朝阳找租赁合同纠纷律师，疫情背景下,租赁合同纠纷的解决

受新冠肺炎疫情影响，孙女士经营的茶馆营业额明显减少，其向房东赵先生要求减免5月份暂停营业期间租金，赵先生不同意且认为孙女士迟交房租已构成违约，将其诉至北京朝阳法院要求解除房屋租赁合同、依约支付拖欠租金、腾退房屋、恢复原状并且支付违约金。8月19日上午，朝阳法院一审判决孙女士承担因疫情防控暂停营业期间一半租金。

2021年1月23日，赵先生将位于朝阳区广渠路的一处商铺出租给孙女士经营某餐饮公司，主要营业形式为出售茶叶或堂食饮茶。双方签订的房屋租赁合同约定，租期自2021年1月1日至2022年12月31日，房屋面积316.15平方米，租金每月91335元，租金按季度支付。租赁期间，除硬性政策要求，出租人不可提前收回该房屋。承租人不支付或者不按照约定支付租金累计达30日的，出租人有权单方解除合同，收回该房屋。

庭审中，从当事人提交的微信聊天可以看出，4月22日至5月6日间，赵先生向孙女士多次催交二季度房租。孙女士表示自己被隔离了半个月，茶馆停业近一个月，并提交了茶馆的经营流水账目，证明受疫情影响收入减少，要求适当减免房租。赵先生则认为孙女士提供的证据无法证明营收减少与疫情有关，不同意减免租金。

案件审理期间，孙女士已经支付了第三季度的租金。

法院经审理认为，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案立案前，承租人曾向出租人提出租金减免申请，本案受理后，法院曾组织双方就合同继续履行进行调解，双方无法达成一致，法院结合案件实际情况，依据公平原则，本着共担风险、共渡难关的理念，确认孙女士暂停营业期间的租金由赵先生、孙女士分担，即双方各承担50%。

同时，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

最终，法院免除孙女士5月份暂停营业期间部分租金后，判决孙女士支付赵先生第二季度剩余租金，驳回赵先生的其他诉讼请求。

案件宣判后，该案的承办法官李青接受记者采访表示，因疫情防控措施而受不利影响的被告可以就合同内容与原告重新协商，原告亦有义务配合协商。本案中的原告在被告提出协商后拒绝任何租金减免方案，径行提起诉讼要求解除合同，违反了《民法典》第533条规定的再交涉义务。原告要求被告按照原标准交纳租金显然有失公平，被告要求依据疫情防控措施对其经营造成的客观影响变更租金标准，具有事实依据。与此同时，被告虽面临经营困难，但在合同履行期间仍坚持交纳租金，虽存在一定迟延、少量欠付的情形，但该情况系由新冠肺炎疫情及防控措施导致，与恶意拖欠租金性质不同，原告无权解除合同。

新冠肺炎疫情发生以来，朝阳法院受理与新冠肺炎疫情相关的商业性房屋租赁合同纠纷696件。为了依法积极服务中小微企业，确保助企纾困政策执行落地，促进朝阳区区域经济发展和社会稳定。朝阳法院梳理涉疫情商业用房租赁纠纷案件审理情况、案件特点，召开“涉疫情商业用房租赁纠纷审理情况暨典型案例”新闻通报会，总结涉疫情商业用房租赁案件的发案原因，通报涉疫商业用房租赁纠纷的八项提示，积极倡导合同主体“共担风险、共渡难关”。

受新冠肺炎疫情及常态化防控措施影响，部分经营企业利润减少、资金周转困难，经营场所租赁负担增大，租金支付迟延，引发商业用房租赁领域纠纷。审判过程中，法官总结涉疫情商用房屋租赁纠纷案件具有三个突出特点：

一

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承租方从事行业领域广泛；

二

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涉诉企业多为中小微企业且集中程度高；

三

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涉疫情租赁合同纠纷的发案与其他涉疫情合同纠纷呈现关联衍生关系。

朝阳法院党组成员、副院长齐晓丹介绍，通过梳理新冠肺炎疫情发生以来朝阳法院受理的商业用房租赁纠纷案件发现，此类案件存在承租人未依法行使解除权构成违法解约、出租人在不享有解除权的情况下清退承租人、租赁双方对租金减免标准认识不统一、对租金减免政策的适用认识不统一、出租人不履行保障房屋适租性义务、出租人过错放任损失扩大、转租人责任引发纠纷、租赁双方违反和解协议等情形。

朝阳法院南磨房法庭负责人矫辰

就涉疫租赁纠纷处理作八项提示

为进一步提升公众对相关法律问题认知，增强当事人依法解决争议能力，结合法律规定和相关政策文件精神，朝阳法院总结了八项纠纷处理提示，供商业用房租赁领域的经营者参考。

据了解，此次通报会上，朝阳法院南磨房庭法官高磊还介绍了承租人未达法定条件无权解除合同；承租人欠租金擅自搬离、出租人无权主张因其怠于收房而扩大的损失；出租人违反再交涉义务拒绝协商变更合同，承租人的违约责任可以适当减轻；在充分考虑包括租金减免政策在内的客观情况后达成的协议，租赁双方均应依约履行等四个典型案例。

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30余名市、区两级人大代表、政协委员线上观摩此次通报会。人民法院报、北京广播电视台、北京日报等多家媒体采访报道。

供稿：朝阳法院

摄影：曹璐

编辑：麦浩敏 姚日辉