严阿姨的老伴方先生是1946年参加革命的军队干部,1973年因病去世,严阿姨一直住在总后勤部政治部当年分给老伴的房子里,并一直享受家属待遇,由部队供养。2011年,后勤部政治部根据方先生生前参加革命年限、对部队的贡献及生前职务考虑,分配给严阿姨一套位于朝阳区某小区房屋。严阿姨有子女共四个,现在想要将这套房屋留给自己的大儿子和二女儿,前来咨询。
律师解读:
1、首先我們要搞清楚的是什么是军产房?所谓军产房是指军队享有房屋所有权的房屋。军队房地产统归军委、总部。其产权产籍由各级后勤基建营房部门归口管理,按其用途分别由有关业务部门具体负责使用和管护。总的说来,军产房的流转受到更严格的限制,尤其是军队产权房屋向地方转让,必须取得总后勤部的审批,否则无权转让。而这种流转上的限制,直接影响到军人的离婚纠纷与继承纠纷中军产房的处理。
依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定:军队房屋产权属军委、总部,所有权性质属军产,“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位(即产权管理单位)全权办理,使用住用单位印章,但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限,持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的,产权转移无效,并不得进行营房变更登记。
《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部<1999>后营字第530号印发)第四条规定:出售军队现有住房,必须经军区级单位审查并报总后勤部批准,由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定,军产房的产权单位是总后勤部,军队产权房屋向地方转让,必须取得总后勤部的审批,否则无权转让,转让无效。
依据《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第(一)款的规定:不论数量多少,凡军队房地产同地方有偿转让的,房地产的转移变更由总后勤部审批。
军产房的产权人是军委和总部,军产房的管理单位不是产权人无权出卖或对外出租。
2、军产房与普通经济适用房之异同
目前关于军产房的处理没有明确的相关政策,在实际处理中主要呈现三种态势:
(1)同普通经济适用房的产权一样,购房者可以获得全部产权。变更登记要经总后勤部审批;
(2)购房者仅需支付房产的部分对价,产权一部分属于购房者,一部分属军队;
(3)产权完全属于军队,此军产房只是为了给所属部队军人使用,不可以上市交易,不能继承。
3、军产房可否继承
对于支付对价,产权过户的房产。这样的房产是可以作为遗产来继承的。
对于支付部分对价,取得部分产权的房产,因涉及到相关军队政策,军人去世后,不能直接作为遗产参与继承,军队会对已支付价值的部分给予继承人相应补偿款。
小贴士:军产房只有颁发了地方房管部门盖章的房屋所有权证,才是个人完全得到私产物权的凭证。
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