北京紫乾律师事务所：购房合同纠纷成因及购房合同相关注意事项

房屋买卖对于买卖双方当事人来说是非常重要的交易，而在大多数的房屋买卖纠纷中，合同的有效性通常是双方争议的焦点。那么房屋买卖合同开始时有哪些注意？购房合同纠纷的成因主要集中于哪些？在此篇中紫乾律师事务所律师就相关问题来为大家解读。

购房合同开始注意事项

关于"出卖人"和"买受人"的所有资料都要完好填写，不可有空项。紫乾律师事务所律师表明，假如出卖方有"委托署理机构"或买受人有"委托署理人"，除要认真填写相关内容外，还要有合法有效授权委托书。假如是父母(或其他监护人)署理未成年子女(人)签定《商品房买卖合同》的，必须具有经公证的署理买受人是该未成年人监护人的证明文件。

关于填写的内容，紫乾律师事务所律师表明留意不要漏项，而且相关项要与检查的土地使用证、制作用地规划许可证、制作工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。

结合所买房子的实践状况，紫乾律师事务所律师表示一定要在相关基础上弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系，具体了解有关公共部位与公用房子分摊建筑面积构成是否合理合法，分摊的比例关系是怎样的。紫乾律师事务所律师表示，对合同约定的面积一定要心中有数，对收房时可能发生的面积上的改变要预先有防备，并在合同中予以清晰约定。

房屋的相关交付是一项重要问题，紫乾律师事务所律师表示，通常情况下交给期限应以建筑工程竣工检验存案表的获得为准。遇有特殊情况需奉告买受人的，一般应在尽可能短的时间内奉告。按逾期交房的时间分别处理的时限通常以60日区分。紫乾律师事务所律师特别提示，确认违约金的份额要恰当，假如定得太低就可能影响其约束力。其他条款触及违约金的，也应考虑这方面问题。

购房合同纠纷成因

紫乾律师事务所律师表示，商品房特别是期房销售过程中，广告往往是引起消费者购买欲并做出购房决定的促成因素。而一旦开发商交付的房屋达不到合同或者广告中承诺的事项时，常常引发纠纷。商品房开发证照不全且没有告知消费者的。对此紫乾律师事务所律师强调，依法开发、照章开发，是法律赋予开发商的义务。开发商没有依法取得开发工程所需的各种证照且没有如实告知消费者，在合同约定的交付期限内又不能补办相关手续的，不仅违反了房地产开发和销售的有关行政法规，同时因没有履行自己的告知义务。这也是引发纠纷的一大原因；

房屋面积减少，开发商将可能直接侵占消费者的财产。由于房屋建筑强调严格按图施工，因此，面积短少，只能是开发商故意所为。考虑到建设工程施工过程的复杂性，《商品房销售管理办法》已经设定的3％的误差允许值，对于短少面积超过允许值范围的，极易引发纠纷。紫乾律师事务所律师表示，商品房因施工或装饰材料等引起的质量纠纷也极易形成。房屋建设和装修涉及的用材种类繁多，各种材料优劣及价格相差悬殊，工程施工中以次充好、以劣充优的情形屡见不鲜。这种行为不仅造成房屋及装修质量低劣，使买卖双方的利益明显不对称，消费者受到巨大的利益损失，严重的还可能影响到住房的安全。

无效的房屋买卖合同

无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效，紫乾律师事务所律师表示，根据我国《民法典》规定，无民事行为能力人实施的民事行为无效。按照《民法典合同篇》相关规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但是法定代理人未作表示的，视为拒绝追认，此时合同就是无效的。

双方当事人意思表示不真实，包括欺诈、威迫和乘人之危的合同，紫乾律师事务所律师表示也是无效的。如果合同一方当事人签订合同的时候意思表示是不真实的，比如出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为，买受人成交后发现内在质量问题的，可以和出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉主张合同无效。

合同违反法定形式，紫乾律师事务所律师表示在这种情况下，合同不是完全无效。房屋买卖合同即使未采用书面形式，但如果买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，仍应认为买卖关系有效。但如果双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。

以上就是“购房合同纠纷成因及购房合同相关注意事项”的有关解读，对此紫乾律师事务所律师表示，作为重要的合同种类之一，房屋买卖合同纠纷作为房产合同纠纷的一部分。国人对房产合同往往极其慎重，但紫乾律师事务所律师认为，只有以“平等、尊重、和谐、守法”为原则进行交易，关于买卖合同的相关纠纷才能够愈加减少。