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裁判摘要

当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。

案情简介

原告张某华、徐某英系夫妻关系。2014年2月7日，张某华（买受人）与被告取生置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受由取生置业开发的商品房（在建），合同记载该房建筑面积为87.88平方米，单价为7168.87元/平方米，房屋总价为人民币630 000元。该合同附件一为张某华、徐某英买受房屋的平面图。签订合同当日，张某华、徐某英一次性支付房款630 000元，取生置业开具销售不动产统一发票。

2015年6月，被告取生置业向原告张某华、徐某英发出交房通知，张某华、徐某英购买的房屋与取生置业的房型图宣传资料以及双方的购房合同附件一载明的房型图户型一致，但实际房间布局结构与房型图为轴对称方向，取生置业的房型宣传图及合同附件房型图的方位为：以人员站立于门口面向房内为准，主卧、次卧、卫生间位于右侧；餐厅、客厅、厨房位于左侧。现实际格局与宣传册及合同附件的图形位置相反。张某华、徐某英于2015年7月16日向取生置业发出律师函一份，认为无法实现合同目的，取生置业已构成根本性违约。

二审审理期间，双方一致确认以下事实：1.被上诉人取生置业实际交付房屋与宣传图片、购房合同附件一的房屋平面图（加盖取生置业合同专用章）内部左右布局相反。2.上诉人张某华、徐某英购房时所参观的样板房与实际交付房屋并不相符。3.与购房合同约定一致的户型已经全部销售，无法交付与合同附件房屋平面图一致的房屋。

争议焦点

买受人张某华、徐某英能否以合同目的不能实现为由解除案涉购房合同？

法院判决

南通市中级人民法院二审认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，案涉房屋内部布局左右相反导致上诉人张某华、徐某英合同目的不能实现，其有权解除购房合同。

首先，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。

其二，本案中，双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是被上诉人取生置业的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。取生置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。取生置业辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且上诉人张某华、徐某英所购房屋为期房，在购房时参观的样板房也与实际交付的房屋不一致，无法据此推断张某华、徐某英明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。

其三，上诉人张某华、徐某英对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于被上诉人取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张某华、徐某英购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张某华、徐某英要求解除合同于法有据，法院予以确认。张某华、徐某英于2015年7月16日向取生置业发出律师函，告知取生置业构成根本违约，要求其拿出解决方案，但未明确解除合同，故法院确认案涉购房合同的解除时间为一审期间起诉状副本送达取生置业之日即2015年8月1日。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于上诉人张某华、徐某英并未实际取得案涉房屋，被上诉人取生置业应返还购房款630 000元，同时，张某华、徐某英放弃对违约金部分的主张，系对自身权利的自由处分，法院照准。

——————张某华、徐某英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

知识拓展

1.关于开发商应否以及如何承担逾期交房的违约责任，应否承担购房者支付的律师费的问题

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，安钡佳公司逾期交房构成违约，理应依法承担相应的违约责任。按照双方当事人有关安钡佳公司逾期交房违约责任的约定，安钡佳公司应承担的违约金为：314302元×30日×2=18858120元；62860400元×5‰=314302元；35541130元×5‰=177705.65元；以上合计19350127.65元。洪某凤要求安钡佳公司承担19350128元的违约责任有合同依据。考虑到洪某凤对其收取的736万元款项性质的主张未能提供充分证据，为更好平衡当事人利益，该款可从违约金总额中予以相应扣减。据此，安钡佳公司应向洪某凤支付违约金11990128元。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。

律师费300万元的支出，并非洪某凤主张权利必然发生的费用，在当事人对此并无特别约定的情况下，洪某凤亦未充分证明该损失额与安钡佳公司违约行为之间的直接因果关系，故对洪某凤此项诉讼请求，本院不予支持。

——————洪某凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

案号：（2015）民一终字第78号

2.售房人收受房价款并交付房屋后，主张因该房屋占用的土地是划拨土地且双方未办理房屋产权转移变更登记手续，请求确认房屋买卖协议无效，是否应得到支持？

四川省德阳市中级人民法院经审理认为，最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

参照这一规定，上诉人于某在一审提起诉讼之前，早已分别办理了涉案房屋的产权证和土地使用权证，成为该房屋的合法产权人。于某以合法产权人的身份与被上诉人董某斌、董某珍签订的房屋买卖协议，依法成立。根据“地随房走”的原则，于某在出售自己的房产时，其以划拨方式取得的土地使用权，在依法补办相应手续后，也是可以转让的，故于某的上诉理由不能成立，应予驳回。

————于某诉董某斌、董某珍房屋买卖纠纷二审案

案件来源：《最高人民法院公报》2001年第04期

3.出售人隐瞒房屋漏雨的事实，买受人是否可以主张因受欺诈撤销房屋买卖合同？

根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁结构变更或者撤销。于某在看房过程中发现房顶有淡淡的漏雨痕迹，高某及其婆婆张某丽告知于某该房屋经过维修已经不漏雨了，但在雨后于某再次到该房屋看房时，发现房屋仍然有漏雨情况，因此在本次买卖过程中高某及其婆婆张某丽存在一定的欺诈行为，因此于某有权请求人民法院撤销其与高某签订的房屋买卖合同。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此高某向于某收取的5，000.00元定金应返还给于某。

————高某、于某房屋买卖合同纠纷二审判决书

案号：（2016）黑02民终1273号

来源：平安通州微信公众号