买房签订合同需要找律师嘛，购房时被迫与物业公司签订的《特约服务合同》，业主应如何维权？

一、案情简介

合肥市某品牌小区业主在购房时被迫与物业公司签订了《前期物业服务合同》和《特约服务合同》两份合同，《前期物业服务合同》的物业服务费为1.44元/平方米/月，《特约服务合同》的服务报酬高达1.54元/平方米/月。其中，《特约服务合同》所提供的服务均为非必需服务项目，且该合同为交房时物业公司强制与业主签订的，不签订该合同则无法购房、交房。上述合同签订后，业主向物业公司缴纳了物业费和特约服务报酬，但物业公司并未按照合同约定保质保量的向业主提供特约服务，物业公司收取着高昂的特约服务费用却不提供相应标准的配套服务，于是该小区部分业主委托了安徽晟川律师事务所的解飞律师，希望能够以诉讼方式解除与物业公司签订的《特约服务合同》，维护自己的合法权益。

二、律师分析

本所律师接受委托后，了解到同小区很多业主都对物业公司收取的高昂物业服务费不满，有不少业主都希望能够与物业公司解除《特约服务合同》，于是律师创建了业主维权微信群，指导大家如何正确维权。首先，律师查找到了物业公司变更后的地址和负责人的电话，让各位业主尽快向物业公司邮寄解除函，并妥善保存发函和邮寄的证据。根据业主反馈，物业公司的回函表明物业公司拒绝与业主解除《特约服务合同》，利用法律武器维护自己的合法权益已不可避免。之后，律师为各位业主提供了诉讼指南，告知大家提起诉讼所需的证据等材料。与此同时，律师一直提醒各位业主，积极收集和妥善保存物业公司服务不到位的证据，为之后的诉讼提供更有力的证据。

本案的特殊之处在于，物业与业主签订了《特约服务合同》，所谓物业特约服务是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务，即《特约服务合同》属于双方意思表示真实、不违反法律强制规定的有效合同，双方都应履行各自的义务，因此只要合同尚未解除，业主就要继续缴纳物业服务费，否则就构成违约。因此，最合理的方案就是提起诉讼要求解除与物业公司签订的该委托合同，从类似案件的生效判决来看，支持解除合同的判决较多，胜算较大。

物业服务已成为城市生活不可或缺的一部分，随之而来的物业纠纷也日益增多，物业纠纷很常见，但往往涉及到群体性利益，因此，本案的成功解决有助于更多的业主利用法律武器维护自己的合法权益。目前该案已在法院审理之中。

三、争议焦点

（一）本案案由及《特约服务合同》的性质：

本案主要的争议焦点自立案时就产生了观点分歧，对于《特约服务合同》的性质及本案案由，立案庭法官开始认为属于物业服务合同纠纷，后经律师解释该合同并非物业服务合同，如果起诉解除《前期物业服务合同》则属于物业服务合同纠纷，但本案中诉请解除的是《特约服务合同》，后立案庭法官认为只能以物业服务合同纠纷的上级案由即服务合同纠纷立案，律师向法官出示了市中院及其他省市的相关生效判决书，以及国务院《物业管理条例》第四十三条的规定“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”本案中的《特约服务合同》正是属于业主委托的物业公司提供的物业服务合同以外的服务，其报酬由双方约定，不受政府部门调控。经律师与立案庭法官耐心沟通和解释，最终本案案由明确为委托合同纠纷。

（二）《特约服务合同》能否解除：

从《特约服务合同》的内容看，仅约定了终止事由为小区成立业主委员会后，而并未约定解除事由。前文已经分析了《特约服务合同》与《前期物业服务合同》的不同，那么其解除和终止条件必然也不同。

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十三条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。

四、裁判观点

关于《特约服务合同》的性质，通过大量检索类似案例，大多数法院认为《特约服务合同》属于物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供的《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的服务项目所签订的合同，符合《民法典》有关委托合同的相关规定，因此《特约服务合同》的性质为委托合同，双方当事人均享有任意解除权。关于拒不缴纳或退还已缴纳的物业服务费，根据类似案件生效判决，法院认为《前期物业服务合同》和《特约服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，对双方当事人均有约束力，因此在合同解除前，业主负有支付相关费用的义务，若没有充分证据证明物业公司有不履行合同义务的相关行为，拒不缴纳或退还已缴纳的物业服务费的要求于法无据。

五、律师提醒

买房一阵子，物业一辈子。物业纠纷的发生是很常见的事情，在纠纷出现之后，当事人能够做的就是通过合理的途径解决问题。一方面，不能放任纠纷不管，否则将会给自身利益造成更多的损害；另一方面，要选择正确的方式解决纠纷，不同的方式最终带来的结果也会有很大差异。因此，广大业主在维护自己的合法权益的过程中，要采用合法、正确的手段，只有这样才能更好地解决纠纷。