凤岗找律师事务所，产权法治研究

当下商品房价格越炒越高，不受法律保护的小产权房依靠其低廉的市场价格和多元化的模式受到中低收入者的青睐，甚至也成为了投机投资者的首选，推广的地区越来越广，影响越来越大。2018年7月20日至26日，8月21日至27日的14天时间里，广东海洋大学暑期社会实践团队“研法致思”团队针对这关系到老百姓头等大事——住房问题，开展课题为“小产权房的现状及法律解决途径”的社会调研。

本次活动中，我们选取湛江（代表欠发达地区）、东莞凤岗镇（代表发达地区）作为调研地点。其中，湛江的具体地点为中澳友谊花园、湛江市房地产管理局赤坎房管站、菉塘社区、渔港公园、海滨公园、南桥公园、瑞云湖公园；东莞则是广东文厚律师事务所、东莞市凤岗镇法律服务所、南门山森林公园、园龙山森林公园以及雁湖公园。我们以问卷调查、小产权房业主访谈、机构访谈及单位访谈等多种形式调查民众、政府工作者和法律工作者对于小产权房现状的看法，以及民众对于小产权房将该来何去何从的个人诉求。

湛江调研阶段，研法致思团队主要开展与赤坎房管站的访谈和对当地民众进行问卷调查。

在与房管站的叶主任的访谈中，她详细地为我们讲解了保障性住房的来源、验收标准、申请门槛、在本辖区的情况以及相关的法律法规；还提供保障性住房的相关资料给我们参考，并为我们答疑。由此得知，保障性住房的数量有限，申请条件也相对严格；而且湛江地区的保障性住房的需求量很大，仅赤坎地区公租房的租金每年即达1000万。进而说明，该地区的中低收入家庭并不在少数。在无力购买商品房，申请保障性住房也并不容易的情况下，即使小产权房存在种种弊端，迫于现实因素，大多数中低收入阶层仍会冒险去购买小产权房。

（房管站叶主任介绍保障性住房 黄涛摄）

在对当地民众进行问卷调查中，因为话题的敏感度较高，我们碰壁的情况时常发生。在问卷调查中，我们发现，不同职业、不同年龄、不同立场对小产权房会有不同的观点。身为知识分子的民众，多认为小产权房的出现不合法但存在其合理性。对于小产权房将来是否有可能转正，他们希望能完善相关的法律制度，既然无法全数清理现有的小产权房，是否可以尝试将其以另一种合法的方式存在。小产权房购房者则多认为，在房价居高不下的当下，自身收入不高，想要在偌大的城市中有自己的立身之地，他们只能冒险购买并不受法律保护的小产权房。公职人员坚决认为小产权房是一个会扰乱市场秩序的事物，潜在的社会风险有如一颗定时炸弹，不知何时就会爆炸，应该抵制。

（知识分子民众填写问卷中 陈晓君摄）

（小产权房购买者接受问卷调查李晓慧摄）

显然，作为非公职人员，只想安身立命，这无可厚非。作为国家的管理者，要贯彻落实国家的相关政策，服务于最广大人民的利益，认定小产权房弊大于利，不值得提倡。

东莞调研阶段，研法致思团队的主要安排是与文厚律师事务所、凤岗镇法律服务所进行访谈、对当地民众进行问卷调查。

与律师事务所张律师的访谈中，我们了解到小产权房的动态及法律层面的事实。据了解，整个珠三角地区各个市区都存在数量不一的小产权房。目前深圳地区最为严重，其小产权房在房产中占比高达60%-70%。而在东莞地区，小产权房的保有量也很大，约占房产总量五六成。在问及是否接触过有关小产权房买卖合同的诉讼时，在听到张律师说从业以来没有接触过相关案件，这一点让我们有点吃惊。但张律师重审：无论如何，从严格法律意义上来讲，小产权房买卖合同是无效的，购房小产权需承担巨大的风险。

（张律师答疑中 陈美摄）

在与凤岗镇法律服务所进行访谈中，黄副所长告诉我们，从法律的角度而言，小产权房开发商可能涉及商业犯罪领域，触犯刑法，对情节严重者可以定非法经营罪。因为小产权房的买卖存在严重的逃税避税行为，没有缴纳正规房产买卖中的土地出让金、房产税等。当下国家考虑到小产权房使用群体庞大，若想清除几乎是不可能的，目前只能是防止其建造面积的扩大。

（研法致思团队采访中 陈美摄）

从对当地民众的问卷调查中我们发现，他们对于小产权房的看法与湛江的受访民众差异不大，由此可知，老百姓对于小产权房的看法差异不大，都是看中了低廉的价格，并没有明显地域差异。

（公园问卷调查 黄涛摄）

（采访业主 黄涛摄）

（业主介绍小产权房集中区 陈美摄）

（深入小产权房集中区 蔡景熙摄）

通过近半个月的调研，我们从最初的对小产权房了解甚少到现在对其有一个相对深入的理解，研法致思团队收获满满。国家是基于维护市场的秩序和社会的稳定，防止某些开发商借机牟取暴利而损害民众的合法权益的角度出发，才采取高压政策防止小产权房现象蔓延。老百姓则是基于基本的住房需求出发，结合自身的购买力，在房价居高不下的今日所做的无奈之举。

小产权房问题的解决，要靠政府的调控出台更强有力的房价调控政策，做到“房子是拿来住的”效果；理性的商品房房价会挤掉小产权房的生存空间，让房产市场归于正常化。