南京新房交付卫生间反水找律师，楼房反水物业需要赔偿

下水管堵塞，房屋反水，到底该找谁索赔？

近年来，很多小区居民遭遇这样的糟心事。家住长沙市雨花区的刘先生在旭辉国际广场二楼买了一套精装房，由于忙于工作，刘先生一直没有入住。2018年11月，物业发现R3栋1单元架空层办公楼漏水，经排查发现刘先生家中被污水浸泡。因公用的厨房主水管堵塞以致排水不畅，逐渐渗水至已装修好的木地板全部泡发。物业疏通后，发现堵塞物是固体油脂和菜叶。

这个堵塞到底是谁造成的？小区物业方永升物业公司建议刘先生向楼上所有住户追究责任。物业公司还代刘先生向楼上31户业主发了一条告知短信，每户分摊213元，共同赔偿刘先生家中地板的损失。这条短信，还在小区内引发了一阵风波。

△ 12 月 20 日，长沙旭辉国际广场小区 3 栋 1 单元 2 楼，虽然过去了一个多月，刘先生家的地板仍能看到被泡过的痕迹。图 / 实习生张云峰记者陈正

追责无门

无奈之下选择起诉

“起初，我只想联系到楼上住户，和物业三方协商，解决此事。”10月8日，记者联系上刘先生，他告诉记者，最终走上法院进行维权，实属无奈之举。

刘先生表示，自己购买了这套精装房后，因为小孩上学不在附近，就一直将房子空置在此，平时因为工作忙，也很少过来看。直到物业通知他，家中被浸泡了，他才赶来处理情况。

从疏通工作人员清理的垃圾和杂物来看，水管堵塞系长时间未维护疏通垃圾所造成的，经过排查，因R3栋1单元公共厨房下水主管道堵塞，堵塞点从一楼起至一楼中间处，污水不能往下排出沿着共用下水主管接口处灌至刘先生家，导致全房被污水浸泡多日，积水深度达到3到5cm，房中木地板、扫脚线起泡、开裂、隆起，房内发出恶臭和霉味，受损严重。

刘先生在咨询了相关法律人士，得知曾有相关案例，受损房屋的楼上住户需要共同担责，他曾要物业陪同，上楼一户户找业主协商解决，“我当时的想法很简单，就是我自己承担一点，楼上其他业主承担一点，还有物业，三方一起简单解决此事。”但在这一过程中，由于联系不上所有业主，物业也无法提供所有相关业主电话，2018年11月19日，物业代刘先生，向楼上31户业主同时接到一条短信，每户分摊213元，共同赔偿刘先生家中地板的损失。

有业主表示，物业所引用的《侵权责任法》，无法证明就是楼上业主造成刘先生家反水的。还有业主表示，自己很少住在这里，几乎没有产生造成堵塞的生活垃圾。发出短信后，事情并未得到解决，刘先生追责无门，只能寻求法律帮助。

律师建议

变更诉讼主体，维权更为有利

今年四月，刘先生委托湖南湘行律师事务所杨伟强律师向雨花区人民法院提出诉讼，杨伟强律师表示:为了更好维护当事人合法权益，减少诉讼主体，节约司法资源，业主与物业服务企业建立物业服务关系，下水管道属于物业公司管理的范围，物业服务企业没有按照约定履行相应的义务，造成管道堵塞，应当承担相应责任，所以以物业服务合同纠纷为案由起诉更为恰当。

刘先生认为，被告永升物业公司未能履行公共共用下水主管道的日常维护、养护、检查义务。刘先生房屋属于精装房，交房后至事故发生时，诉争房屋仍在保修期内，被告物华投资公司应当按照合同约定承担保修责任。刘先生向法院提出诉讼请求，被告永升物业公司赔偿11456元，被告物华投资公司更换其家中全房木地板、刷脚线或赔偿原告11456元，本案的诉讼费用由两被告承担。

对此，永升公司辩称，原告刘先生的损失应当由R3栋楼上业主共同承担，原告的损失是其居住的旭辉国际广场项目厨房主水管道反水造成的，永升物业公司并非该管道使用人，并非本案直接侵权人。

未达到合同约定

两年未清掏墙内下水道

经刘先生和杨律师向法院提出申请，法院委托湖南联信房地产评估工程咨询有限公司，做出的《建设工程造价鉴定报告》，修复费用为10613.14元。原告房屋受损系公用的厨房主管道1楼至2楼之间因菜叶、油污等将排水管堵塞以致排水不畅，逐渐渗水至原告房屋所致，根据被告物华投资公司与永升物业公司签订的《前期物业服务合同》的约定，被告永升物业公司负责诉争房屋所在物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，故原告请求被告永升物业公司赔偿其房屋损失10613.14元，符合合同约定和法律规定。

被告永升物业公司为证明其已按照合同约定履行了管道疏通、维护义务，提供了旭辉国际广场污水井、化粪池清掏统计表、《化粪池清掏协议》和疏通现场照片。根据合同约定，被告每月均需对下水管进行养护、检查，但统计表显示室外排水主管在两年内仅进行了两次清掏，墙内下水道两年没有清掏记录。

2019年9月20日，雨花区人民法院作出一审判决，雨花区人民法院认为，原告与被告物华投资公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，被告物华投资公司与被告永升物业公司签订的《前期物业服务合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。

根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决被告上海永升物业管理有限公司长沙分公司支付原告房屋修复损失10613.14元。对于法院的一审判决，永升物业是否会提起上诉？潇湘晨报记者联系了该项目的一位杨姓负责人，其表示不便回应。该小区有其他业主透露，近日涉事楼栋部分低楼层又出现了地漏反水现象。

潇湘晨报记者马慧、陈诗娴实习生王开慧长沙报道