买二手房找律师审合同，居住权来了律师提醒，二手房买卖注意啦，买前调查合同签订要全面

数年前自己建房，对一个家庭是一件大事，而今买房对大多数家庭来说，是一件极其重要的大事情，无论是儿女结婚置办新房，还是改善居住条件，购买二手房，用多年积攒下来的积蓄，才能购买一套期待已久的住房，理所当然希望能够顺利地拿到房子，办理过户登记取得产权证，如期搬进自己中意的房子里居住。

然而这些年里，房屋买卖中大家耳闻目睹了，一件件买房的辛酸的事情，有的买到的是烂尾楼，交房搬家入住遥遥无期，有的买到的是有争议的房子，因房价上涨卖家老公卖老婆又说不卖了，有的买到的房子被卖房子的出租给别人或抵押给了他人，不是过不了户办不了房产证，就是搬不进去住，但是房款已经交给了卖房子那方，烦心事从此就开始了。那如今《民法典》颁布了，又规定了住房可以设定“居住权”，这如果买房子又如何规避这些风险呢？

对于居住权可能很多人并不十分了解，我们下面来简单介绍下，前些年大家对于居住权虽有各种说法，但没有具体的规定。《民法典》颁布后居住权有了明确的定义，居住权是一种物权，不同于房屋出租关系，如果是单纯房屋出租关系的话，房东可以提前解除合同，并让租房人搬出去；但是房屋设定了居住区，就大不相同了，不是你取得了房产证，就有权叫人搬出去了，房产所有人不得提前取消居住权，也不得让居住权人在约定期限内搬出去，这就是说当你买了房子，过了户拿到房屋产权证，如果这房子设定了居住区，有居住权的人有权不搬出去，这样一来就会有买了房子住不进去的情形。

★★★★★★律师提醒★★★★★★

因此在二手房买卖中，我们应该注意以下几点，以防范风险，最大限度保障买卖双方的权益！

第一点，在二手房买卖前，买房者不仅要确认产权真实性、有否抵押及查封，还要上门调查房屋实际居住情况，对于已经出租的房屋，必须要房东出示正规租赁合同，确认双方信息及合同的有效性；同时还需向房屋租赁登记机构查询所售房产有否居住权登记。如果没有出租和抵押，也没有居住权登记，应视作房屋状态为正常。

第二点，对于卖房者来说，如果房屋打算出卖的话，也应遵循诚实信用的原则，保持房产无纠纷，如果考虑到短时间出卖不成，房屋空置浪费，要出租出去的话，建议采用短期出租或者不定期出租，边租边卖。这样一方面可以使房屋状态保持足够的灵活性；另一方面也保证了房屋租金回报率。

第三点，对于买房者在与卖方签订《房屋买卖合同》时，对房屋过户登记、房屋交付、以及房屋产权居住权纠纷等，造成违约时，可以把违约责任约定负担重一点譬如违约金数额约定高一些，这样促使买卖双方按照合同约定去履行。

◆◆◆◆◆大家再多了解一点点◆◆◆◆◆

1、《民法典》规定了“居住权”条款，早先在婚姻法中关于离婚问题也有居住权的规定。离婚时，困难一方可以要求经济帮助，经济帮助的形式之一就是房屋的居住权，但这次《民法典》更为明确具体，对设有居住权的房子，是没有权利将人赶出去的。

2、基于身份关系和合同关系（婚姻、同居、合同）而产生的居住权，居住权人有权利对他人的住宅享有占有、使用的权利。

3、房屋设立居住权的，应当向房屋管理机关登记，并根据情况及时办理注销登记。

4、居住权不能继承、转让，设定居住权的住宅不得出租。

5、购买二手房的要注意了，一定要查明房屋是否设定了居住权，不然房子买了以后很闹心，你赶不走居住人，要等到居住期限届满才可以收房。