深圳市找房屋租赁合同律师，南山一居民称共建房被出地一方“霸占”出租，律师提示风险

读创/深圳商报记者 黄磊

近日，家住南山大新社区的刘先生向读创/深圳商报反映，其曾出资与人在大新新村共建了一栋约400平方米的村民房，双方约定收益、产权按五五分成，如今却被对方强行霸占对外出租，不支付任何他应得的收益，认为他的合法权益受到了侵犯。目前其已向社区工作站反映，希望社区能够搭建沟通平台，帮助协调处理。

“上世纪80年代末，我出钱和与土地所有方黄先生共建了这栋楼，他出地我出钱，约定竣工后收益产权各占一半。”今年已年过八旬的刘先生回忆，并向记者出示了当年他出资和对方的租金领取记录。该楼房位于南山南头街道大新社区大新新村76号，总共4层高，面积约400平方米。

刘先生表示，竣工后双方签署了《合作基建大新新村52号住宅楼合约》，并开始将房屋进行出租。刘先生称，他们在1991年开始将这栋4层楼高的农民房对外出租，前期由他管理，对方黄先生家人每季度都来领取一半租金并签名。

1995年10月至2000年10月，共建房开始转由黄先生家人负责对外出租，但其并未支付租金给刘先生。此后2000年11月至2013年8月31日，共建房转由刘先生负责出租。刘先生表示，对方5年并未向其支付任何租金，所以他只能将2005年12月开始至2013年8月31日的租金一半预留支付给黄先生。但经刘先生多次联系，黄先生及其家人始终没向其领取租金。

双方的矛盾在2013年爆发。刘先生表示，黄先生的家属强势将房屋换锁并霸占对外出租，至今已过去9年，且拒绝与其沟通。“对方就是知道法院不受理此案件，所以就强行霸占，我们作为文明市民，感到很无助”刘先生无奈表示，其多次报警向大新社区工作站求助，希望社区能出面帮助协调解决，减少矛盾的产生。

记者采用电话及短信的方式联系目前将房屋出租的黄先生，但始终无法与黄先生取得联系。关于刘先生的诉求，深圳市南山区南头街道工作人员表示，刘先生的事属于民事纠纷，建议向社区工作站反映情况协调解决。

北京京师（深圳）律师事务所律师朱炳佳认为，《中华人民共和国民法典》第三百六十二条和第三百六十三条分别规定了宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。同时，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。依土地管理规定，农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。

本案中，争议双方合作建房，一方作为村民提供土地一方提供资金，约定租金平分。如任意一方就所有权归属问题向人民法院提起诉讼，人民法院为避免通过司法程序变相为相关不动产确权从而违反上述法律法规的规定，均会裁定驳回起诉。现村民方居住所建房屋但拒不支付租金的，提供资金方可就合作建房的支出款项提起不当得利或者合同纠纷要求对方返还建房款或是要求对方继续履行偿付一半租金的合同约定。 在此，律师建议，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，投资人对此应注意法律和政策风险。

审读：喻方华