找律师咨询二手房买卖问题，二手房交易中卖方违约如何处理的

在二手房交易中房东违约很常见，尤其是在房价上涨的情况下卖方违约更是家常便饭。怎样预防违约和违约后如何处理？

二手房买卖过程中大多数客户都时经过长时间的谈判才签订房屋买卖合同，既要和房东谈判房屋价格、交付时间等，又要和中介公司谈判中介费用，还要经过中介人员与担保公司和银行商谈贷款金额、方式等很多琐碎事情。一场谈判下来精疲力竭终于等到了皆大欢喜的局面—签订房屋买卖合同，很多客户就放松了。合同条款多也不能仔细看了，但是合同中的以下条款一定仔细阅读和确认。

1、房屋款项的支付时间。房款支付一定是分阶段支付的，正常分为：定金、首付款、贷款、尾款。首付款分期要约定好支付每笔房款具体时间，尾款是在房屋交付时支付。其中最重要的就是贷款了。

一般贷款环节是房东违约的重点理由，贷款是买方最容易忽视、最不可控。在贷款条款中首先要明确自己“征信”有无问题，能申请贷款的金额是多少；其次明确是商代、公积金、组合贷哪种形式；再次要确定具体哪天去“面签”（买卖双方都要去银行或者担保公司办理贷款申请手续）。

2、权属转移登记及抵押登记。权属转移登记指过户的时间，也有称之为“送件”时间，一定约定具体时间。其他的合同条款如网签时间、违约金（越多越好）、户口迁出、交房时间具体协商好。

出现卖方违约这种情况基本上都是房价上涨、卖方家庭内部出现分歧等，买方只要考虑如何追偿。分三种：一是根据“定金罚则”要求卖方承担赔偿，如买方支付的购房定金是10万，可以要求卖方返还10万定金和赔偿10万。

二是根据合同约定的违约金进行赔偿，这就是为什么约定的违约金越高越好。按照法律规定，合同约定了“定金”和“违约金”条款，不能同时要求卖方承担，买方可以选赔偿最多的要求卖方承担。比如：定金约定10万，违约金约定是总房款的20%，这种情况买方应当主张：要求返还定金10万和承担违约金总房款的20%。当然法院不一定支持卖方承担总房款的20%违约金，但是结合实际

三是要求承担违约金和办理产权过户。这种要求难度大，也比较复杂。下面结合两个案例具体分析下：

第一张图是支持办理产权过户，第二图是不支持。在法院判决中实际支持办理产权过户的判例占比不多，这就很考验一个律师的房产专业知识。二手房交易中很多时间点、环节一般人也很难听懂，需要专业人抓住重点。一般情况下法院支持办理产权过户需要：1、卖方违约属实，买方履行合同过程中无重大过失；2、购买的房屋无抵押、司法查封等；3、如存在上述第2项情况买方可以支付全款。

所以，在卖方违约时一定要注意收集证据，微信聊天记录、通话录音等，不要觉得卖方违约了自己就可以主张自己权益，一定记得收集证据，最好是在发生违约时咨询专业的房产律师如何取证。

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