买房合同纠纷找律师费用，房屋买卖合同纠纷的违约金或者损害赔偿应当如何确定

在购房过程中，当合同一方当事人违约时，守约方欲要求违约方承担违约责任，此时违约金数额，或者损害赔偿数额应如何确定，建议从以下几个步骤进行分析判断后予以确定。

首先，查看合同中是否约定了违约金数额或者违约金的计算标准，根据合同约定予以主张。

在商品房买卖合同中，一般都会对双方的违约行为约定相应的法律后果，合同法的基本原则是“有约定，从约定”。因此在合同一方当事人违约时，守约方可查看合同中对应的条款，根据合同约定，要求违约方承担相应的法律责任。通常合同约定按日计算违约金，从违约方违约之次日起，计算违约金至实际履行合同义务之日止的违约金。

其次，判断合同约定的违约金标准是否合理，不合理时可以申请增加或降低违约金。

如前所述，合同中虽然约定了违约标准，也存在合同约定的违约标准不合理的情况。如在商品房买卖合同中，开发商拟定合同，对开发商自己一方的违约责任约定过低，逾期交房或逾期办证，只承担购房款额度的1%违约金。如果开发商违约时间很长，合同约定的1%违约金明显过低。此时，购房人能否突破合同约定标准，要求提高违约金呢？答案是肯定的。但如何判断约定的违约标准不合理及提高或降低的标准如何确定，根据相关法律规定及司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，违约金超过造成的损失30％为标准请求适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的实际损失确定违约金数额。故判断约定的违约金标准是否合理，需界定损失的金额，依据损失的金额决定是否要求提高或降低违约金。

最后，如果合同中没有约定违约标准，可按相关法律规定的标准予以主张。

在商品房买卖合同中未违约双方的违约责任时，依据商品房买卖合同司法解释第十三条的相关规定，如果买受人逾期付款的，出卖人可依未付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失赔偿额；出卖人逾期交付使用房屋的，可按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准确定。注意这里的标准是“同地段同类房屋租金”的标准，而不是购房人自己在外面租房的租金标准，要求出卖人赔偿损失。

依据商品房买卖合同司法解释第十四条的相关规定，如果开发商逾期给购房人办理产权证的，购房人可按照已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金数额。

综上，为了使自身权益能够得到最大程度的保障，建议大家在签署合同时，着重了解双方的权利与义务及违反后相应的法律后果，以防因没有约定相应的条款、条款约定不明及约定不合理时，损害了自身权益。

关于违约损失如何确定，还是一个比较复杂的问题，如果遇到上述纠纷，建议咨询专业律师，以最大程度维护自己的合法权益。

吉林雅成律师事务所 胡书杰