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贵阳市宝山南路179号的幸福家园小区，评估总价超1500万元的4个门面，近日通过网络司法拍卖。

其中三个门面，在10月17日第二次拍卖中，最终以超740万元总价竞买成功，成交均价约2.2万元/㎡。

此次拍卖的法院查封资产，由贵阳市中级人民法院处置。

传统小区的社区底商，品相较好的商业，具有稳定的投资回报率。这次不多见的门面拍卖，买家又看中的是什么？

01 商铺价值

经常走宝山南路往油榨街方向的楼友，肯定见过这些目前带租约的门面。

评估信息显示，25层高的幸福家园A栋2009年建成，本次拍卖的商业用房为1层总建面约449㎡，评估市场总价约1532万元。

四个门面的平均层高约为四米，空间布局比较合理，房龄较好结构质量稳定。

4、5号“大金空调”店面，原空间布局为通间，现在整体打通分隔成各个办公区域，总面积为190.39㎡。

6号“宾隆超市”门面，建面为141.97㎡，也是通间分隔为商业区域。

15号“克丽缇娜”门面，建面为116.66平方米，吊顶后的层高约为3米，分隔为美容院的各区域。

系列门面在9月底首次拍卖时，就有不少的关注度，但是无人报名，最终流拍。而在10月17日的拍卖中，除美容院门面以外，均为1人报名1次竞价就拿下。

其中，4、5号商业整体拍卖，成交价430.668万元，折合约2.26万元/㎡。

6号商业成交价为312.417万元，折合约2.20万元/㎡。

值得注意的是，成交的两场拍卖，竞得人均为同名同姓的买家。

4、5、6号三处商业房产单价，在投资老手眼里，算是中规中矩。但是，法拍门面需要全款支付，利用商业贷款撬动杠杆毕竟有时限。一次性拿出超300万元的流动资金，如今贵阳的行市里并不多见。

而如果均为一人竞得，超740万元的总价后面，神秘买家的底盘确实不浅。当然，行市里隐藏的人物，可能有独到的投资逻辑，也可能另有隐情。

而同样降价10%的15号商业房产，尽管起拍价已到222.1128万元，二拍依旧流拍过后，目前进入司法变卖阶段。

作为贵阳的老牌小区，幸福家园有一定的区域商业氛围，片区中一楼商业物业主要经营建材、美容美发、便利店等。

早期修建的小区，绿化水平尚可，周边治安环境较好。建有地下停车场，停车方便，交通比较便捷，也算是2号线地铁站周边。

附近有冶金厅小区、团坡桥小区等。距改造中的贵钢区域约900米，项目周边的教育配套方面，距离南明实验小学、贵阳市第十五中学约500米。

法院查封的资产，存在一定瑕疵。系列商业存在银行抵押，同时均未腾空，并且带有租约，具体的租赁年限未说明。

因此，竞拍成功后到租赁结束的时间的租金，需要与法院确认是否会结算给买家。同时，如果要解除租赁，则需要与承租方协调。其他权证方面还算齐全，房产证终止日期是在2054年。

02业主官司

这次查封的商业房产均为房开所有，而网络拍卖的进行，可能很多业主并不知晓。但是，今年以来为了维权，小区业主委员会与房开打了两场官司，均是有关于共有物业的纠纷。

市中院公开信息显示，两场诉讼都是二审阶段，业主们上诉到市中院，希望按照早期规划，将房开出租的两处物业部分，恢复为“小区文化活动站”及“便民店”的功能。

两场庭审中，房开委托的律师，显然更为熟悉适用的法律法规，并且对业主的举证有充分准备，出示相关产权证明案涉物业并非业主共有，且租赁行为合法有效。

有据可依的房开代理律师，法庭答辩的口气，也显得有些犀利。

可以想见，当时的法庭现场，业主委员会代表空有一身气力，但是无处发挥。就像是打碎的牙，只能往肚子里咽。

而就两起案件而言，业主们的诉讼代理，均由该业主委员会代表担任。庭审阶段，还更改了起诉请求，且对于一审案涉焦点，再审时证据收集与补充不足。

从开庭前准备，庭审举证等环节，业主们的自我代理，显出对于相关法律法规专业水准不够，举证力度较弱等情况。最终，两个案件的诉求，业主们均未能得到法院的支持。

尽管如此，也要看到贵阳小区成立业主委员会，走向实际运营起到的作用。

2017年10月，幸福家园的业主代表，就向当时的南明油榨社区服务中心申请成立业主委员会。同年12月，当时的市南路居民委员会、油榨社区服务中心同意报住建部门备案。当年底，南明住房和城乡建设局签字盖章，同意备案。

此后，业主委员会曾依照有关规定，重新选出物业管理公司等，并且陆续代表业主，行使相关权利、维护权益。

03 房开遭遇

近年来，该小区涉及的系列诉讼案件，虽然房开在与业主、物业的官司中屡屡胜诉，但是这次商铺出让，却也是其官司缠身被执行。

省高院公开信息显示，此次案涉商铺，源于6年前房开涉及的一起银行抵押担保。而此后的官司从市中院一路打到省高院，最终在2018年底终审判决。

这起案件的焦点，牵涉到承兑汇票敞口，以及债务余额的认定等。最终法院判决，房开仍需对于案涉债务承担责任，须要偿还相应的债务本金以及利息。

同时，案涉银行的起诉请求得到法院支持，对于房开位于幸福家园小区的多处商业房产，经折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。

也就是说，这些房产将被拿来还债。而这场官司下来，房开还得负担案件受理费数万元。

官司暂告一段落，而商业房产的变卖，还未结束。

来源：贵阳楼市网综合贵阳市中级人民法院 省高级人民法院 中国执行信息系统等

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来源： 贵阳晚报