深圳市找婚姻财产纠纷律师，夫妻一方擅自出卖共有房产

一、法律规定

对于“夫妻一方擅自出卖夫妻共有房屋”的情形，2021年1月1日生效的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（文号：法释〔2020〕22号，以下简称《解释一》）已经作出了明确规定：

“第二十八条 一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。

二、简要解读

1.房屋具有“物权”和“债权”的双重属性，前者主要是指房屋的“产权”，后者主要是指房屋的“财产价值”（注：不能获得产权的一方，一般可以主张赔偿损失）。

在房产纠纷中，由于房屋具有“增值、保值”的特点，因此一般认为，谁获得了“产权”，谁就获得了“实质上的胜诉”。作为不知情的夫妻另一方，应当想方设法保住自己的“产权”。

2.正是由于“产权”如此重要，《解释（一）》第一款首先规定了第三人可以获得房屋产权的3项条件：

（1）善意购买；

（2）支付合理对价；

（3）已办理不动产登记。

第三人只有同时满足这3项条件的，才可以合法获得房屋的产权，此时夫妻的另一方无权诉求第三人返还房屋的产权。

反之，如果第三人不能同时满足这3项条件，夫妻的另一方有权诉求第三人返还房屋产权。所以，此类纠纷中，夫妻的另一方应当设法证明第三人不符合这3项条件。

3.对于丧失房屋产权的夫妻另一方，只能依据《解释（一）》第二款，在离婚时请求法院判决擅自出卖房屋的一方赔偿损失。

4.关于“夫妻共同所有”，无论是从字面意思，还是从法律本意上看，所指的都是夫妻“共同共有”，而非“按份共有”。

因为依据《民法典》第三百零一条的规定，在“按份共有”的情况下，除非共有人之间另有约定，处分人只要经占有份额三分之二的按份共有人同意，就可以处分共有的不动产。

如果房产是夫妻“按份共有”，在夫妻一方已经占有三分之二以上份额时，并不需要征得另一方的同意，就可以直接卖掉房产了，此时并不涉及无权处分的问题，第三人也无需证明自己是否为善意购买。

所以，《解释（一）》所指的“夫妻共同所有”，所指的应是夫妻之间不区分份额和比例的“共同共有”。例如，夫妻双方并没有约定实行“财产分别所有制”，在结婚后用夫妻共同财产购买了房屋，此时无论该房屋是登记在任何一方名下，在法律上都是夫妻“共同共有”的房产，任何一方都不能擅自处分。

5.关于“一方未经另一方同意”

对于不知情的夫妻另一方，如果曾经向配偶出具过同意卖房、委托卖房的授权材料，应当及时撤销，或收回该授权。

对于不知情的夫妻另一方，如果发现配偶正在向第三人卖房，应当及时向第三人作出明确的反对意见，而不能以明示、默示的意思表示，或者以行为的方式，表明自己同意或委托自己的配偶卖房，否则，相关的明示、默示和行为，都可能成为第三人主张善意购买的证据。

作者简介：黄维升律师，深圳执业律师，专业方向民商事纠纷（股权纠纷、公司法纠纷、房产纠纷）、劳动与社会保障法、刑事辩护、婚姻家事纠纷。如有咨询或建议，请直接在评论区留言或私信留言，我们会尽快回复。

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