房产争议律师速找牛方兴，澳洲山庄烂尾的原因

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者杨仕省 北京报道

位于广州市黄埔区的澳洲山庄小区从2003年烂尾至今，2384户买房业主至今无法住进他们早已付清房款的房子。

据了解，澳洲山庄小区业主的接房路可谓一波三折：先是开发商广州澳美房地产开发有限公司（下称“澳美”）资金链断裂，随后在当地政府部门的牵头下计划拆掉重建，并制定了重建方案。然而，当澳美引进一家新公司——广州方兴房地产建设有限公司（下称“方兴”）后，方兴却不同意此前政府牵头达成的重建方案，致使用地被查封，重建受阻。

更意想不到的是，2019年8月12日方兴向广州市中级法院申请宣告澳美破产清算，法院居然受理了此案。对此，业主们担心，一旦法院启动对澳美的破产清算程序，他们的合法权益将被侵害，房子更是遥遥无期。

《华夏时报》记者获悉，澳美在2019年9月2日举行的破产清算听证会上向合议庭承诺，在确定债权金额后15天内能够全额还款。这不符合破产清算，但方兴依然我行我素，申请澳美破产。

澳美法定代表人胡耀智对《华夏时报》记者表示：“别人都是去找人要钱，我是拿着钱追着人家还，对方不接受还款不说，还一意孤行去法院申请破产清算。”

澳洲山庄烂尾始末

上世纪90年代中期，澳美打出“20年免息分期付款，首期3.8万元，月供488元”的诱人广告，推介澳洲山庄小区。该项目位于广汕公路金坑路段旁的一座山丘上，毗邻金坑水库和金坑森林公园。但是因开发商澳美资金断裂，拥有5个区、292栋楼的澳美山庄自2003年开始烂尾至今。当时，小区建成共225栋，剩余67栋为在建和烂尾工程。

经过小区业主和广州相关部门的共同努力，10年后的2013年，时任广州市常务副市长的陈如桂主持召开广州市处理“烂尾楼”专责小组第二次全体会议，会议审议通过《澳洲山庄盘活重建工作方案》（下称《重建方案》）。

《重建方案》称，澳美已引进方兴及其子公司广州富鼎实业有限公司（下称“富鼎”）合作开发澳洲山庄项目，各方拟将临近广汕路的10万平方米暂未开发的地块用于项目启动区建设，计划建成约30余万平方米的住宅及相关商业配套设施，方兴当时表示同意用此项目的房源和回笼资金用于滚动开发。

国家企业信用信息公示系统显示，方兴成立于1995年，注册资本9000万元，法定代表人为吴楷明，持股64.78%。天眼查显示，富鼎成立于2006年，法定代表人也是吴楷明。

2015年，澳美、方兴共同向国土规划部门提交了澳洲山庄重建整体修建性详细规划方案，准备在位于原小区西南角的“017号地块”（土地使用权证编号：萝增国用字第1995特017号）进行恢复重建。

记者获得的资料显示，广州开发区原国土资源和规划局和黄浦区原国土资源和规划局于2016年3月25日印发的《关于澳洲山庄历史项目历史遗留问题协调会会议纪要》显示，经澳美、方兴、富鼎和业主代表等讨论认为，对澳美作为首期开发建设主体、启动开发“017号地块”，无不同意意见。

“只要土地解禁了，施工那就快了。”澳美公司多起诉讼的代理人原澳美老员工麦志伟告诉《华夏时报》记者，澳洲共7块土地被封存，4块被方兴拿走，剩下3块地只要解冻1块那企业就盘活了。

业主乔先生告诉《华夏时报》记者，业主们原本以为，在政府《重建方案》的指导下，澳美引进方兴共同开发，他们住进新房的日子就不远了。但现在来看，业主们想得得太过于乐观，而问题出在土地上。

记者查知，2004年澳美为解决资金问题，将包括“017号地块”在内的4块地转让给方兴，转让方式为仲裁。彼时，双方有仲裁协议，方兴同意“017号地块”暂不过户。但到2016年5月，方兴将一份《恢复强制执行申请书》交到法院，要求过户“017号地块”。

胡耀智和澳洲山庄的业主们得知后都便是反对，因为如果“017号地块”被过户，即代表《重建方案》确定的内容没了基础，业主们的新房也就成为了“空中楼阁”。

胡耀智表示，卖了4块地后，资金危机还未彻底解除。2005年，吴楷明提议把包括“017号地块”在内的3块地交给他操盘。于是，二人就在2007年联手伪造了一笔债权债务，并把伪称的澳美欠债款项拆分成3笔，分别用3则仲裁以3块土地的转让来抵债偿还，这些土地按当时市价约9亿元。

最终，“017号地块”还是被过户了。乔先生告诉《华夏时报》记者，“017号地块”被过户侵害了业主们的的利益。此外他们发现一些违规问题：一是超快受理速度，第一起仲裁从立案至结案耗时仅仅17天，第二起仲裁从仲裁庭开庭至结案也仅耗时四个月；而是，三块土地价格均没有经过第三方来评估，交易对价远低于当时市场价等。

值得一提，前两起仲裁案里的仲裁员陈忠谦、王小莉曾先后担任过广州仲裁委主任一职。据广州市纪委监委2019年7月9日消息，陈忠谦涉嫌严重违纪违法被查，6天后王小莉也被查。

偿债未果反被申请破产

经记者调查，澳美与方兴的纠纷远不止“017号地块”这么简单。上世纪90年代，澳美与几家银行产生的贷款或贷款担保，随着楼盘烂尾无法偿还变成了不良债权，后被卖到信达资产管理公司手上。

记者拿到掌握的材料显示，2013年12月，信达把约1.46亿元的不良资产包，以3050万卖给了国企广东志华发展有限公司（下称“志华”）。到2018年8月，志华将该资产包以3050万卖给了民企方兴。方兴也因此拥有了澳美的3笔债权。

“在三笔长达15年的债权转让过程中，至今无法获得债权人信息，澳美资金周转过来了，导致偿还债款却找不到人还债。” 澳美多起案件代理人麦志伟告诉《华夏时报》记者。

据麦志伟描述，从2017年起，澳美多次去函相关部门要求找到当年这几笔债权目前的拥有人、核算多年欠下的本息总额以便于及时还债，但都石沉大海。此间，胡耀智以登报寻“人”等方式，尝试找回当年的原始债权人，但最终一无所获。

“直到2018年9月26日，法院一纸《变更执行人申请书》送到了澳美面前，该申请书清晰记录了债权的流转过程，澳美这才知道债权人是方兴，并开始着手清偿负债。”麦志伟却告诉记者，澳美的债权金额从1.46亿飙升到1.8亿，增幅如此快，因此加紧催促法院确认债务及利息，并请求法院出具《执行情况告知书》，好尽快偿债务。

记者拿到2019年8月21日广州中院向澳美作出的（2019）粤01破申120-2号通知书。“方兴于8月12日向该院申请对澳美进行破产清算。”该通知书称，9月2日，广州中院举行听证会，澳美向合议庭承诺，在债权金额确定后15天内能够全额还款，但方兴却坚持申请澳美破产。

“此中情况我知悉，但未得到领导的准许，我不敢说其中的的缘由。”方兴一位负责人这样回应本报。

记者在采访中了解到，为保证承诺还债能兑现，澳美已将1600万元已汇至法院的账号上。麦志伟向《华夏时报》记者提供的汇单显示，为说明澳美承诺还债能力的真实性，澳美的汇单显示1600万元已汇到法院账号，用于还债。

不过此时业主们的担心依旧，若澳美破产了，澳美与2348户业主的债权债务关系也将不复存在。“澳美向业主们提供的合法房产便落空了，因为在这起破产案里，业主们只能被认定为是一般债权人，清偿顺序被排在最末位，受偿几乎为零。”交了房款的业主詹女士告诉《华夏时报》记者，他们咨询律师得知，“在法律上方兴没有义务为我们建房，我们的房款交给了澳美，澳美才能为客户提供房子，因此说，法院的裁决对客户来说尤其重要。”

责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏