签订《定金协议》（部分城市亦称《居间协议》）是二手房交易的重要环节，是买家购房意愿的表示。很多人对二手房定金缺乏足够认识，盲目签约以至于纠纷频发。

今天了梳理二手房定金交易的整个流程，期待为你的安全买房提供些许帮助。

《定金协议》签署之前

1、 先了解房东

在二手房交易中，最大的风险还是在于你的交易对手---房东。若在前期看房阶段对某套房源认可的情况下，则需要让中介或者卖方出具房产证、土地证、身份证及授权委托书等证件，如为共同财产，房屋共有人必须到场或签字，确保买卖过程的合法性。之所以要查验原件，目的在于防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，大限度地规避资金风险。

除此之外，还需要对卖方的职业背景、不良嗜好、卖房原因以及债务情况进行全面了解。若房东有大量负债的情况下，建议不要购买此类问题房源。

2、 再了解房产

首先需要了解房屋产权的性质。产权性质不同，对于交易流程以及交易安全会有重大的影响。比如某些房改房在出售的时候，部分单位就享有优先收购权。另外，还需要关注房屋产权有无瑕疵（诸如是否已被法院查封、是否存在违章建筑等）。

其次需要了解房屋现实状况。包括房屋本身的建筑面积、结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业管理水平等等，另外，还要查看水电费、煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清，对于拖欠的费用如何解决等问题。购房者应对这些情况做到心里有数后再决定买还是不买。

另外，还需要了解房屋租赁情况。部分房屋在出售时，租房合同还未到期;还有就是租户具有优先购买权，在交定金时，确认租户放弃优先购买权且房屋不在承租期内。

《定金协议》签署之时

1、 明确交易节奏（一定要“稳”）

也就是几个关键的时间节点要设置在自己可控范围内，避免违约风险，比如：卖家的交房日期，要充分考虑到腾房难度或者租赁因素，买家的过户日期，也要充分考虑贷款审批日期，双方网签日期的确定就更为复杂了，不仅考虑筹集首付款的时间安排，还要考虑限购、贷款成数、税费计算等因素，得出最优方案。

2、 完整分割交易中各项费用（一定要“全”）

个交易中所有可能涉及到的款项，都要有人“认领”，并且划分清晰，责任明确，这是避免日后纠纷的重要防范措施。

除房款外，典型的交易其他费用还有：税费、中介费、公证费，非典型的还有维权成本，如律师费、诉讼费、担保费等。

3、交易流程要形成“闭环”（不要有“断层”）

签约是对后续交易行为的预期和规划，一定要预先完整的呈现整个交易过程，并且将各种可能发生的意外状况纳入合同条款。如果有“没想到”的事情发生，交易就可能引发纠纷，面临中断，而交易进程一旦中断，全部节奏就被打乱，很容易出现责任不明的尴尬状况。

4、一定要在确保合同不可能被“无痕修改”的状况下再签字。（不要留白）

首先审查，合同中有没有未填写的空白、未打钩的可选项。其次确保合同末尾没有可以增加内容的空白处。另外，签字各方都要当场、当面签署，验明正身，以免发生代签字后拒绝追认的情况。

律师提示：在签订定金合同之前，要对合同进行全面审查，如果有律师在帮审就更安全。在签订合同的时候，要防止卖家拟定的“格式合同”的陷阱。众所周知，格式合同往往是保护起草合同一方的利益，因此，必须警惕卖家或者中介的种种不端行为。

《定金协议》签署之后

1、 若定金能够直接交到业主本人手里，则不建议通过中介进行转交。另外，定金的数额不能超过房价的20%。

2、 若交易过程约定是通过中介收取定金，购房者还应当要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

3、 收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。收据不仅需要中介公司经办人员的签字，还需加盖中介公司的印章。

律师提示：根据合同法之规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。

换而言之，一旦买方向卖方给付定金之后，通常是难以被退还的。因此给定定金需要慎重，只有对买房已有充分考虑的基础上，方可对外支付定金。

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