■本文作者：于艳 北京在明律师事务所

【基本案情说明】

2009年，北京市的魏女士所在的村庄启动了拆迁程序，但直到2021年，她还一直未能获得合理的安置补偿，这是为什么呢？

据了解，魏女士是外村人，九十年代时，她从村民手里购置了一处300多平方米的宅基地房屋，进行了简单的翻建装修后便搬到了该村长期居住。2009年时，该村开始启动拆迁项目，拆迁方认为魏女士不是本村原始村民，并不能取得本村的宅基地和房屋。魏女士也因此多次找到拆迁方协商，但拆迁方不仅仍然拒绝给予魏女士一家任何安置补偿，而且还与前房屋出卖人签订了《拆迁补偿安置协议》。从此，魏女士走上了寻求合理安置补偿权益的漫漫长路。

经过了近7年的时间，魏女士先经过法院判决宅基地房屋购买协议有效，后来又进行诉讼，确认了拆迁人和前房屋出卖人签订的《房屋安置补偿协议》无效。魏女士本以为可以守得云开见月明，毕竟已经确认了自己为房屋合法所有权人，拆迁方应该好好和她谈谈补偿的事宜了。但是没想到，魏女士却直接收到了一纸《房屋拆迁纠纷裁决书》，并且补偿内容极不合理。

【办案思路】

律师通过接手本案并分析后，认为该案是拆迁许可证时期的房屋拆迁补偿安置纠纷类案件，拆迁许可证的颁发时间是2009年，距离现今已经十多年，时间长远，房地产市场价格已经今非昔比，而拆迁人却仍以2009年的房屋评估价格补偿，仅给予40多万的货币补偿和45平方米的安置房，对当事人显属不公。

并且多年来，拆迁人一直不认可当事人的被拆迁人身份，从未与当事人沟通过，也未向其送达过任何拆迁评估文件，可以说当事人一致被排斥在外，十几年后的一纸明显不合理的裁决书显然未考虑案件事实情况，程序也不合法，案件似乎对我方过于不利。

但本案所涉行政行为仍在行政复议期限内，行政复议较行政诉讼而言可以更快地得到处理结果，如果先通过行政机关自查机制无法得到解决的话还可以再次进行诉讼。通过团队研讨，我们起草了全面、极具专业水准的行政复议申请书，着手行政复议申请事宜。

【办案经验】

行政复议审理过程中，代理律师针对房屋拆迁纠纷裁决书向复议机关指出了一系列问题，其中包括：

（1）拆迁人在生效判决确认当事人享有房屋所有权后，应当从保障被拆迁人利益的角度出发，重新对其履行相应的调查、评估、协商等拆迁工作程序，而非径行作出裁决，此举显失公平；

（2）根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的相关规定，进行房屋拆迁纠纷裁决时，应当对当事人进行调查询问，只有保障被拆迁人的陈述权时方可作出纠纷裁决行为，而本案中，调解时间半个小时后即进行裁决，明显属于流于形式，存在程序违法的情形；

（3）根据法律规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

本案中，拆迁人依据拆迁许可证颁布之日即2009年的评估结果实施安置补偿，明显忽视了近年来房地产的重大变化，十年前的房屋价值显然不能与今时今日相比。通过律师种种努力，本案最终取得了复议机关的支持，作出了行政复议决定撤销了裁决书，责令相关部门重做裁决书，也让房屋安置补偿一事重新回到一个新的起点。

【法律问题分析】

首先，拆迁人以2009年的评估报告作为补偿依据是本案关键问题，根据住建部《房地产估价技术规范》的规定，房地产评估报告有效期是一年，而涉案评估报告是2009年作出的，早已超过法定有效期限，因此该评估报告不能继续使用。

其次，根据当时有效的《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条规定：“拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”

本案中，《房屋拆迁许可证》拆迁期限已延期至2022年，且涉及的已签约被拆迁人户数已超过500户，属于拆迁规模大、分期分段实施的拆迁项目。而涉案评估报告的拆迁估价时点为2009年，据2021年《拆迁纠纷裁决书》作出的时间过久，未按照前述规定的应以当期（段）房屋拆迁实施之日作为估价时点，房地产市场早已今非昔比，其评估结果已不具有现实客观性，对当事人的补偿明显显失公平。

最后提醒广大被征收人的是，权利从斗争而来，法律是老百姓寻求公平正义的有力武器，当事人需要积极主张合法利益。实践中使用法律武器、打赢一场权利守卫战十分不易，不仅需要当事人拥有一颗强大的内心，还需要代理律师的坚持不懈、上下求索，才能实现合法维权目的。如您有关于房屋征收方面的问题，欢迎您来电或留言咨询我所。

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