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私房开发商裂缝找律师,民法典关于私房动迁的实际使用人

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2022-12-19 19:57:55

私房动迁中,除了房屋产权人,讨论最多的就是房屋使用人。什么是房屋使用人?私房动迁中,房屋使用人一定是被安置人吗?房屋使用人有没有动迁利益?今天,上海扬远律师事务所房产团队结合一则案例为您揭晓答案。

律师说法:私房动迁,房屋使用人有没有利益?

【基本案情】

张某的父母在上世纪50年代购得一套20多平米的私房,私房权利人登记的是父母两个人名字。张某和两个妹妹均在这套私房出生。1980年代,张某结婚后搬离房屋,户籍并未迁出;1990年代,张某两个妹妹也因结婚搬离房屋,并迁出户籍。此后,这套私房就一直由父母居住。

2002年,张某的父母因病相继去世,均未留下遗嘱。自此,这套私房开始空关。2005年,张某的婶婶因就近看病,提出借住私房一段时间。张某在征得两个妹妹的同意后,便同意其婶婶居住。

直到2020年底,这套私房面临拆迁,动迁利益共计300万元左右,张某的婶婶提出自己是房屋实际使用人,名下无房、也是被安置人,主张分得动迁利益80万元。遭到张某及两个妹妹的拒绝。

【律师解析】

什么是房屋使用人?

律师解答:依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》之规定,房屋使用人是指实际占用房屋的单位和个人。

本案中,案涉房屋是张某父母名下的私房,其婶婶自2005年开始实际使用房屋,从表面来看,其当然属于房屋使用人。

房屋使用人一定就是被安置人吗?

律师解答:房屋使用人不一定是被安置人,两者不能划等号。依据上海高院《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》的相关规定,在私房动迁中,一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人,除非征收部门将其认定为被安置人,否则不属于征收补偿法律关系的主体。

以本案为例,张某的婶婶虽然是房屋使用人,但房屋系张某父母名下的私房,因张某父母过世,权利人为张某及两个妹妹,故只有张某及两个妹妹才是拆迁的被安置人。无论是房屋来源、各方身份关系,还是张某婶婶最初对房屋的居住缘由,均可以看出张某的婶婶均非被安置人,也无权主张动迁利益。

如果房屋使用人同时是被安置人之一,对动迁利益分割有什么影响?

律师解答:结合上述分析,被安置人以外的房屋使用人无权主张分得动迁利益。那么,如果房屋使用人同时是被安置人之一,对动迁利益分割有哪些影响?

按照目前的动迁方案,动迁利益主要包括房屋的价值补偿、装潢补偿、各项奖励和补贴等费用。对于私房拆迁而言,原则上所有的动迁利益应由私房的权利人也就是被安置人进行平分。但司法实践中,如果部分被安置人也是实际使用人,在分割动迁利益时,会综合考虑实际使用人是否对房屋进行过装潢、是否需实际搬迁及过渡等情况,对该实际使用人进行适当照顾。

私房拆迁相对公房拆迁而言较为简单,但不可忽视的就是房屋实际使用人相关的问题。如遇类似纠纷,也应及时委托专业人士妥善处理,维护自身合法权益。

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