以下代理词为本人自办的召某诉柳某、望某执行异议之诉纠纷一案一审代理词，所用名称均为化名，其他未改动。欢迎各位看官指点一二。

一审、二审裁判文书摘要已在本人头条号买房十年未过户，法院查封后提起执行标的异议终获胜诉文章中公布。

一审起诉状已在本人头条号召某诉柳某、望某执行异议之诉起诉状（全文）文章中公布。

召某诉望某、柳某执行异议之诉案一审代理词

尊敬的审判长、审判员：

河南汇纳律师事务所依法接受召某委托，并指派我担任召某一审阶段诉讼代理人。接受指派以后，代理人及时约见了委托人了解案情并核实了相关事实、证据材料等。后又参加了庭审对案情有了比较全面、客观的了解，代理人现依据事实与法律对本案发表如下代理意见：

一、原告召某与被告望某之间成立的房屋买卖协议合法有效，且已支付合理对价。

1、涉案《房屋买卖协议》内容不违反《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，故《房屋买卖协议》内容合法有效。

2、原告经人介绍购买了被告望某名下房产，虽然原告到场时被告望某已经不在现场，但原告在支付完毕全部合同价款后，被告望某为原告出具了收条。另原告购买房屋时没有明显低于市场价格，属于合理市场价格购买。故原告与被告之间房屋买卖的法律关系成立。

二、涉案房产未办理过户手续非原告自身原因。

1、被告望某虽然没有到庭，但由其出具的情况说明可以确定，在《房屋买卖协议》签订后，原告召某与被告望某曾共同前往房产登记机关办理过户手续，非因原告自身原因导致当天未办理成功过户手续。后望某身体出现问题、手机联系不上等原因，导致长期未与被告望某取得联系。但原告期间曾社区、街道办事处、房管局、公证处等多单位寻求过户或者是公证，以及向中间人、邻居等人多方寻找望某下落。后在2019年通过乡里村里干部才找到被告望某，在双方办理过户手续时才发现房屋已经被贵院查封。

2、根据新郑市不动产登记中心的证明及原告提交的同小区新办不动产登记证书可以确定，涉案房产小区土地使用权为国有建设用地，土地性质为划拨。客观上来讲2017年9月29日不动产登记中心公告发布前新郑市房管局没有具体政策来确定土地出让金，整个小区的房产均不能过户，在公告发布后才确定了土地出让金的标准。但无论是2017年之前还是之后，原告召某就房屋的过户都进行过努力，因此应当认定为非案外人自身原因未办理过户手续。

3、参照2019年11月29日《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）公告第九条第二款：“案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为；或者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为‘非因案外人自身原因’”之规定，原告具有请求过户的积极行为，不存在明显过错。

4、参照江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）第八条第四款：“案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的”之规定，原告未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，应认定为非原告自身原因未办理过户登记手续。

5、参照郑州市中级人民法院（2019）豫01民终18964号民事判决书司法观点，新郑市不动产登记中心的公告及原告提交的不动产登记证书可以确定涉案小区土地为国有划拨土地，能够证明涉案房屋未办理过户手续系非因买受人自身原因。

三、原告召某在查封之前占有、使用房屋观点同诉状及庭审意见。

四、原告召某的物权期待权能够排除执行，贵院应当不得执行该房产，并解封查封措施，确认该房产归原告所有。

1、原告的物权期待权优先于被告柳某的债权请求权。

原告提交证据能充分证明原告在贵院执行程序之前已经签订合法有效的书面协议，且在支付了全部对价后长期占有、使用了涉案房产，对于房屋没有及时办理过户非因原告自身原因。

故贵院（2021）豫0103执异XXX号执行裁定认定错误，贵院应当不得或中止执行涉案房产，并解除执行标的查封，确认该房产归原告所有。

以上仅为诉讼代理人对案件事实及法律适用的个人观点，供合议庭成员合议案件时参考，希望予以采纳。

诉讼代理人：

年 月 日