口头协议找律师事务所怎么办，淮安市房屋征收与补偿

【案件概要】

丁某、张某是家住在江苏省准安徐杨乡黄岗村农民，在这里有自己的合法房屋。2017年3月25日,淮安市政府的派出机构淮安某区委会发布《房屋拆迁通告》,对拆迁规划红线范围内的房屋及附属物实施拆迁。丁某、张某居住的房屋位于拆迁范围内。

2017年7月18日,原告丁某在《准安某区房屋拆迁补偿安置协议书》上签字。该协议只有被拆迁人丁某签名,拆迁人以及拆迁实施单位均未签字盖章;该协议内容也只有丁某和张某房屋的“房屋证照、面积和评估价格情况”一项具体内容,协议上的其他内容包括“甲方应付乙方补偿总额、乙方应付甲方安置用房费用、经费结算、过渡方式、过渡期限、面积差异和公共维修基金”等项内容均为空白。

该空白征收补偿安置协议被征收部门带走后，在随后的拆迁补偿过程中，丁某和张某再也没能见到自己的征收补偿安置协议。他们无法得知自己的房屋究竟价值多少，也无法在拆迁过程中合理维权，遂联系并委托北京宋玉成律师帮助解决此问题。

宋玉成律师认为，淮安市政府派出机构在违背丁某和张某真实意思表示情况下,签订了房屋拆迁安置补偿协议。该协议违反规定,应确认为无效协议，遂以此为由向江苏省淮安市中级人民法院提起行政诉讼，最终法院作出(2018)苏08行初56号判决书确认丁某于2017年7月18日就涉案房屋拆迁签字的《淮安某区房屋拆迁补偿安置协议书》不成立。

【办案掠影】

空白协议拿不到？律师这招逼政府就范！

宋玉成律师指出，在某些地方的拆迁中常常存在这样的情况，即被征收人在空白协议上签字后，征收部门将再也不会把自己随后补充了内容的拆迁补偿安置协议拿出来给被征收人看，而被征收人也束手无策，只能在一片茫然的情形下被拆掉了房屋且拿不到合理补偿。

宋玉成律师另辟蹊径，在此次行政诉讼中，请求法院确认该协议无效，并在法庭上拿出被征收人丁某持有的《淮安某区房屋拆迁补偿安置协议书》复印件,证明协议上只有丁某签字,协议除房屋认定面积、评估单价外,对于补偿价格、安置房屋地点、何时交付、房屋面积都没有约定,该协议不具有合法性,应属无效行政协议。

淮安市政府为了证明自己合法，不得不在法庭上拿出了自己补充过内容的《淮安某区房屋拆迁补偿安置协议书》，也使得该协议不得不经过法院的合法性审查，并最终被确认不存在。

【律师说法】

这份协议是否已经成立,其效力如何呢？

宋玉成律师指出，人民法院审查行政协议的效力,在适用行政法律规范的同时,也可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范,尤其是合同法的相关规定。

《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。”第四百七十条规定:“合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”第四百七十一条规定:“当事人订立合同,采取要约、承诺方式。”第五百零二条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”

本案中,行政协议是否无效,其判断的首要前提是行政协议已然成立。对于未成立的行政协议,显然无法审查行政协议的效力。本案中,一方面,丁某虽在《淮安某区房屋拆迁补偿安置协议书》上签名,但拆迁人、拆迁实施单位并未在拆迁补偿安置协议上签字或盖章确认,无法从形式上判断双方已达成合意;另一方面,从协议内容来看,仅有丁某房屋证照、面积和评估价格情况一项内容,而拆迁补偿总额、安置用房费用、经费结算等涉及房屋拆迁切身利益的诸多内容在协议书并无体现,既不符合合同法规定的合同内容要求,也不符合双务合同的内容要求。因此,丁某和张某、拆迁人以及拆迁实施单位对拆迁补偿安置的具体内容并未通过协商达成合意,即使丁某已经签字,该协议也属于空白协议,不能体现民法典规定合同成立的要约与承诺的要件,该协议并未成立,对双方并无法律上的约束力,任何一方均无法要求对方履行该协议,客观上也因该协议缺乏必要的内容而无法履行。

尽管此案取得了初步胜利，空白协议被法院确认为不存在，但宋玉成律师依然要再次提醒广大被征收人：切莫在空白协议上签字，否则后面的征收拆迁过程将对自己十分不利。如果一旦已经签订了空白协议，也不要丧失主动性而坐以待毙，切记积极采取行动，咨询委托律师，通过像本案中提起行政诉讼等巧妙方法也是可以进行及时补救的。