产以及社会稳定的群体性劳资纠纷，广东开信律师事务所经办律师既要平衡劳资双方的利益，又要确保企业在法律文书和处理程序上合法合规，以免出现不必要的纰漏和失误，给企业造成不应有的损失。

1.悉心指导企业制作并完善“调整工作地点和岗位”的《通知》和《公告》。

面对100多人调整工作地点和岗位的问题，为了避免因用词和表达不严谨导致矛盾激化和纠纷四起，广东开信律师事务所经办律师依据劳动法律法规，悉心指导企业制作并完善“调整工作地点和岗位”的《通知》和《公告》，确保企业“调整工地点和岗位”合法合规，有据可查。以便万一协商不成，诉诸仲裁和诉讼，企业处于有利地位。

2.审慎指导企业完善《通知》送达和《公告》告知形式。

由于企业缺乏相关经验和程序意识，因此，往往不重视甚至不知道如何向员工有效送达《通知》并进行《公告》，以至在员工申请仲裁和提起诉讼时，企业因为送达手续和《公告》程序不完善，导致败诉。

为此，广东开信律师事务所经办律师反复与企业“人资科”负责人沟通，审慎指导企业完善《通知》送达和《公告》告知程序。在经办律师的细致指导下，企业通过集中开会宣读《公告》、在分厂大门处张贴《公告》并录相、通过微信向员工传送《通知》，完善了《通知》送达和《公告》告知手续。

3.帮助企业分类调解，完善条款，平稳解决劳资纠纷。

鉴于白土分厂员工分为三类，即第一类“家在白土附近、不愿到总厂上班的员工”；第二类“家在总厂附近、愿意到总厂上班的员工”；第三类“怀孕4个月、不愿到总厂上班的员工”。

在调解时，广东开信律师事务所经办律师指导企业根据不同类别，采取不同方式，精准施策，各个突破。尽管从法律和程序上讲，对于不愿到总厂上班的员工，企业可以不用支付经济补偿金。但是，考虑到大多数员工已在分厂工作很多年(有的甚至达20年)，且现在正值疫情期间，从人文关怀和维护社会稳定的大局出发，企业同意给予该部分员工一定的补偿，体现企业的担当精神和社会责任。

在广东开信律师事务所经办律师精心指导并反复修订协议下，经过三天的协商谈判，企业最终与112名员工于3月19日达成协议，成功化解了112宗劳资纠纷，为疫情期间企业稳健复工复产，争取了宝贵的精力和时间，有力地促进了疫情防控秩序的稳定，避免了因连环租赁合同纠纷和群体性劳资纠纷发生仲裁或诉讼，牵扯并消耗众多社会资源用于排解矛盾纠纷。

四、结语评析

郭生平律师认为：时值新冠肺炎疫情防控和复工复产的特殊时期，企业与员工都面临经济下行的压力和困难。越是疫情防控和复工复产的困难时期，越是需要企业与员工互谅互让，放低诉求，平衡利益，不走极端，同舟共济、达成和解，以便“共克时艰“，取得疫情防控斗争的全面胜利。

文章来源 | 肇庆律协