买现房找律师，期房预售大骗局

鉴于“停贷断供”的影响，有专家提出取消“期房预售”，认为“期房预售”是导致最近“停贷断供”的根源。经济学上的事，相信专家的判断。不过，法律视角怎么看呢？作为律师，以现行法为依据，兼顾法律实施预期效果，即立足现实、面向未来，谈谈看法。

第一、期房预售制度的法律源头。我国《城市房地产管理法》第45、46条规定了期房预售制度，该条规定期房预售要满足若干条件和要求。其中第45条最关键的规定是：预售资金只能用于有关工程建设，即“专款专用”。由此可见，期房预售在我国是一项法律制度，是有充分的法律保障，绝不是市场自发行为，也不是行政管理下的产物。

第二、房子还没有建设完毕能卖吗？我国《民法典》第597条规定：法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定；此系法律上“限制流通物”和“禁止流通物”的民法依据。该条同时规定出卖人（开发商）没有取得处分权导致不能买卖的，可以解除买卖合同。没有建好的房屋，其本质就是一堆钢筋水泥，须知，房子不同于苹果、蔬菜等，土地里长出来的，不管生熟只要有人要，摘下就能买卖，房子的建设完毕除了封顶完毕，还要满足安全、通水、电等法律法规要求才叫建设好。没有建好的房子，开发商其实还没有依法取得“房子”的“所有权”，自然也没有处分权，此时开发商手里无非就是对钢筋水泥的“占有权”，因为钢筋水泥也可能是承包人带资承建。总之，没有建设好的房子，在民事法律上看，开发商“占有”的“钢筋水泥”就是“限制流通物”，能不能买取决于其他法律规定。而《城市房地产管理法》第45条就扮演了允许期房预售的角色，期房“改名”则是该法第46条的规定内容。市场经济下的买卖自由，也限定在法律范围内。

第三、房子的金融属性从哪里来？圈地盖房，土建工程承包商带资建设，期房预售卖“楼花”，甚至土地使用权、在建工程抵押等等，房产开发全流程嵌套金融属性。但，房子的金融属性到底从哪里来？在目前“停贷断供”背景下，有专家指责“期房预售”制度，也有不明觉厉的群众跟风，认为确实是“期房预售”才导致诸多问题。客观来看，“期房预售”确实让房子金融属性更强，但“期房预售”只是诸多环节之一，说房子的金融属性仅来源于“期房预售”制度是不准确的。一味指责甚至要求修改《城市房地产管理法》第45条未必有效。欲望得不到满足导致烦恼，房子金融属性来源于“供不应求”下的铤而走险，包括银行、开发商，也包括您我他这些每一个购房人。

第四、取消“期房预售”可行吗？回顾我国房地产的发展，一路伴随着“期房预售”和“按揭贷款”，其实不必无端指责学习香港经验，因为“期房预售”和“按揭贷款”两者的结合，确实将我国房地产推向支柱产业之一，人均住房面积得到大幅改观，居民住房条件也确实得以改善。不能因目前状况，而完全否认其历史价值，否则就是对两制度的“忘恩负义”。期房预售制度，反映的是供不应求下急切心理；按揭贷款制度，反映的是超前消费下对未来的自信。目前“停贷断供”，是“期房预售”制度的恶果，“按揭贷款”也难逃其咎。若全是现房销售，就不存在“在建停工”下的“停贷断供”，贷款银行也不必行使催讨贷款的法律权利；另，就算“期房预售”，但没有“按揭贷款”，居民也不会联名公开“停贷断供”。可见，多因一果导致“停贷断供”，只要求取消“期房预售”或许可以，但也会误伤那些急切买房且有能力自我分期不必贷款或全款购房的人。

第五、改变或坚持哪个更重要？以“改革”之名，直接呼吁取消某项制度固然痛快，也能获得民众欢呼拥戴，但真能解决问题吗？作为律师，深研制度，熟知历史上的多次制度变革，都是“往复循环”，同样一套运转体系，改名换姓再来一遍而已。消灭一个制度固然容易和痛快，但新制度必然替补而上，新问题依然存在。与其如此，不如深挖目前“停贷断供”的根源，而不必恣意迁怒于“期房预售”制度本身。我认为，不是“期房预售”制度的错，恰恰是“期房预售”制度坚持不够的错！我国《城市房地产管理法》第45条以及配套行政法规已有许多，即制度建设已完备，不必苛责制度本身了。目前，当务之急且便利可行的方案是：加强落实“期房预售”制度，问责“期房预售”制度下预售资金的挪用行为，依法打击开发商、监管银行的违规挪用行为，才速效可行。法律，贵在坚决执行。倘若盗窃、诈骗等刑事案件频发，不是取消《刑法》，而是应该加强《刑法》的适用，难道不是吗？！

作为律师，深知情绪表达容易，但不能解决问题；我也深知，无论如何规劝，仍有情绪宣泄在网络上表达，但并不悲观，因为我相信法律！在处理“停贷断供”事项时，我建议“法律”依然是一切的前提，在市场经济体制，法治，才是最稳妥，也是能照顾最大多数人利益的处事方式。

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