私房开发商裂缝找律师，民法典关于私房动迁的实际使用人

私房动迁中，除了房屋产权人，讨论最多的就是房屋使用人。什么是房屋使用人？私房动迁中，房屋使用人一定是被安置人吗？房屋使用人有没有动迁利益？今天，上海扬远律师事务所房产团队结合一则案例为您揭晓答案。

【基本案情】

张某的父母在上世纪50年代购得一套20多平米的私房，私房权利人登记的是父母两个人名字。张某和两个妹妹均在这套私房出生。1980年代，张某结婚后搬离房屋，户籍并未迁出；1990年代，张某两个妹妹也因结婚搬离房屋，并迁出户籍。此后，这套私房就一直由父母居住。

2002年，张某的父母因病相继去世，均未留下遗嘱。自此，这套私房开始空关。2005年，张某的婶婶因就近看病，提出借住私房一段时间。张某在征得两个妹妹的同意后，便同意其婶婶居住。

直到2020年底，这套私房面临拆迁，动迁利益共计300万元左右，张某的婶婶提出自己是房屋实际使用人，名下无房、也是被安置人，主张分得动迁利益80万元。遭到张某及两个妹妹的拒绝。

【律师解析】

什么是房屋使用人？

律师解答：依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》之规定，房屋使用人是指实际占用房屋的单位和个人。

本案中，案涉房屋是张某父母名下的私房，其婶婶自2005年开始实际使用房屋，从表面来看，其当然属于房屋使用人。

房屋使用人一定就是被安置人吗？

律师解答：房屋使用人不一定是被安置人，两者不能划等号。依据上海高院《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》的相关规定，在私房动迁中，一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系的主体。

以本案为例，张某的婶婶虽然是房屋使用人，但房屋系张某父母名下的私房，因张某父母过世，权利人为张某及两个妹妹，故只有张某及两个妹妹才是拆迁的被安置人。无论是房屋来源、各方身份关系，还是张某婶婶最初对房屋的居住缘由，均可以看出张某的婶婶均非被安置人，也无权主张动迁利益。

如果房屋使用人同时是被安置人之一，对动迁利益分割有什么影响？

律师解答：结合上述分析，被安置人以外的房屋使用人无权主张分得动迁利益。那么，如果房屋使用人同时是被安置人之一，对动迁利益分割有哪些影响？

按照目前的动迁方案，动迁利益主要包括房屋的价值补偿、装潢补偿、各项奖励和补贴等费用。对于私房拆迁而言，原则上所有的动迁利益应由私房的权利人也就是被安置人进行平分。但司法实践中，如果部分被安置人也是实际使用人，在分割动迁利益时，会综合考虑实际使用人是否对房屋进行过装潢、是否需实际搬迁及过渡等情况，对该实际使用人进行适当照顾。

私房拆迁相对公房拆迁而言较为简单，但不可忽视的就是房屋实际使用人相关的问题。如遇类似纠纷，也应及时委托专业人士妥善处理，维护自身合法权益。