桂林找专业合同律师，桂林的物业公司

近日，多年无物业的象山区安新小区北区进驻了物业管理公司——广西和家生活科技有限公司桂林分公司（下称和家物业），作为经过改造的老旧小区，来了“新管家”本是一件好事，但在物业落地小区后，部分业主却发现，在小区没有业委会的情况下，和家物业却是在居委会的“推荐”下，只与部分业主签订了服务合同。而选聘物业应召开业主大会，由全体业主共同决定，所以他们质疑目前物业进驻是否符合相关法规。

居民投诉：物业公司“空降”小区

4月7日上午，反对物业进驻的业主向记者出示了投诉材料，上面有76名业主签字按手印。

这些业主介绍，该小区没有业委会，去年11月有人在小区发放调研问卷，问大家需不需要物业公司进驻小区，由于长期没有物业缺乏有效的小区管理，所以不少业主希望小区有物业，选了“需要”。

然而让部分业主意外的是，一个月后，和家物业在小区张贴进驻公示。一名业主说：“我们选‘同意物业公司进驻’，并不意味着是同意和家物业进驻，和家物业像是从天而降。”

还有接受采访的业主告诉记者，他们连调研问卷都没见过。

反对此举的业主均表示，那份调研问卷极不严谨，顶多算是一个摸底调查，不但没有发起人落款，上面也没有明确提到“和家物业”。

除此之外，上面还直接列出了7个小区业委会筹备组成员名单，供大家选择“需要”还是“不需要”。这些业主表示，业委会筹备组成立有明确的流程规定，不能如此随意。

记者找到桂林市象山区象山街道安新小区居民入户调研问卷看到，里面有让业主选择需不需要物业的内容，还列出了物业费和小区车位月租费供选择，其余内容也基本与业主所述相符。

但这些业主表示，不管这份调研问卷结果是否真实，安新社区居委会把这样一份调查结果直接视作业主选择和家物业的依据不合适，所以他们拒绝认可。

物业公司：入驻小区完全合法

4月8日上午，和家物业孙经理向记者表示，他们进驻小区完全合法。

孙经理说，和家物业通过了“双过半”，即专有面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，其中经过参与表决专有部分过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，他们是通过电话联系和入户调查的形式得出“双过半”结果。

孙经理说，其中的入户调查正是和家物业以发放调研问卷的形式完成的，上面包括公司入驻还有收费标准，以及大致的管理方式等内容。他还解释，调研问卷并不是没有落款或发起人，其中第二个问题写道：“您是否需要愿景集团这种专业的物业公司进场管理……”当中的“愿景集团”就是发起人。另外，关于上面没有出现和家物业的原因，他解释是和家物业隶属于愿景集团。

在和家物业的进驻公示上显示：安新小区北区共有业户1263户，需要调研户数842户，目前已同意户数为434户，同意比例51.5％，同意引进物业公司。落款是和家物业，上面还有安新社区居委会“情况属实特此证明”的签字和盖章。

孙经理介绍，有了“双过半”的结果后，和家物业已在象山区住建部门备案，然后在小区进行了入驻公示。目前，和家物业和安新小区北区已经签订了“物业服务合同”，是在安新社区居委会的见证下，他们公司作为乙方和作为甲方的业主代表签订，“在合同上签字的有100多个业主”。

街道办、居委会：调研问卷的结果均“双过半”

4月8日下午，象山街道办唐副主任和安新社区居委会负责人接受了记者采访。

安新社区居委会负责人介绍，去年安新小区北区进行了老旧街区改造，改造完之后，和家物业公司希望进驻小区提供服务，他们通过先提供服务后收费的方式，凸显诚意和管理能力。

该负责人表示，居民接到的调研问卷不是摸底调查。在此之前，社区工作人员已经找了400户业主调查，大部分业主希望小区有物业管理。之后的调研问卷是社区专门针对是否接纳和家物业搞的调查，而非和家物业或者“愿景集团”是发起人。

该负责人介绍，调研问卷的结果达到了“双过半”，所以和家物业是合法进驻。对于调研问卷上7个业委会筹备组成员名单供业主勾选的情况，该负责人表示“不太熟悉这一方面业务”，没有了解业委会筹备组成立流程，调研问卷上出现这一条确实欠妥。

安新小区北区在没有成立业委会的情况下，和家物业是不是凭借调研“双过半”的结果便能入驻？唐副主任认为，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第十二条规定，“决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”当中，“其他事项”就包括“选聘和解聘物业服务企业”。

另外，对于100多名业主签字能否代表全体业主和物业签订“物业服务合同”的问题，唐副主任表示：“没有法律法规明确说不行，那就是可以的。”

律师：选聘物业应由全体业主共同决定

在小区没有业委会的情况下，如何才能合法选聘物业？

广西大海律师事务所律师蒋鑫认为，安新小区北区目前没有成立业主委员会，如果聘请物业为小区业主提供服务，据《中华人民共和国民法典》第277条、第278条及《广西壮族自治区物业管理条例》第2条第3款、第21条之规定，应该由全体业主共同决定。

根据《中华人民共和国民法典》第277条规定，象山街道办首先应当对安新小区北区设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

按照《广西壮族自治区物业管理条例》相关规定，应指导安新小区北区设立首次业主大会会议筹备组，提前15天通知业主召开业主大会，公示首次业主大会会议召开的相关事项。

同时，业主大会采用记名投票方式进行表决。表决事项、表决结果、参与表决和未参与表决业主的房号及其专有部分面积、委托表决的委托人和代理人房号、表决意见等情况按规定进行公示，公示期不少于十五日。业主大会可以采用集体讨论、书面征求意见或者互联网方式召开。

对于选聘物业，则必须召开业主大会。《广西壮族自治区物业管理条例》第21条第1款第3项，第23条、第24条之规定选聘物业服务人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。经业主共同决定，业主小组推选业主代表参加业主大会的，业主代表应当提前就业主大会拟讨论的事项征求其所在业主小组的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人确认后，由业主代表在业主大会投票时如实反映，这是强制性规定。

蒋鑫律师认为，桂林市象山区象山街道安新小区居民入户调研问卷仅仅是调研问卷，没有明确写明调研问卷举办方，有可能不能证明是业主同意聘请物业提供服务的真实意思表示。如果没有经过《广西壮族自治区物业管理条例》规定的程序进行，全体业主没有推选业主代表或者共同决定聘请物业提供服务，和家物业仅仅凭桂林市象山区象山街道安新小区居民入户调研问卷及与部分业主签订《物业服务合同》入驻安新小区为业主提供服务收取相关费用，有可能构成侵权。

对此，业主可以向物业服务主管部门投诉，也可向法院起诉维权。物业公司在收取费用时引发纠纷，业主可以向公安机关报警，警方会依法处理。

来源丨记者申艳

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