尾款追讨找律师打官司要多少钱，房屋买卖买方无力支付房款解决方案

法谚有云：“任何人不得因主张其恶行而得利。”又根据“合约必守”原则，一般不允许违约方单方解除合同，以避免破坏交易的稳定秩序。但在房屋买卖交易中，由于合同金额较大，买受人的经济状况或履约基础可能会发生较大变化，有时甚至会出现无力支付剩余尾款的情形。此时买受人已然构成违约，但其作为违约方能否主张解除购房合同呢？

一、法律依据或裁判规则

经过检索，就违约一方请求解除合同的有关法律规定或裁判规则汇总如下：

1.《民法典》第580条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

2.《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定：约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

3.《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五(试行)》第17条：当事人无法协议解除合同，继续履行又有现实困难的，法院应如何处理？当事人无法协议解除合同，继续履行又有现实困难的，法院应认定合同一方当事人或双方当事人的合同目的已经不能实现，判令合同解除。对于合同解除的后果，法院应根据合同法第九十七条规定的内容，及当事人对合同解除后的处理约定行使释明权，以决定是否一并处理合同解除后当事人之间债权债务的实体问题。

二、司法实务判例分析

为解决此疑问，通过中国裁判文书网全文搜索“违约方请求解除合同“、关键词选定”解除合同“的方式，检索得出72份民事判决书或裁定书，其中支持解除合同的判例44份。

经过整理分析，涉及“商品房销售合同纠纷”、“商品房预售合同纠纷”、“房屋买卖合同纠纷“的案件共24起，其中支持合同解除的案件有9起；涉及“房屋租赁纠纷”的案件共21起，其中支持合同解除的案件有16起；其他检索到的还涉及“买卖合同纠纷”、“教育培训合同纠纷“等，因该类案件与本文所讨论问题关联性不大，在此不做阐述。

就上述数据分析可知，法院支持违约方请求解除合同的判决占比57.78%，而就本文所重点关注的购房纠纷领域，法院支持违约方请求解除合同的判决比例为37.5%。

下图为9份支持违约方解除购房合同的判例分析：

序号

案号

解除合同的主要裁判理由

请求权基础

1（2014）融民初字第6130号

违约行为致使合同事实上无法履行，造成卖方不能实现合同目的

合同法94条第5项

2（2016）川1602民初1957号

买方在《南充日报》上刊登《乾道视界II期退房公告》，明确表示不履行合同义务，表达解除合同的意愿；卖方未在期限内提出异议。

合同法94条、96条

3（2020）苏0681民初4756号

买方没有能力继续履行案涉合同，主观不存在恶意；案涉合同陷入僵局；一味否定买方的解除权，买方将承受巨大经济压力；允许买方从难以继续履行的合同中脱身，反而有利于发挥物的价值；买方逾期付款长达一年多的情形下，卖方一直未向买方主张解除合同，违反诚实信用原则。

合同法第6条

4（2021）皖1124民初1598号

买方自称无力补足差额，卖方无证据证明买方具有自行支付房款的能力，买方不存在恶意违约情形，继续履行合同对买方有失公允，其履行不能也会给卖方带来合同目的无法实现的法律后果。

合同法94条、107条

5（2020）渝01民终1471号

银行按揭无法办理，买方无力支付剩余购房款，且积极配合提高首付款比例，对逾期付款没有恶意违约的行为；继续履行合同，增加诉讼成本和买方的违约成本，对买方明显不公平；卖方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

民法总则第7条

6（2020）赣01民终2065号

买方未能支付相应购房款，导致合同无法履行，庭审中买方表示不再购买案涉房产，故法院支持买方解除合同的诉请。

合同法94条

7（2020）陕01民终14724号

一方因经济形势的变化、履约能力等原因，出现不能继续履行合同的情形，应当允许违约方提出解除合同的请求。打破合同僵局，可有效利用资源，充分实现物尽其用。

合同法110条

8（2021）渝01民终3541号

买方主观上无恶意；继续履行合同显著增加买方的诉讼成本和违约成本，显失公平；买方愿意承担违约责任作为替代履行的方式，以保障卖方履行利益的实现。

合同法60条、107条

9（2018）京民申4860号

买方提出解除合同后，卖方误认为合同已经解除，随即将房屋另行出售，后房屋价格大幅上涨，卖方不可能再行回购房屋，法院综合考量多方因素，认为合同不宜继续履行。

合同法94条

三、判例规则总结

从时间维度看，2019年之前支持违约方解除合同的判决只有3份，解除合同的说理部分都比较简单，基本可以简单概括为一句话：“合同事实上无法履行/不宜继续履行”；3份判决均以《合同法》第94条（法定解除权）作为请求权基础。

反观2019年之后，支持解除合同的判决有6份，裁判理由也开始丰富，概括而言：一是买方没有能力支付购房尾款，主观上无恶意；二是如继续履行合同，将增加买方的经济压力和诉讼成本、违约成本，对买方显失公平；三是卖方拒绝解除合同，有违诚实信用原则；四是打破合同僵局，有利于对双方权益的保护，实现物尽其用。

上述裁判理由，基本都能看到2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》48条的影子。比较典型的如（2021）渝01民终3541号判例，一审法院以买方不构成违约违约，驳回买方解除合同的诉请；而二审法院在“本院认为”部分直接引述《全国法院民商事审判工作会议纪要》48条原文，并就三个要件展开具体分析，最终得出可以解除合同的结论。

无论是否基于巧合，《全国法院民商事审判工作会议纪要》发布之后，法院支持违约方解除合同的判决陡增，并且裁判理由也大都围绕三个要件，由此可见，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的内容，实则为法官判决违约方解除合同提供了可资借鉴的规则依据。

此外，《全国法院民商事审判工作会议纪要》发布之后，法官作出判决的请求权基础不再局限于《合同法》第94条，而开始诉诸于《合同法》第6条、《民法总则》第7条，这两条均体现的是民法中的“诚信原则”，想必这也是《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条中“守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”规定给法官作出的裁判指引；需要注意的是，（2020）陕01民终14724号则以《合同法》第110条作为请求权基础，而该条对应的恰恰就是现行《民法典》第580条的规定。

四、法律辨析

通过对违约方请求解除合同相关法律规定、法院裁判规则及司法实践案例的整理和梳理，笔者对相关法律问题简要分析如下：

要点一：《民法典》第580条并未设立“违约方合同解除权”制度。

首先，根据《民法典合同编（草案）》二审稿第353条第3款：“合同不能履行致使不能实现合同目的，有解除权的当事人不行使解除权，构成滥用权利对对方显失公平的，人民法院或者仲裁机构可以根据对方的请求解除合同，但是不影响违约责任的承担。”由于缺乏共识，该项制度创新并未被《民法典》所采纳。《民法典》第580条规定似乎有“草案”中上述条款的影子，但二者仍然有明显区别。

从文义解释出发，“草案”中明显赋予了违约方符合特定情形时请求解除合同的权利，而《民法典》580条的规定并不限定于违约方或是守约方，而是笼统地规定“人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系”，也就是说在发生“履行不能”、“履行成本过高”、“债权人在合理期限内未请求履行”情形之一时，任何一方当事人都可以请求终止合同权利义务关系，而非限定于违约方。

其次，《民法典》580条规定的是当事人可以请求终止合同权利义务关系，而非合同解除权，当然更非违约方合同解除权。前者属于司法请求诉权，后者属于请求权。根据《民法典》第563条、第564条，约定解除权和法定解除权属于形成权，如没有特别约定的，适用一年的除斥期间，即自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内消灭。而《民法典》第580条规定的属于司法请求诉权，不属于形成权，也不适用于除斥期间。

最后，从体系解释出发，根据合同编体例来看，《民法典》580条属于第八章“违约责任“，而有关约定解除权《民法典》第562条、法定解除权《民法典》第563条的规定，均设置在第七章“合同的权利义务终止”中。由此可见，《民法典》580条的规定并非违约方合同解除权的规定，而只是赋予了违约方履行抗辩的三种情形，以及发生三种情形后，任意一方向法院请求终止合同权利义务关系的诉权。

要点二：《民法典》第580条的适用问题。

首先，该条款第一部分系由《合同法》第110条演变而来，二者在行文上基本没有变化，该部分规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。”该部分内容主要包含两层意思：一是非金钱债务方不履行债务时，债权人可请求履行；二是发生特定三种情形时，非金钱债务方享有法定履行抗辩权。

从体系解释出发，该条款设置在第八章“违约责任”一章，并且该条款的前一条款《民法典》第579条规制的是当事人一方不履行金钱债务时，对方有权请求继续履行；而《民法典》第580条第一部分规制的则是当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方有权请求履行，但是相较于金钱债务而言，非金钱债务的履行具有特殊性，如果发生“法律上或者事实上不能履行”、“ 债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”、“ 债权人在合理期限内未请求履行”三种特定情形时，对方即有权依法行使“履行抗辩权”，也就是说发生这三种特定情形时，债权人虽然可以请求履行，但债务人也有权拒绝履行。

《民法典》第580条第二部分系本次立法新增条款，原文是：“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”该部分内容也有较大争议，且很多人认为该条实际上规定了“违约方的解除权”。

前文已经详细阐述了该条并非违约方解除权的意见，在此不做赘述。就该部分的性质和适用而言，笔者认为应从以下几个角度来看：

1.该条款与其说是所谓的“违约方合同解除权”，不如说是“合同当事人请求终止合同权利义务关系的司法诉权”

从文义解释出发，只要具备《民法典》第580条第一部分规定的三种情形之一的，致使不能实现合同目的的，当事人即可向人民法院或者仲裁机构请求司法决断，判定是否终止合同权利义务关系。

具体而言，该条构成要件有：第一，客观上需要发生“法律上或者事实上不能履行”、“ 债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”、“ 债权人在合理期限内未请求履行”三种特定情形之一；第二，当事人需主动向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁，请求终止合同权利义务关系，换言之，如果当事人直接向对方书面提出终止合同权利义务关系的，不发生相应的法律效力。原因是合约必守原则是合同领域的重大原则，原则上不允许当事人随意终止合同关系。

虽然发生了法定情形，基于公平原则、诚信原则考虑，法律赋予债务人一方请求终止合同权利义务关系的权利，但该请求诉权必须通过法院或仲裁机构进行司法判断，以甄别债务人是否有滥用权利之嫌。因此，该条款也可以理解为是赋予了债务人“申请终止合同权利关系的诉权”。

2.一个很关键的问题是：《民法典》第580条第二部分，是否限定于“非金钱债务的履行方”

笔者认为，虽然第一部分和第二部分同属《民法典》第580条，但前后两部分条款分别规制的是非金钱债务履行一方履行抗辩的权利和合同当事人一方请求法院或仲裁机构终止合同权利义务关系诉权，两者是完全迥异的两种法律制度，并没有承上启下的紧密逻辑关系。

其次，参考域外立法，如《德国民法典》（新债法）第275条第1款规定：债务人不能履行的，无论是自始不能还是嗣后不能，是客观不能抑或主观不能，债权人的给付请求权均被排除。如果将我国《民法典》第580条第二部分限定于非金钱债务的履行方，则对于金钱债务履行方发生“法律上或者事实上不能履行”之情形的，却剥夺了其请求法院或仲裁机构终止合同权利义务关系诉权的权利，显然是厚此薄彼.

最后，现实生活中金钱债务履行居多，如果将《民法典》第580条第二部分的适用不限定于非金钱债务，也有利于解决诸多实务问题。如本文讨论的买受人无力支付购房尾款时，便构成了金钱债务履行一方（买受人）法律上或事实上不能履行（无力支付购房尾款），从而导致合同目的无法实现的情形发生，此时完全可以根据该条规定，赋予买受人请求终止合同权利义务关系的诉权，以此为该类纠纷和案件的解决找到可行的法律规则，而不需要再舍近求远，诉诸于《民法典》第7条诚信原则的规定，此在法律实务中颇有实益。

3.《民法典》第580条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条并非对立关系，而是互为补充关系

在《民法典》没有采纳违约方解除权的条款，且从构成要件上也不存在非此即彼的关系，因此《民法典》第580条并不能排斥《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的适用。另需注意的是，《民法典》第563条第2款规定：“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人在合理期限之前通知对方后可以解除。”该条款在功能方面与《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条有一定重叠之处，从某种程度上削弱了“纪要”第48条的适用功能。至于上述三个条款的具体适用问题，限于篇幅，本文不再展开讨论。

五、实务建议

综合上述分析，对于本文提出的“买受人无力支付购房尾款，能否解除购房合同？”问题，笔者提出如下解题思路，以供法律同仁参考和评判。

首先，对于形成合同僵局的，如果发生“违约方不存在恶意违约情形”、“违约方继续履行合同，对其显失公平”、“守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”的，原则上应允许违约方起诉请求解除合同。

其次，对于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条中规定的“长期性合同如房屋租赁合同履行”，应类推适用于房屋买卖合同的履行。原因是与房屋租赁合同类似，如承租方不愿继续租赁房屋进而拒绝支付租金从而导致合同僵局一样，房屋买受人也会因资金不足难以继续履行付款义务，尤其是动辄上百万上千万的购房款，很多买受人只得通过银行按揭贷款方式来支付购房尾款，一旦银行贷款不通过，买受人又无力筹集大额资金的情形下，必将导致合同僵局。

再次，如果房屋买受人虽然无力筹集大额购房尾款，但并不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条中规定的三种情形。如买受人明知或可能知道其征信有问题，但心存侥幸仍向银行申请贷款，最终银行拒绝贷款时，其行为并不符合“不存在恶意违约的情形”，但客观上却已达到“法律上或事实上不能履行”或“债务的表达不适于强制履行或者履行费用过高”等情形的，此时买受人可依据《民法典》580条的规定，行使请求终止合同权利义务关系的诉权。

最后，无论买受人依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条起诉解除合同，还是依据《民法典》第580条起诉终止合同权利义务关系，均不影响作为违约方的买受人应承担的违约责任。这不仅是法条的明文规定，也是立法机关通过价值判断和利益权衡之后作出的合理安排，以期能尽量维护合同双方的合法权益，保障法律的公平正义。

由于《民法典》580条第二部分的规定颇具争议，但也为合同当事人请求终止合同权利义务关系提供了法律上可以参考的明确具体的法律规则，对于该条款如何正确适用，以及该条款如何发挥“打破合同僵局”、“维护双方合法权益”、“维持诚信原则和公平原则”等方面尚待更多系统详实的理论分析和司法实务的践行适用，本文仅是抛砖引玉，以期引起广泛关注和讨论，敬请诸位批评指正。【律师视点529】