东城区找房产合同律师查询，北京地区：以购房对价含已死亡配偶工龄主张房屋买卖无效裁判规则

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一、问题背景

上世纪末期，我国城市掀起了公房改私房的狂潮，即依据国家政策规定，单位将原职工仅有承租资格的住房，在折算职工的工龄等因素后，并由职工支付一定金额的货币之后，把房子过户到个人名下，完成“公转私”的过程。

之后，迎来房价的爆炸式增长年代，住房成最值钱的财产，并由此屡屡成为法律纠纷的焦点。当配偶一方将房屋出售或赠与子女甚至孙子的情况下，由于涉及“公转私”购房过程中，使用了配偶双方的工龄折抵房款，产生了是否属于有权处分的问题，或者换一句话说，所购得的私房是否为夫妻共同财产，以及由此引其的行为是否有效的问题。常见情况分二：

一是取得房屋所有权时（指公房转私房），配偶双方均健在，所购房屋登记在妻方或丈夫名下。针对这种情况，所得房屋自然属于共同财产，登记的所有权人如果将房屋处置给近亲属（多是以买卖形式进行赠与，比如价值500万的房子，买卖合同只约定20万元，且并未约定付款期限，违约责任等常见买卖合同的要素），则自然属于无权处分，且考虑到系近亲属，对于交易标的的状况自然清楚，且并未支付合理对价，因而不属于善意取得，其他继承人以双方存在恶意串通为由，主张合同无效，实践中法院均予以支持。值得注意的是，并不能以单纯的无权处分主张无效，因为合同无效的理由并没有该条款。

二是，取得房屋所有权的时候（指公房转私房），配偶双方已有一人去世，则利用工龄等因素折扣后支付货币取得的私房，取得时间晚于已死亡一方的去世时间，取得房屋并非是配偶双方婚姻存续期间，自然所购得房屋并非夫妻共同财产。虽然取得房屋使用了已死亡配偶的工龄，工龄属于政策性福利，依据北京高院的相关解答可作为已死亡配偶的遗产进行继承，但并不意味着房屋里含有已死亡配偶的份额，也就是说并不存在无权处分的前提，即健在配偶的处分是有权处分，从而健在配偶进行的处置，只要是真实意思表示，则难以其签订的合同无效，无论是赠与还是买卖，只要是真实意思表示，就自然有效，所谓侵犯继承人财产权主张无效的理由无法被支持。

二、法律法规

1. 《合同法》第五十一条

无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

2.《买卖合同司法解释》第三条

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

3《合同法》第五十二条

【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

4.《物权法》第一百零六条

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

5.《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018年6月11日，北京市高级人民法院审判委员会[2018]第9次会议通过）

…

6. 被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？

按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。

该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。

…

说明（邹治，北京高院民一庭副庭长）：夫妻一方去世后，健在一方享受已故配偶的工龄优惠购买了房改房，在购买时依据当时的有关政策折算已死亡配偶一方工龄而取得福利优惠，该房屋权属如何定性？该房屋是否能作为已故配偶一方的遗产产生继承？该政策性福利所对应的财产价值是否能够作为已死亡配偶的遗产进行继承分割？一直是审判中存在的疑难问题。

对此，国务院房改主管部门建设部和最高人民法院曾经出台过存在着矛盾的意见。

建设部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函[1999]005号）

司法部律师公证工作指导司：

你司（98）司公函018号函和（99）司公民便字027号收悉。经研究，答复如下：按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。

最高法院（2000）法民字第4号文：

你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函》收悉。经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己财产的继续购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是一种政策性补贴，而不是财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款时夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋时夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款时夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。由于最高院上述函复已被废止，对该问题最高院现无明确统一的官方意见，导致实践中出现不一致情况。

我们认为，购买房改房享有的工龄优惠具有人身属性且具有财产性质，属于财产权益，可以在折算后进行继承分配。

首先，房改房具有特殊性，是特定历史条件下的产物，是根据国家房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权。因此，房改房具有出售对象特殊性、房屋价格特殊性、该种福利优惠政策每个家庭只能享受一次等特点。从进行房改时的国家政策的内容可以看出，职工的工龄优惠是一种十分重要的因素，是考虑到我国长期低工资制、住房福利性分配制度，房改房相当于将多年的工资差额，一次性补发给职工。从这个角度看，虽然职工生前没有实际取得工龄优惠，但工龄优惠实际来源于死者生前的贡献，应理解为个人的财产性利益。

其次，鉴于每个个人、家庭只能享受一次，说明该福利具有极强的人身属性，已故配偶工龄优惠带有强烈的个人属性，因此，不能无视已故配偶的人身属性而将福利随意归于健在配偶一方。

最后，遗产的形式不应拘泥于公民死亡时已有的物质财产，亦包含死亡后因其生前行为而转化的财产利益。随着财产的内涵和外延的不断的深化和扩展，不能狭隘的理解财产的性质和范围，符合财产或财产权益本质属性的财产利益属于遗产范围。因此，工龄优惠应认定为专属于已故配偶个人的财产性利益，作为已故配偶的遗产予以继承。

另外，鉴于实践中工龄优惠的市场价值计算方式也存在不统一，我们将计算方式列出，以供法官参考使用。

三、生效案例

案例一

裁判要旨：

1.本案涉诉房屋系在赵仙去世后，阎文春参加房改售房所购买，并取得房屋所有权证，取得时其配偶赵仙已死亡，非与赵仙的夫妻关系存续期间所得，故非赵仙与阎文春的夫妻共同财产，属于阎文春的个人财产。

2.按成本价或标准价购房公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。故赵仙的工龄所对应的遗产仅为财产价值，即货币形式，而非直接对应财产份额。

3.本案房屋买卖合同仅约定了产权过户需要的基本条款，即房屋的基本情况、权属情况、价款数额等，而房屋买卖合同必备的付款方式、付款时间、争议解决方式及违约责任等重要事项均未进行约定，与一般的买卖合同存在较大差异约定，结合阎文春于2006年订立公证遗嘱表示将涉诉房屋留给阎卫国，且阎卫国并未实际支付购房款，以及阎文春与阎卫国之间的特殊身份关系，本院认定阎文春与阎卫国之间的涉诉合同名为房屋买卖合同，实为赠与合同。

4.本案中，阎文春与阎卫国通过订立涉诉合同，将涉诉房屋赠与给阎卫国，涉诉房屋已登记至阎卫国名下，阎卫国通过行动表明接受赠与，该合同成立并生效。故闫清燕要求确认阎文春与阎卫国所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。

闫清燕等与阎卫国确认合同无效纠纷一案

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2020）京02民终1752号

上诉人（原审原告）：闫清燕，女，1958年6月26日出生，汉族，住北京市丰台区。

被上诉人（原审被告）：阎卫国，男，1969年11月5日出生，汉族，住北京市东城区。

原审第三人：略

上诉人闫清燕因与被上诉人阎卫国、原审第三人闫清芝、段辉云、段宏伟、张万兴、闫清秀、阎卫东、张永民确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2019)京0101民初13239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

闫清燕上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的诉讼请求、诉讼费由被上诉人负担。

事实和理由：

1.购买北京市东城区定安里37号楼3单元101号房屋（以下简称涉诉房屋）时使用了赵仙的工龄，所以涉诉房屋属于赵仙和阎文春的夫妻共同财产，一审法院否认了赵仙在涉诉房屋中的产权，违背了北京高院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第六条之规定，阎文春未征得其他继承人同意将房屋出卖给阎卫国，属于无权处分；

2.阎文春与阎卫国签订的合同属于恶意串通，损害第三人利益，应当依法被认定为为无效合同。

阎卫国辩称，同意一审判决，不同意闫清燕的上诉请求。

闫清芝述称，尊重法律，听从法院判决。

段辉云、段宏伟述称，同意一审判决。

张万兴述称，同意一审判决。

张永民、阎卫东、闫清秀未到庭应诉。

闫清燕向一审法院起诉请求：

1、确认阎文春与阎卫国于2009年12月2日签订的编号为CWxxx的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；

2、诉讼费由阎卫国承担。

一审法院认定事实：

阎文春与赵仙系夫妻关系，二人育有子女七人，分别为闫清芝、闫清萍（曾用名闫清平）、闫清燕、闫清珊、闫清秀、阎卫东、阎卫国。闫清萍与段辉云系夫妻关系，二人育有一子即段宏伟。闫清珊与张永民系夫妻关系，二人育有一子即张万兴。赵仙于1983年4月1日因死亡注销户口，阎文春于2013年9月9日因死亡注销户口，闫清萍于2013年9月25日去世，闫清珊于2013年10月10日因死亡注销户口。

2000年12月，闫文春（购房职工，乙方）与案外人北京市运输公司（售房单位，甲方）签订《职工购买房屋合同书（现住房）》，约定根据北京市人民政府京政发（1994）71号、市房改办（96）京房改办字第265号文件，经双方协商达成一致意见，订立本合同。甲方同意以成本价每建筑平方米1485元的价格向现住房职工出售自管宿舍楼房。房价叁万零仟肆百玖拾肆元整。乙方同意按成本价每建筑平方米1485元的价格购买37号楼3单元101号叁居室现住房单元式楼房壹套。建筑面积74.28平方米，阳台面积2.63平方米（该套楼房的建筑面积以崇文区房管局测绘核发《房产证》上的为准）。甲方同意按乙方夫妇双方建立的住房公积金前的工龄和给予工龄折扣（未建立公积金的夫妇双方单位、工龄计算到1999年）折扣率为0.9%，乙方提供夫妇双方工龄和57年；同意按该楼竣工年限给予成新折扣，折旧率为2%；同意给予现住房折扣，折扣率为1%，同意折减负担价。乙方同意一次性支付购房款，并同意于2000年12月26日交纳全部购房款32425.28元，（含公共维修基金--每建筑平方米26元），在领取到《房产证》后结算时多退少补。甲方负责向房地产交易所办理购房手续，交易费由甲乙双方各担50%；乙方还将支付为数不多的合同印花税、产权证工本费、印花税、发证费等项费用。

2001年的《单位出售公有住房房价计算表（房改表三）》中载明，售房单位北京市运输公司，购房人姓名闫文春，房屋座落崇文区定安里37号楼3单元1层1号，总层数5层，竣工日期75，本套楼房建筑面积74.28平方米，阳台面积2.63平主米；工龄（年）男方36、女方21、小计57；各项指标：标准价高限1395.9、年工龄折扣率0.9%、已竣工年限24、现住房折扣率2%，调节因素：地段3%、居室窗口朝向3%，成本价1485，实际房价30494元。2001年10月15日，闫文春登记为涉诉房屋所有权人。

2009年12月2日，阎文春（出卖人）与阎卫国（买受人）签订编号为CWXXX的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定阎文春将北京市东城区101号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给阎卫国，房屋成交价格为30万元。上述房屋买卖合同签订当日，涉诉房屋登记至阎卫国名下。

关于30万购房的支付情况，经询，阎卫国表示30万元购房款未实际支付(解读：名为买卖实为赠与)。

另，2006年10月20日，阎文春作出遗嘱，将涉诉房屋全部遗留给阎卫国，并进行公证。当日，北京市崇文区公证处作出（2006）京崇证内民字第3057号公证书，对阎文春的上述遗嘱进行公证。对于该份遗嘱，闫清燕认可真实性，但认为不是阎文春的真实意思。

又，关于涉诉房屋使用赵仙工龄一事，各方均认可赵仙生前没有工作，未立遗嘱。但闫清燕认为单位给赵仙折算工龄就是赵仙的财产权利；阎卫国、闫清芝表示母亲赵仙生前有精神病无法工作，其父亲阎文春称单位照顾家里，照顾困难户，虽然赵仙没有工作，但也按照工龄计算了，这是单位给职工的福利，能减轻购房的负担。

一审观点：

一审法院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人闫清芝经法院合法传唤，未到庭参加第二次庭审，应视为其放弃了该次庭审答辩和质证的权利。

其一，当事人的合法权利受法律保护。根据法律规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。本案涉诉房屋系在赵仙去世后，阎文春参加房改售房所购买，并取得房屋所有权证，取得时其配偶赵仙已死亡，非与赵仙的夫妻关系存续期间所得，故非赵仙与阎文春的夫妻共同财产，属于阎文春的个人财产。

其二，按成本价或标准价购房公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承，该政策性福利对应的财产价值应根据已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分、购买公房时房屋市值及房屋现值加以确定，故该政策性福利所对应的财产价值应为一种货币形式，而并非房屋产权份额。本案中，虽购买诉争房屋时使用了赵仙的工龄，并因此减少了购房款数额，但并不因此对房屋产权判定产生影响。

其三，依法成立的合同受法律保护。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案房屋买卖合同仅约定了产权过户需要的基本条款，即房屋的基本情况、权属情况、价款数额等，而房屋买卖合同必备的付款方式、付款时间、争议解决方式及违约责任等重要事项均未进行约定，与一般的买卖合同存在较大差异约定，结合阎文春于2006年订立公证遗嘱表示将涉诉房屋留给阎卫国，且阎卫国并未实际支付购房款，以及阎文春与阎卫国之间的特殊身份关系，本院认定阎文春与阎卫国之间的涉诉合同名为房屋买卖合同，实为赠与合同。经审查名为买卖、实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理（值得一提的是，北京地区有判决以《民法总则》第一百四十六条关于行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，而未注意到应根据隐藏的真实意思认定法律关系，明显错误。）。

本案中，阎文春与阎卫国通过订立涉诉合同，将涉诉房屋赠与给阎卫国，涉诉房屋已登记至阎卫国名下，阎卫国通过行动表明接受赠与，该合同成立并生效。故闫清燕要求确认阎文春与阎卫国所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第一百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回闫清燕的全部诉讼请求。

二审观点：

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点为：

一、涉诉房屋是否属于阎文春与赵仙的夫妻共同财产；

二、阎文春与阎卫国签订的房屋买卖合同是否有效。

首先，关于涉诉房屋是否属于阎文春与赵仙的夫妻共同财产。公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。阎文春购买涉诉房屋时，赵仙已经去世，丧失民事权利能力，无法作为涉诉房屋的共有产权人。其次，按成本价或标准价购房公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。故赵仙的工龄所对应的遗产仅为财产价值，即货币形式，而非直接对应财产份额。综上，涉诉房屋属于阎文春个人财产，不属于夫妻共同财产。

其次，涉诉房屋属于阎文春个人财产，其本人具有完全处分权利，其处分行为不涉及第三人利益。结合阎文春的遗嘱及其实际行为，可以认定将涉诉房屋过户给阎卫国是其真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，该行为有效。

综上所述，闫清燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由闫清燕负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长 姚颖

审判员 王金龙

审判员 霍翠玲

二〇二〇年六月二十九日

书记员 孙辰姝

案例二

裁判要旨：

按成本价或标准价购房公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承，该政策性福利对应的财产价值应根据已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分、购买公房时房屋市值及房屋现值加以确定，故该政策性福利所对应的财产价值应为一种货币形式，而并非房屋产权份额。本案中，虽购买诉争房屋时使用了胡治川的工龄，并因此减少了购房款数额，但并不对房屋产权判定产生影响。故原告认为张惠英无权处分从而要求确认张惠英与胡斌所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，依据不足。

胡敏与胡雅薇等确认合同无效纠纷一案

北京市东城区人民法院

民事判决书

（2019）京0101民初6674号

原告：胡敏，女，1969年5月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。

被告：胡斌，男，1965年11月13日出生，汉族，无业，住北京市东城区。

被告：胡雅薇，女，1990年12月20日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。

第三人：王奕，女，1963年2月17日出生，汉族，中华中医药学会退休职工，住北京市朝阳区。

原告胡敏诉被告胡斌、胡雅薇、第三人王奕确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡敏的委托诉讼代理人田巍与被告胡斌及其委托诉讼代理人冯德华到庭参加了诉讼。被告胡雅薇及第三人王奕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告胡敏向本院提出诉讼请求：

1、确认张惠英与被告胡斌于2018年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

2、诉讼费由被告胡斌承担。

事实和理由：

胡治川与张惠英系夫妻关系，二人育有子女三人，分别为胡杰、原告胡敏、被告胡斌。胡治川于1991年12月11日去世，张惠英于2019年1月25日去世，胡杰于2013年12月25日去世。胡杰与第三人王奕系夫妻关系，二人育有一女即本案被告胡雅薇。胡治川与张惠英生前留有位于北京市东城区东直门外大街36楼1单元704号房屋一套（以下简称涉案房屋），登记在张惠英名下。涉案房屋虽然登记在张惠英名下，但该房屋在购买时使用了胡治川的工龄，按照《北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第六条，胡治川工龄的对应部分在其死亡后应是遗产，其继承人未分割涉案房屋，涉案房屋应由张惠英、胡敏、胡斌、胡杰共同共有。该房屋交易时被告胡斌没有支付相应的房款，该协议未履行完毕。且该房屋的购房价格远低于市场价，买房人是直系亲属，不属于善意第三人。张惠英生前未经其他共有人同意，将涉案房屋转让给被告胡斌，系无效行为。为维护合法权益，原告提起本案诉讼，诉如所请。

被告胡斌辩称：

1、涉案房屋在以成本价购买之前，承租人即为被告胡斌。胡治川去世后，被告胡斌系以张惠英的名义购买涉案房屋，购房款亦由胡斌支付。故涉案房屋系胡斌个人财产，并非胡治川与张惠英的共同财产，亦非胡治川的遗产；

2、以成本价购买涉案房屋时胡治川已去世，未使用胡治川的遗产支付购房款，故涉案房屋没有胡治川的份额。涉案房屋登记在张惠英名下，在胡斌不提出异议的情况下，张惠英有权进行处分；

3、张惠英生前以出售的方式将涉案房屋所有权转让给胡斌，不违反法律法规的规定，合法有效。综上，被告胡斌不同意原告的诉讼请求。

被告胡雅薇、第三人王奕均未到庭应诉，其在庭前均明确表示不到庭应诉，对原告的诉讼请求不发表意见，同时均表示未放弃过相关的继承权利。

本院经审理认定事实如下：

胡治川与张惠英系夫妻关系，二人育有子女三人，分别为胡杰、原告胡敏、被告胡斌。胡杰与第三人王奕系夫妻关系，二人育有一女即被告胡雅薇。胡治川于1991年12月10日去世，胡杰于2013年12月25日去世，张惠英于2019年1月25日去世。

1999年11月10日，张惠英（买方，乙方）与北京金星制笔工业公司（卖方，甲方）签订《北京金星制笔工业公司出售公有住宅楼房协议书》，约定根据市政府《（98）京房改办字第265号》文件，和北京金星制笔工业公司一九九九年公有住房制度改革方案，甲乙双方就下列房屋的买卖签订本协议，共同遵守。甲方将座落在东城区东直门外36楼1单元704号楼房一套总建筑面积66.23平方米，按99年成本价出售给乙方。房价款39533元整。乙方交纳公共维修基金1722元整。甲方根据上述文件规定，同意乙方享受以下优惠：1、年工龄折扣率0.9%；2、已竣工年限12；3、现住房折扣率1%；4、地段调节因素0%。上述协议签订后，张惠英交纳了购房款39533元及公共维修基金1722元。2001年10月25日，张惠英取得涉案房屋所有权证书。

2018年5月3日，张惠英与胡斌签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张惠英将涉案房屋出售给胡斌，房屋成交价格为100万元，胡斌应当于2018年5月4日前向张惠英支付。上述房屋买卖合同签订后，胡斌于2018年5月3日取得涉案房屋不动产权证书。

庭审中，被告胡斌称其系涉案房屋原承租人，胡斌和父亲胡治川均在北京金星制笔工业公司工作。成本价购房时为节省购房款，根据当时的政策使用了胡治川与张惠英的工龄，以张惠英的名义购买了涉案房屋，购房款由胡斌支付，关于使用了“男方”41年的工龄中，不知道是否有胡斌的工龄。被告胡斌同时表示，2018年，张惠英希望将涉案房屋过户至胡斌名下，经询问房屋中介公司，其工作人员表示走房屋买卖手续最快，故由中介公司工作人员带领张惠英及胡斌至房屋交易大厅办理了房屋买卖手续。胡斌认可未交纳《北京市存量房屋买卖合同》中约定的购房款100万元。经询，原告胡敏不认可胡斌所述借用张惠英的名义购买涉案房屋的事实，且不认可成本价购房时的购房款系由胡斌支付，并称当时购房款系由胡敏和胡杰出资。

诉讼中，本院至北京市规划和国土资源管理委员会东城分局调取了涉案房屋的档案，其中《单位出售公有住房房价计算表》中记载购房人姓名张惠英，房屋座落东城区东直门外街（巷）36号楼1单元7层704号，本套楼房建筑面积62.22平方米，工龄（年）男方41，女方14，小计55，实际房价39533元。胡敏称该计算表中的男方工龄41年即为胡治川的工龄。胡斌表示其不清楚该计算表中的男方工龄41年是否包含其本人的工龄在内，其在当时的工龄为17年。

审理中，被告方证人邢某到庭作证，证明其系安乐居房地产有限责任公司职员，2018年春节前后张惠英向其询问如何能将涉案房屋尽快过户给胡斌。邢某告知张惠英最快的方式是以房屋买卖的方式过户。张惠英当时神志清楚，亲自去了房屋交易大厅，亲笔签字，未委托他人。原告对证人证言的真实性表示无法核实。

另，胡斌自1990年起即在涉案房屋中居住至今。

法院观点：

根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告胡雅薇及第三人王奕经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩、陈述及举证、质证的权利。

当事人的合法权利受法律保护。根据法律规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。本案涉诉房屋系在胡治川去世后，张惠英参加房改售房所买，并取得房屋所有权证，取得时其配偶胡治川已死亡，非与胡治川的夫妻关系存续期间所得。按成本价或标准价购房公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承，该政策性福利对应的财产价值应根据已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分、购买公房时房屋市值及房屋现值加以确定，故该政策性福利所对应的财产价值应为一种货币形式，而并非房屋产权份额。故本案中，虽购买诉争房屋时使用了胡治川的工龄，并因此减少了购房款数额，但并不对房屋产权判定产生影响。故原告认为张惠英无权处分从而要求确认张惠英与胡斌所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。合同是否履行完毕以及交易价格是否符合市场价格，并非确认合同是否有效的依据，故原告此项主张本院亦不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，判决如下：

驳回原告胡敏的全部诉讼请求。

案件受理费6900元由原告胡敏负担（已交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员 闫薇

二〇一九年六月二十五日

书记员 邵蕾

案例三

裁判要旨：

涉案房屋购买时使用已死亡被继承人的折算工龄，但继承人能够继承的希被继承人工龄折算对应的财产性利益，并不因此当然取得涉案房屋的所有权份额或继承权，当事人以涉案房屋买卖合同侵犯其继承权无效，依据不足。

贾静宣等与贾云等确认合同无效纠纷一案

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2020）京02民终6409号

上诉人（原审原告）：贾宇，男，1963年6月14日出生。

上诉人（原审原告）：贾静宣，女，1954年2月25日出生。

被上诉人（原审被告）：黄慧琴，女，1933年2月10日出生。

被上诉人（原审被告）：贾云，男，1960年10月9日出生。

上诉人贾宇、贾静宣因与被上诉人黄慧琴、贾云确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初6456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

贾宇、贾静宣上诉请求：

1.撤销一审判决；

2.改判支持贾宇、贾静宣一审诉讼请求或发回重审。

事实和理由：

贾云与黄慧琴恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，通过房屋买卖合同侵害了贾宇的所有权、居住权益，以及贾宇、贾静宣的继承权，该房屋买卖合同应属无效。一审法院认定事实错误，贾宇、黄慧琴共同享有北京市宣武区（现西城区）华仁路X号楼X门XXX号（以下简称涉案房屋）所有权，贾宇享有涉案房屋居住权益，黄慧琴与贾云之间的房屋买卖合同侵犯了贾宇的所有权、居住权益、继承权；黄慧琴出卖涉案房屋为无权处分。

黄慧琴、贾云辩称，同意一审判决，不同意贾宇、贾静宣上诉请求，其二人上诉没有事实和法律依据。

贾宇、贾静宣向一审法院起诉请求：

1.确认黄慧琴与贾云于2018年9月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

2.将位于北京市西城区华仁路X号楼X门XXX室的房屋恢复登记至黄慧琴名下；

3.黄慧琴、贾云承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：

贾德征与黄慧琴是夫妻关系，贾某1、贾静宣、贾某2、贾镇、贾云、贾宇系二人之子女。1987年12月26日，贾德征因死亡注销户口。黄慧琴原名黄惠勤。

1988年8月17日，国务院办公厅（甲方）与贾某2（乙方）签订《拆迁协议书》，协议约定：国务院办公厅改建西皇城根四十五号院内旧平、楼房，为此进行拆迁和住户安置工作。经双方协商，达成以下协议：

一、在改建期间，居住在西皇城根四十五号院食堂院贾某2同志由甲方遵照北京市有关搬迁规定，安置在香厂路X号楼X门X号2间，X号楼X门XXX号3间，小宜宾XXXX一间，景泰西里X号X门XXX号2间。（欠劲松2居1套）。

二、乙方迁居新楼同时，将原住房全部腾空交还甲方。乙方自建房屋棚子等应无条件自行拆除，不予补偿……该协议下方空白处有手写内容：“本协议有贾某2的1号楼5号房2间代以后有机会调整2间一居正房。”该协议乙方签名处有贾某2和贾镇的签名。

2001年6月12日，国务院机关事务管理局（甲方）与黄慧琴（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方将涉案房屋按成本价出售给黄慧琴，房屋价款为51374.34元。购房时折算了黄慧琴与贾德征（1987去世）的工龄。2001年9月30日，黄慧琴取得京房权证优宣私字第XXXX号房屋所有权证书，涉案房屋登记至黄慧琴名下。

2018年9月4日，黄慧琴与贾云签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同，合同编号：CW426607），约定：黄慧琴将涉案房屋出售给贾云，房屋成交价格为20000元。当日，黄慧琴在房管部门协助贾云办理了涉案房屋的所有权过户手续。2018年9月5日，涉案房屋所有权登记至贾云名下。

2019年，黄慧琴起诉至法院，以其与贾云签订的涉案房屋买卖合同存在重大误解、显失公平的情形，要求撤销该房屋买卖合同。2019年5月21日，法院作出（2019）京0102民初18137号民事判决书，认定黄慧琴在签订涉案房屋的买卖合同时不存在重大误解的情形，同时考虑到黄慧琴与贾云的母子关系，不能仅以房屋价款过低认定该房屋买卖合同显失公平，最终判决驳回黄慧琴的诉讼请求。黄慧琴不服该判决，上诉于北京市第二中级人民法院。2019年8月21日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终8799号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

本案审理期间，各方均认可涉案房屋系原皇城根南街XX号院食堂院拆迁安置所得，该次拆迁时共取得六套房屋。贾宇、贾静宣认为该六套房屋应属于每个子女一人一套，涉案房屋应是安置贾宇与黄慧琴的。黄慧琴、贾云认可除贾宇外其他五名子女均取得了相应的住房，但认为这些拆迁安置房是拆迁时分配给贾德征夫妻的，后由贾德征夫妻决定分配给各个子女。涉案房屋应属于黄慧琴个人所有，与贾宇无关。但各方对于其所述拆迁安置情况均未提交证据予以证明。

一审审理中，各方均认可贾云现尚未将涉案房屋的购房款2万元给付黄慧琴。贾宇、贾静宣对于其所述黄慧琴子女均一致认可涉案房屋归贾宇所有及黄慧琴明确表示涉案房屋所有权留给贾宇的事实未提交证据予以证明。

一审审理中，法院询问贾宇、贾静宣认为黄慧琴、贾云存在恶意串通的依据，贾宇、贾静宣陈述其依据有二：

第一，黄慧琴有补办房产证的行为；

第二，黄慧琴、贾云约定的房屋价款极低，并且贾云现仍未向黄慧琴支付房屋价款。

一审观点：

一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，涉案房屋原由黄慧琴购买，房屋所有权原登记在黄慧琴名下，因此黄慧琴系涉案房屋的原所有权人。现贾宇、贾静宣陈述黄慧琴、贾云存在恶意串通损害贾宇、贾静宣合法利益的行为，因此要求确认黄慧琴、贾云签订的涉案房屋买卖合同无效。对于贾宇、贾静宣的上述主张，法院意见如下：

关于恶意串通，首先，贾宇、贾静宣未提交证据证明黄慧琴存在补办房屋所有权证的行为，并且黄慧琴作为涉案房屋的原所有权人，其有权办理涉案房屋的所有权证书，该行为不能证明黄慧琴与贾云存在恶意串通的行为。其次，考虑到黄慧琴与贾云系母子关系，不能仅以房屋价款过低且贾云尚未支付房屋价款即认定黄慧琴与贾云存在恶意串通的情形。因此对于贾宇、贾静宣关于黄慧琴、贾云之间存在恶意串通情形的主张，无事实及法律依据，法院不予采信。

关于贾宇、贾静宣对涉案房屋享有的利益。

首先，根据《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》，贾宇、贾静宣能够继承的仅是在购买涉案房屋时贾德征工龄折算所对应的财产性利益，贾宇、贾静宣并不因此取得涉案房屋的所有权份额或继承权。因此黄慧琴将涉案房屋出售给贾云的行为并未侵犯贾宇、贾静宣的所有权或继承权。

其次，贾宇、贾静宣未提交证据证明贾宇对涉案房屋享有所有权，即使如贾宇、贾静宣所述，贾宇为涉案房屋的拆迁被安置人，对涉案房屋享有居住的权益，但黄慧琴作为涉案房屋的原所有权人，其有权处分涉案房屋，现贾宇仅以侵犯其居住权益为由要求确认涉案房屋买卖合同无效无相应的法律依据。若贾宇认为其对涉案房屋享有居住权益，可以另行要求黄慧琴对于其居住权益给予相应补偿。贾宇、贾静宣的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年5月判决：

驳回贾宇、贾静宣的诉讼请求。

本院二审期间，贾宇、贾静宣申请证人贾某2、贾某1出庭作证，拟证明涉案房屋系拆迁而来，涉案房屋一直由贾宇、黄慧琴居住使用，涉案房屋居住证系贾宇名字。贾云、黄慧琴认为上述证言不具备证明力。一审法院在认定事实中，《拆迁协议书》约定安置房屋部分遗漏X号X门XXX号1间，小宜宾XXXX一间应为小羊宜宾XXXX一间。2001年9月30日，黄慧琴取得房屋所有权证书号应为“京房权证优宣私字第XXXX号”，本院予以更正。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实无异，本院依法予以确认。

本案另查明，国务院机关事务管理局1991年12月8日住房证第0000656号记载：姓名贾宇，工作单位北京轻型汽车有限公司，住房地址宣武区香厂路X号楼X门XXX号，起租日期91年12月。

二审观点：

本院认为，根据查明的事实，涉案房屋系由黄慧琴购买，并登记于其名下，一审法院据此认定其系涉案房屋的原所有权人并无不当。贾宇、贾静宣上诉主张涉案房屋系贾宇和黄慧琴共同所有，进而以黄慧琴将涉案房屋出售给贾云侵犯其所有权为由要求确认该二人之间的房屋买卖合同无效，但贾宇、贾静宣提供的证据不足以证明涉案房屋系贾宇与黄慧琴共同所有，故对其该项上诉主张，本院难以支持。

关于贾宇、贾静宣以涉案房屋买卖合同侵犯其继承权为由要求确认该合同无效一节，涉案房屋在购买时虽使用了当时已经去世的贾德征的工龄，但贾德征的继承人能够继承的系在购买涉案房屋时贾德征工龄折算所对应的财产性利益，故贾宇、贾静宣并不因此当然取得涉案房屋的所有权份额或继承权，其二人以涉案房屋买卖合同侵犯其继承权为由要求确认该合同无效，依据不足，本院亦难以支持。贾宇、贾静宣以涉案房屋买卖合同侵犯其居住权益、黄慧琴出售涉案房屋系无权处分等为由要求确认该合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，贾宇、贾静宣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15286元，由贾宇、贾静宣负担（已负担）。

本判决为终审判决。

审判长 王佳

审判员 刘丽杰

审判员 陈雨菡

二〇二〇年七月二十八日