湛江找房屋拆迁律师诉讼费，二手房买卖出现质量问题 由谁来买单呢

二手房与新房相比，因为具有价格偏低、地段优越、配套设施完善等优点，所以成交量相对活跃。

然而，不可否认的是，自然损耗和人为损害也直接降低了二手房的使用价值。比如，二手房买卖后出现了质量问题，到底由谁来买单呢？

近日，记者就此专访了广东优度律师事务所林宇政律师。

【案例】

2018年4月，小朱购买了一套二手房。入住后不久，小朱就发现自家的卫生间下水管道经常发生堵塞现象，不得不经常请物业公司的维修人员进行清理。

经维修人员介绍，小朱才得知，原来是因为前任业主在装修时为了扩大房间面积，擅自改变了卫生间内管道的铺设线路，导致下水不通畅，要想彻底解决问题，必须重新铺设管道。小朱找到前任业主小王要求赔偿重新铺设管道的费用，小王却一口咬定小朱在看房时没有提出意见，表明他已经默认接受了现实，所以拒绝赔偿。

小朱起诉到法院，坚决要求小王给予赔偿。

房屋出现的质量问题较为普遍（资料图片）。

【释法】

记者：这个案子是如何处理的？

林律师：接到这个案子后，我们经过讨论认为卫生间管理铺设属于装修过程中的隐蔽工程，小朱无法通过肉眼直接察觉，因此对于损失的发生，小朱没有过错。而小王在装修过程中擅自改变管道线路，在明知卫生间下水不通畅的情况，没有明确告知购房人小朱，已经构成故意隐瞒，因此应当承担赔偿责任。最后，法院也是依据《合同法》的148、153和155条认定交付的房屋属于不符合质量要求，要求出卖人即本案当中的小王承担赔偿责任。

记者：二手房买卖出现的质量情况多种多样，那么，哪些情况该是出卖人承担责任，哪些是开发商应当承担的责任呢？

林律师：二手房买卖出现的问题较多，具体来说就是以下这几种情况：

一是签订合同前即已经出现质量问题，购房前一般普通人都能看到的明显质量瑕疵问题，购房后不能成为推卸责任的理由。因为购买二手房一般情况下都是使用年限较久的房屋，购房人自己应当履行一个必须检验义务。

二是入住后出现的明显质量问题，出现房屋质量问题入住后才发现，如果不属于隐蔽工程，属于外在的房屋质量问题，出卖人应承担质量瑕疵担保责任。

三是购买后出现隐蔽的质量问题，对采取通常方法一时不易发现，而须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的质量问题，我们称为隐藏的质量瑕疵。房屋的隐蔽质量瑕疵担保责任由出卖人或开发商承担，应根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。如果该隐蔽质量问题出卖人在装璜、使用过程中所产生，由出卖人承担责任，若该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的自然损耗老化的，若房屋处于保修期内，购房人可向房屋的开发商主张保修责任。

四是已经告知的质量问题，无论是明显质量瑕疵还是隐蔽质量瑕疵，如果出卖人在订立合同时已经明确告知存在质量问题，但购房人坚持购买，对此出卖人也不再负任何责任。

五是共用部分的质量问题，常见共用部门包括：天面、外墙、公共管道等，这种情况由物业承担维修责任，费用从专项维修资金中支出。

记者：购房后如果发现质量问题，可以解除合同么？

林律师：对于质量瑕疵程度较轻的，出卖人应负责维修，或者适当减少房屋价金。对于房屋质量问题较重，甚至不能使用时，购房人可以解除房屋买卖合同，因此给购房人造成的财产及人身损失出卖人应予赔偿。

记者：如果房屋出现了质量问题，我们该如何做呢？

林律师：首先是通知修复。对于购房人来说，签订合同后，发现质量问题第一时间应当是保留证据，请求物业第三方初步质量问题作为证据。如果质量问题不严重，应当是第一时间向出卖人致电要求修复。

在实践当中，也曾有不少人问过，是否可以不给尾款。我们的建议是：若合同清晰，购房人有权暂缓回复尾款直至修复，建议保险操作，在协商不成情况下，起诉立即申请财产保全，冻结出卖人的银行账户人，然后将尾款打进去这个被冻结账户，再来请求修复赔偿。

记者：已经按揭的房子，未验收就通知业主收房，发现很多地方不合格，可以退房吗？流程怎样的？

林律师：如果是轻微的质量问题，不能以此为由不接受房屋，可以先接受房屋，再根据房屋保修的规定去要求开发商承担保修责任。如果房屋还没有竣工验收你就已经使用该房屋并且已经入住了，那么会被认定为你已完成该房屋的交付并且接受了该房屋。但是，房屋如果没有通过竣工验收就直接交付，你是可以拒绝验收的，并且你可以根据合同规定要求对方承担逾期交付房屋的违约责任。

记者：如果我购买的二手房已经办理完过户手续，但是发现装修有问题，这种情况可以找原业主吗？如果已经严重影响房屋的居住，是否可以解除合同？涉及的鉴定费用是由出卖人承担么？

林律师：针对这个装修问题需要表达清楚具体是怎样的质量问题，如果说你入住后发现是原出卖人装修的质量问题，是可以要求原出卖人承担修复的责任，如果出卖人没有修复的，你可以给出一个合理期限，如果是你自行修复的，可以要求出卖方承担修复的费用，并且在修复期间不能居住的还可以要求出卖方支付一定的租金补偿。

如果房屋已经严重影响了居住，有影响人身安全的情况下是可以要求解除合同的，但多数情况下这类情况还得先做个鉴定，是否危及到人身安全，而且裂痕是否是房屋本身的，如果鉴定出来是可以修复的话那合同是无法解除的，但是可以要求出卖方进行修复，如果出卖方不修复需自行修复的，可以要求出卖方承担修复的费用。关于鉴定费用，如果确定是房屋质量问题，那鉴定费用可以要求出卖方来承担。

另外，生活中也常见一种情况是，购买人已经全额购买房子，后来了解到这个房子发生过不吉利的事情，比如命案，意外身亡之类的，如果不想要这个房子，也是可以要求解除合同的。因为这种情况属于公序良俗的原则问题，出卖方在交易时故意隐瞒重大交易信息属于欺诈行为。