上海找合同律师，上海房产律师：为规避限购、找人代持、签订的借名合同合法有效

一、裁判要旨：

房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性。该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，不属于法律、行政法规的强制性规定，仅会造成房地产买卖合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。在借名不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应当充分尊重当事人的意思自治。因此，为符合限购政策要求而借名购买商品房的借名协议不宜认定为无效，但借名人在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持。

二、案情介绍：

原、被告原系恋人关系。2018年，原告拟从案外人YQG处购买系争房屋用于双方婚后居住使用，但因客观原因无法登记于自身名下。经与被告协商一致，双方签订借名购房《协议书》和《婚前协议书》，明确约定原告以被告名义购买系争房屋、资金由原告全额支付、产权全部由原告享有、相应购房交易手续及银行房贷均以被告名义办理、购房费用和银行房屋按揭贷款均由原告承担、被告不享有房屋的产权及处分权、占有权和收益权等。

2018年7月8日，原告与案外人YQG、房产中介公司先签订了一份编号为8000967的《房屋买卖合同》，约定转让价款为750万元。后以被告名义再与YQG签订了编号为3435186的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定款项分期支付、贷款办理及产权过户等事项。上述合同签署后，原告及其父亲支付了购房定金、首付款、尾款、中介费等费用。系争房屋于2019年6月29日登记于被告名下。系争房屋自交付至今一直由原告实际控制使用，每月银行贷款也均由原告转至被告银行卡中进行偿还。

现原、被告双方已分手，但原告与被告多次沟通，要求其按照《协议书》的约定配合办理房屋过户手续，均遭到拒绝。原告是系争房屋的实际购房人，支付了首付款276万元中的216万元并偿还房贷，承担中介费5万元；被告仅为名义代持人，被告代为支付的房款60万元依约属于原告向被告的借款。原告现在名下无房，不存在限购政策障碍，原告有权要求被告协助办理过户登记，被告应当无条件予以配合。遂涉诉。

三、原告诉讼请求：

1.确认上海市静安区XXX路XXX弄XX号X02室房屋（以下简称系争房屋）的所有权归原告所有；

2.被告协助原告将涉案房屋变更登记至原告名下，并承担相应税费和其他所有过户费用；

3.被告协助原告办理涉案房屋的银行贷款转移手续，并承担全部办理费用。审理中，原告变更诉请为：

1.要求被告依据与原告签署的《协议书》和《婚前协议书》，协助原告立即将系争房屋过户登记到原告名下，并由被告承担相应的税费和其他所有过户费用；

2.原告提前归还系争房屋上银行抵押贷款，被告协助原告办理该抵押权涤除手续，银行办理费用（如有）由被告承担；

3.本案诉讼费、保全费由被告承担。

四、被告辩称:

不同意原告的诉讼请求。系争房屋是原、被告恋爱期间共同购买的婚房，双方当时并未约定份额。因原告当时在本市另有房产无购房资格，所以登记在被告一人名下，现该房屋增值近一倍。因该房屋拟用作婚房，被告家庭以巨大诚意放弃了原自有房屋的增值空间以及被告本可独自居住的条件，通过出售自有房屋筹措资金，承担了房款88万元、房屋交易税费660,508.41元、中介费及诉讼费38,525元、装修款40万元。

被告与原告签订《协议书》和《婚前协议书》基于双方就要结婚，被告认为签了也没有实际影响，没想到会产生现在的后果，故并非被告真实意思表示。被告父母对相关协议毫不知情，上述协议侵犯了被告父母的权益，有悖公序良俗，亦导致被告未来购房及贷款条件受到不良影响。综上，不认可相关协议效力，被告应是系争房屋权利人，被告愿意负担剩余银行贷款，将原告产权份额折价支付给原告。考虑双方出资及贷款情况，同意支付折价款455万元。即使法院认为系争房屋应当归原告所有，办理产权变更登记及抵押权涤除手续所产生的费用不应由被告承担。

第三人平安银行上海分行述称，其在系争房屋上享有合法抵押权，对于原、被告之间纠纷不知情，请法院依法裁判。如法院判决由原告支付剩余银行贷款本息，第三人同意接受提前还贷，贷款本息结清后配合办理抵押权涤除手续。第三人不同意在贷款未清偿前变更房屋权利人，也不同意将借款人由被告变更为原告。

五、法院判决：

本院认为，本案争议焦点在于AA与BB签订的《协议书》和《婚前协议书》是否合法有效。

首先，《协议书》和《婚前协议书》是双方真实意思表示。上述协议是在AA与BB感情稳定、购买婚房过程中所签，鉴于购房所涉资金及利益影响较大，双方就房屋权属和相关资金安排进行协商约定具有合理动因。AA在系争房屋购房款中出资比例相当大，亦负责归还全部房贷，但因购房资格限制，无法登记为共有人，故双方商定以BB名义购房具有现实合理性。BB在系争房屋中的出资性质系当事人自由协商的范围，现BB以书面协议的方式自愿确认其出资为借款。

鉴于双方恋人关系及未来共同生活的考虑，BB做出上述意思表示并非不可能。虽然双方后来感情破裂没能结婚，但并非订立协议时所愿，而协议的作用正在于双方发生矛盾时明确责权，不应因房屋增值认为权益失衡而倒推非当事人真实意思表示。另外，父母为子女购房出资一般视为对子女的赠与或借贷，并不对等于产权，BB父母的同意并非上述协议成立及生效的要件。BB未与家人妥善商议不影响其作为完全民事行为能力人对外签订协议的效力。

其次，上述协议不存在无效情形。协议签订时《中华人民共和国民法典》尚未施行，对照1999年《中华人民共和国合同法》对于合同无效的规定，上述协议对于借名买房的表述清晰，不存在损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规强制性规定的情形，无合同无效的法定情形。最后，BB亦未在订立协议一年内向人民法院或仲裁机构请求变更、撤销上述协议。综上，《协议书》和《婚前协议书》合法有效，双方理应遵守。

《协议书》明确约定系争房屋购买后，如果AA需要处置，BB无条件配合办理。现AA要求BB配合将系争房屋过户登记到AA名下，符合协议约定，亦是让实际权利人归位。AA现在本市已无其他房产，且愿意提前全额清偿房屋上抵押贷款，但抵押贷款的借款人及抵押权人系BB，故BB应当对提前归还房贷及办理抵押权涤除手续予以配合。系争房屋上抵押权涤除后，BB应当及时配合AA办理房屋过户手续，但配合义务并不表示其应承担所有过户费和手续费。BB在借名买房过程中并无获益，过户中税费及办理抵押权涤除手续中可能产生的费用应由AA负担。另需指出的是，《协议书》明确约定BB垫付的款项系借款，故就相关款项归还问题BB可另案主张。

据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款之规定，判决如下：

一、原告AA应在本判决生效之日起十日内向第三人平安银行股份有限公司上海分行归还《房地产买卖抵押贷款合同》（编号RL20190617001569）项下全部借款本息（本息金额以归还当日第三人系统记载为准），被告BB、第三人平安银行股份有限公司上海分行应于上述借款结清后十日内协助原告AA办理上海市静安区XXX路XX3弄X1号X02室房屋上抵押权涤除手续；

二、被告BB应于抵押权涤除后十日内协助原告AA将上海市静安区XXX路XX3弄X1号X02室房屋产权过户登记至原告AA名下；

三、因办理抵押权涤除手续及房屋过户手续所需的税费、手续费由原告AA负担。