公租房权益纠纷找律师，拆迁公租房对承租人如何补偿

直管公租房一般是国家为了保障公民居住权而提供的一项具有重大财产利益的权利，一般是政府建设、管理的房屋，由专门的房管所进行管理。承租居民大多是单位分配过来的，具有使用权，对房屋有优先购买的权利。因该类房屋大多建造的时间久远，因此近几年大多被纳入旧城改造范围，面临征迁。此时作为承租人可能就会面临征迁方以不是房屋所有权人为由从而侵犯这些承租人合法获得补偿的权益。

近来，南阳的李女士遇到了困扰。李女士作为国企的员工，一直以来租住单位分配的直管公租房已经二十多年。如今因城市更新需要，李女士租住的公租房被纳入旧城改造的范围。因李女士在公房土地上自建有私有房屋，在与征迁方未达成补偿协议的情况下，当地街道办便风风火火的将李女士租住的公租房和地上自建房屋一并予以强制拆除。李女士不服，便将街道办和区政府一起诉至法院，要求法院依法确认二被告的强拆行为违法。本案经过了一审、二审和再审的审理，最终再审法院裁定中止原判决的执行，并指令省高院重新审理。

一般此类涉及公房承租人的案件，在庭审过程中法院总结的争议焦点主要集中在原告是否具有提起本诉的主体资格、涉案违法拆除行为是否合法。结合时下司法实务中发布的多个类似裁判案例，总的裁判规则一一予以分析得出：

1、当事人对其租住的直管公房被强制拆除的行为是否具有提起本案诉讼的原告主体资格，应以是否属于诉争行政行为的相对人或利害关系人为判断标准。

庭审中，被告方一般会这样辩解，一是原告方作为承租人已经被公房管理人解除房屋租赁合同（一般是下发解除租赁关系的通知或搬离通知），从而与涉案被拆除房屋没有权属上的关系为由，主张原告不具有提起诉讼的主体资格。二是主张根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出的对于国有土地上房屋的征收决定，其实质是针对房屋所有权人作出的行政行为。而作为地上房屋的承租方，并不是行政行为的行政相对人。其所享有的相应民事权益可以通过民事途径向房屋的出租方寻求解决。从而否定原告方的诉讼主体资格。

根据行政诉讼法第二十五条第一款之规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。可见，除行政行为的相对人外的与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，同样具有原告主体资格，有权对行政行为提起行政诉讼。判断公民、法人或其他组织与行政行为是否具有“利害关系”，通常要考虑三个基本要素：是否存在一项权利、该权利是否属于原告的正当权利以及该权利是否可能受到了被诉行政行为的侵害。

最高院裁判中认定，直管公房承租人是通过向行政机关申请而获得直管公房租赁权。基于该项权利，直管公房承租人得以长期缴纳低房租居住该房屋，对该房屋享有长期的占有和使用权，其经济地位近似于房屋所有权人。因此，征收部门在征收直管公房的过程中，考虑到直管公房承租人的特殊地位，以及征收行为对直管公房承租人权益的直接且重大影响，应当对其合法权益予以充分保护。对于直管公房承租人认为补偿决定、强拆行为等侵犯了其合法权益的，可以认定承租人与该行政行为具有利害关系。

2、关于确认涉案强拆行为是否合法，应以相关法律规定的程序进行审查。

庭审中，被告方会常常会这样辩解，即称对公租房的强制拆除行为是在与公房管理人签订补偿协议后双方达成一致的事后拆除行为，是合乎法律规定的。而对地上自建私有建筑物的拆除属于对违法建筑的处理，也是合乎法律规定的。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定：“ 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”这一规定从规范房屋征收补偿与住户搬迁的先后关系入手，通过确立先补偿、后搬迁的原则，保障被征收人获得充分补偿，遏制不补偿就强行搬迁的违法征收行为，具有重要的意义。虽然直管公房管理人是基于所有权人身份的被征收人，但是公房承租人近似于所有权人的身份表明其也是合法的被征收人，应当享有合法获得补偿的权益。也应当收到该条“先补偿、后搬迁”的保护。违反该条规定的强制拆除行为当然应被确认为违法。

另依据行政强制法的规定，即使涉嫌违法建设，也应由法律规定的职权部门按照法律规定的程序予以处理。例如本案中李女士自建的房屋，应由城乡管理部门依照法定程序处理，而非街道办说拆就拆。