还建房卖房需要找律师嘛，房屋按揭贷款迟迟不放款,买方要向卖方支付违约金吗

案例：

李总同学2018年5月中旬在合肥经房产中介公司斡旋，买了一套住房，房价总款近200万元，通过银行按揭办理了130万元的贷款，尽管手续均早已办理完毕，但是银行的贷款迟迟没有放款，而卖家卖房是为了改善居住条件，用卖房所得的房款已买了一套更合适的住房，卖家急需卖房所得款项支付他所购新房的房款，卖家已正式通知李总同学，如逾期支付房款，要求其支付相应的违约金。

李总同学感到很委屈，当时房产中介公司工作人员承诺，只要手续办好一个月左右银行就会放款，现在都过了半年，放款时间还不能确定，他觉得这也不是他自身的原因，那么买方是否需要承担违约金呢？房产中介公司是否也要承担责任呢？

当卖方主张违约责任时，买方是否需要承担，这需要看双方签订的房屋买卖合同是如何约定的。

现在的一些二手房买卖合同对于银行放款时间没有具体限定日期或在签合同时被划掉了，对申请提交按揭贷款资料时间往往有了约定。但如果没有约定明确具体的放款时间，相应地会给违约责任的认定产生争议。买房人一般都会认为银行放款时间不受自己控制，自己已办理了所有手续，银行放款迟延不是自己的责任，认为无需承担违约责任。

银行迟迟不放款，卖方应得的房款也不可能遥遥无期，尽管合同条款没有约定，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”之规定来分析，房屋买卖合同双方约定由银行作为第三人向卖房人支付房款，如果作为第三人银行不履行支付房款的债务或者履行支付房款的债务不符合房屋买卖合同约定的，买房人应当向卖房人承担违约责任。

双方签订的房屋买卖合同里面约定了具体付款的时间及违约责任，买方就须按约定承担违约责任；如果房屋买卖合同里没有约定具体付款的时间，二手房买卖合同往往只约定了定金及首付的时间，剩余款项通过银行贷款支付，通常都没有具体付款时间，根据《合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，卖房人在一个合理期限内没有收到房款就可以催告买房人支付房款，催告期满后如果卖房人还没有收到房款，卖房人就有权主张买方承担违约责任，甚至可以解除房屋买卖合同。

因此我们建议：

在购买房屋时，如需贷款因银行放款时间不能确定，买卖双方都须考虑到此风险，据实做好事前约定；

其次，如果房产中介公司承诺在限定期限内完成办理贷款手续并能按期放款，且买方支付了相应的中介费，买方与中介公司应就逾期放款的责任承担约定明确，以免买方在支付了高昂的中介费，没有实现风险转移。

来源：刘志汉律师

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