土地互换要找律师嘛，如何撤销有争议的土地证

政企纠纷胜诉典型案例专题，土地证被撤销应当如何维权？不能明确土地使用权的土地为国有土地。招商引资协议因领导换届等原因违约的，应当如何维权？

因为在我们办理案件过程当中，发现有很多企业在获得土地之后，特别是一些招商引资的企业，比如做大规模开发的这种招商引资的企业，往往会因为一些领导的变更、地方政策的调整，导致原来的一些协议在履行过程中出现这样或那样的问题，然后由此衍生出来的一系列的纠纷。有的打官司一打打了十几年。这里边涉及到很多法律的问题，有的土地证被撤销，有的土地权属存在一些问题。根据具体的案例，路永强律师来跟大家探讨下其中的法律法规。

江西某房地产开发企业与某县行政机关之间的纠纷，咱们看一下基本案情。2006年的时候，因为招商引资的需要，某县行政机关与某房地产开发公司签订了工业园区的项目合作协议。最初招商引资的企业是某房地产开发企业。该公司前身是一个投资公司，与投资公司签订了工业园园区项目开发协议。该协议约定某县行政机关在轻工业基础上提供800亩土地给乙方，同时预留200亩土地给乙方用于建设厂房和其他的工业项目。乙方自工业园区公司取得营业执照五年内累计投资要达到4.5亿。乙方缴纳500万元的土地出让金放在共管账户。甲方以补助的方式将土地出让金全额补助给乙方，并于乙方交付500万之日起，30日内交付800亩土地的使用权和出让金的一些凭证作为扶持。某县行政机关提出20亩的经营性用地用于奖励该公司，并做“三通一平”基础设施修建都予以完成。

这类协议是非常常见的一类协议，是在招商引资过程当中作为奖励给企业，作为房地产开发用地，算是回报和奖励。要求该企业要投资该工业园区，对投资的数额以及建设规模进行了一定的约定。经营性用地的出让凭证与协议签订，自签订之日起90日内提供。甲方同意另外提供50亩的经营性用地给房地产开发企业。房地产开发企业250亩的经营性用地，土地使用证需要在协议签订之日起15日内予以提供。乙方确保800亩地和250亩地的出让手续符合国家规定。

也就是说自此为止一共有1000多亩的涉案土地， 800亩的是工业用地，200多亩是作为奖励的经营性用地。甲方须为乙方办理所有的手续，也就是县行政机关负责为乙方办理所有的手续，以及产权切割的手续。

2006年3月，某公司为了履行该合作协议，在某县工业园区成立了项目公司。 2006年10月，该公司以6000多万元的价格竞得了这块地块。2006年11月，该公司成立了某房地产开发公司，也就是本案的主体某房地产开发企业，经营范围是房地产开发。房地产开发企业签订了一个土地出让合同，涉及到200多亩的土地。2007年6月，某县行政机关为房地产开发企业办理了土地使用证。2011年的时候，因为股权转让的纠纷是发生了一系列转让，换股东进行了更换，但是也因此就留下了一些遗留问题。

2012年工业园区管委会出具争议土地使用权抵押保证书。该公司为抵押物进行了保全，也进行了担保。2017年5月突然有别的情况发生，原来该土地所在的村委会提出了一些问题。 2017年某村委会向县行政机关提交申请说需要返还200亩的土地。原来这200亩地位于两个村的交接地段。 2014年相关部门征收的时候承诺将其中的100亩用于安置村民，说这100亩地就在给房地产开发的200亩地里边儿。但是这块地现在还处于荒废状态，要求县行政机关兑现承诺，把土地收回并进行安置。

2017年7月，调查小组开始调查认为，登记在某房产公司名下的土地证的土地和村民要求返还的安置土地大致重合。涉案土地在2006年初未征收，也未规划，直到2014年才开始征收，2015年才开始规划。所以相关的工作组就要求撤销这两个土地证，履行与村委会的安置承诺。到现在为止，其实这个矛盾就完全讲清楚了。

当时的行政机关把这块土地给了房地产开发企业，但是当时所在地的村民说这块地你们早就答应我们安置，这是主要的矛盾。2017年7月，某县行政机关针对调查结果及听证的资料召开了权力告知和听证的相关的会议。2017年8月，某县行政机关召开常务会议认为，房地产开发企业取得的这两块土地在挂牌出让和办理证件的过程中存在诸多违反法律法规的规定。调查报告和听证评议建议合理，决定撤销这两个土地证。

2017年某县行政机关作出了决定，撤销这两个土地证。该公司不服，所以向法院提起了诉讼，要求撤销涉案决定。

法院认为，按照《行政诉讼法》第五条的规定，人民法院对审理行政案件认为其是否合法，要进行全面的审查。据此，法院审查具体行政行为合法性，要从行政机关的权限，具体行政行为认定的事实，适用法律及程序这四个方面进行全面的审查。

本案中房地产开发企业的诉求及某行政机关作出撤销土地使用证的决定的争议点主要是认定、审查该决定认定事实是否充分，法律是否适用，是否正确，程序是否合法。一审法院对涉及的几个问题进行逐一论述。

首先，一审法院认为撤销土地的决定，认定事实不清。认为75号决定说出让的时候没有征收和报批手续。对此，某县行政机关提交了相关的证据，包括控制性详细规划批复以及和村委会签订的各种协议等等。房地产开发公司对此提出了异议，认为某县行政机关作出该决定证据不足，没有有效的证据证明 2006年出让的时候土地的所有权属于村集体。对此，一审法院认为，某县行政机关用于证明本案在2006年出让时就是集体土地未经征收程序，其实在法定举证期限内只提交了这两份协议，而从该两份协议的内容来看，不足以证明土地当时是村集体的，也不足以证明2014年在征地范围内，不能以此证明该土地2006年的时候就属于集体。

所以，一审法院认为在整个举证期限内，相关的县级部门并没有提交有效的证据证明涉案土地在2006年的时候就属于村集体。法院认为75号决定认定事实不足，证据不足，应当予以撤销。

第二点，县行政机关作出的75号决定适用法律错误。涉案决定上载明了根据《土地管理法》《行政许可法》等规定，但是并没有列明具体的条款，没有列明具体条款。对此该公司也提出说，你不能说只列出法律的名称，不列出具体的条款，到底依据的是哪一条？其实，在整个庭审过程中，相关的部门也没有指出来它依据的是哪一条。故一审法院认为某县行政机关作出的决定，没有明确的法律依据，应当视为没有法律依据，属于适用法律错误。最终，一审法院认为75号决定事实不清，证据不足，适用法律错误，应当予以撤销。该县级行政机关不服，提起了上诉，上诉到江西省高级人民法院。

江西省高级人民法院经审理认为本案的焦点有三个：第一，2014年之前涉案的土地到底是不是集体土地。第二，2006年9月挂牌时，土地没有经过规划征收和规划程序，到底是怎么回事？第三，中标的竞买人和签订合同的公司是两个公司，有没有问题？

法院一一作出了认定。首先为了证明涉案土地当时属于集体土地，某县行政机关提交了协议书，征地批复等等文件，但是这些文件不能证明其所说的目的。另外根据国土部关于确定土地所有权使用权十九条条的规定，土改时分给农民颁发土地所有证的土地属于集体所有，实施《六十条》时为集体土地则属于集体所有。第十八条规定，土地所有权有争议不能依法确定是农村集体所有权的，都归国家所有。

虽然某县行政机关提交了征地协议书，征地批复，二调图等资料，但未提供涉案的土地属于集体的凭证，没有这样的一个凭证，所以没有明确的证明土地属于集体所有，那就属于国家所有。属于国家的所有的土地需不需要进行过征收啊？是不需要的，符合条件的直接就可以由相关的部门进行拍卖招牌挂。

第二个问题，根据城镇土地出让转让暂行条例第十条规定，土地使用权出让的地块、年限和其他条件，由市，县级土地管理部门会同建设部门，房管部门共同制定。根据上述规定，规划报批是由主管部门和其他县级行政机关共同完成的。即使某县行政机关所主张的涉案土地当时没有规划程序，原因也不在房地产开发企业。同时某县主管部门并没有提交当时没有经过规划报批的证据，因此以此为由撤销土地证的行为是违法的。

最后一点，对于这两个公司名称不一样的这种情况，某县国土局签订的协议前后名称不一样，可以依据法律规定进行警告并罚款，根据条例的第17条警告或罚款。但是，并没有法律规定说名称不一样，就需要把土地使用权收回或者撤销土地证，所以撤销土地的行为属于滥用职权。最终，江西省高院维持了中院的一审判决。

该公司最终维护了自己的合法权益，但是这个案子背后涉及到很多的法律问题。首先，该公司前前后后多位领导进行了更换，对于最早在零几年签订招商引资协议的那个领导来说，他无疑一直在不折不扣地履行当时的招商引资协议。我们在办理案件过程当中这样的协议太多太多了。一方负责建一个工业园区，然后地方行政机关负责给他一定的经营性用地，房地产开发用地等等，以此来活跃地方经济。

无疑这种模式当时是为地方做出了巨大的贡献，但是随着时间的发展，特别是到2010年之后，地方一些考核的政策发生了一些变化，所以导致对之前签订的一些协议或者答应过的一些承诺不再想履行了。不再想履行就出现了后续的一系列的问题。当然这是有原因的。本案中相关村集体的村民已经提出主张，说这块地一直是村集体的，但是有没有这样的证据？没有。当时行政机关知不知道？如果说知道是村集体的，还要划给房地产开发企业，那这个问题可能就比较严重。所以可见背景的复杂性。

如果各位企业主你们也遇到了这类问题，我建议大家一定要从这几个方面入手：，第一，认清你们遇到的问题，认真分析一下，到底遇到了一个什么样的问题，背后的原因是什么，它的性质是属于什么，民事还是行政，那背后的原因是因为领导换届不履约、违约，还是其他的原因。第二，要尽量多地去搜集事实依据和各类证据，特别是在整个事件发展过程当中，一定不要遗漏任何一个细节。

第三，尽量搜集一些对咱有利的一些法律依据、政策依据、尽量多地去搜集。第四，要制定一个正确的维权方案，比如说，要不要告？告谁？怎么告？凭什么告？依据什么告？一定要搞清楚。这就需要咱们企业主一定要找一个专业的团队进行操作。我们会依据您提交的这些证据，结合法律法规和地方政策，特别是结合我们手里众多的类似的案例，为咱们企业制定一个正确的维权方案，制定一个高效的维权方案，制定一个全面的维权方案，以求达到最好的维权效果。