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来源:鲁法行谈

☑ 裁判要点

现行不动产管理领域，当事人对不动产的所有权和使用权归属发生争议的，应当先行协商解决。协商未果的，可以结合争议的实质与双方当事人是否持有不动产权证等情况，分别选择针对不动产权证提出复议或者提起诉讼解决争议，或者针对不动产权证申请启动更正登记程序解决争议，或者通过权属争议处理程序解决争议。

申言之，即使当事人因超过法定期限无法对不动产登记行为通过 提出复议或者提起诉讼的方式寻求救济，也仍可以选择其他途径寻求救济。

☑ 裁判文书　

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2020）最高法行申3804号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）冯行州，男，1944年9月7日出生，汉族，住海南省定安县。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）冯行川，男，1949年1月16日出生，汉族，住海南省定安县。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）冯行斌，男，1950年10月23日出生,汉族，住海南省定安县。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）冯行哲，男，1954年9月5日出生，汉族，住海南省定安县。

四再审申请人的委托诉讼代理人冯乃召（系冯行川之子），男，1977年10月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）海南省定安县人民政府。

法定代表人李开文。

委托诉讼代理人符太珍。

委托诉讼代理人刘嘉玉，海南海地律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）海南省定安县自然资源和规划局。

法定代表人刘移灰。

委托诉讼代理人何晋前，海南海地律师事务所律师。

原审第三人陈德新，男，1944年10月15日出生，汉族，住海南省定安县。

再审申请人冯行州、冯行川、冯行斌、冯行哲（以下简称冯行州等四人）因诉被申请人海南省定安县人民政府（以下简称定安县政府）、海南省定安县自然资源和规划局（以下简称定安县自规局）及原审第三人陈德新土地行政管理一案，不服海南省高级人民法院（2019）琼行终362号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

冯行州等四人申请再审称：1.定安县政府及定安县自规局颁发定安国用（定城镇）字第150号《国有土地使用证》（以下简称150号《国土证》）、定国用（2000）字第909号《国有土地使用证》（以下简称909号《国土证》）及琼（2017）定安县不动产权第0001463号《不动产权证书》（以下简称0001463号《不动产权证》）均未进行公告，剥夺冯行州等四人的知情权。2.150号《国土证》颁证的依据不足，冯行州等四人持有的1953年《土地房产所有证》可以作为涉案土地的权属依据。请求撤销二审裁定第二项，改判支持冯行州等四人的诉讼请求。

定安县政府提交意见称，冯行州等四人提起本案诉讼的时间距150号《国土证》颁发之日起已经超过二十年法定起诉期限。909号《国土证》和0001463号《不动产权证》系两次换证行为，所登记的内容与150号《国土证》的登记内容均未发生变化，对冯行州等四人的权利义务不产生实际影响。请求驳回冯行州等四人的再审申请。

定安县自规局提交意见与定安县政府意见一致。

本院经审查认为，150号《国土证》系定安县政府于1990年6月颁发，而冯行州等四人提起本案诉讼的时间为2018年9月4日，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款关于“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”的规定，冯行州等四人提起诉讼的时间距150号《国土证》颁发之日起已经超过二十年，故对于冯行州等四人超过法定期限的起诉，人民法院应当不予立案受理，已经立案的，应当驳回起诉。因涉案土地于2000年7月、2017年9月两次进行了变更登记，并分别颁发了909号《国土证》和0001463号《不动产权证》，该两证所登记的内容与150号《国土证》的登记内容一致，面积与四至均未发生变化。因此，对冯行州等四人的实体权益产生影响的是1990年的初始登记行为。因冯行州等四人已丧失对初始登记行为起诉的权利，且初始登记行为已经生效，土地权属亦已明确，故颁发909号《国土证》和0001463号《不动产权证》并未设定新的权利义务，对再审申请人的权益亦未产生新的影响。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第十项规定，并参考《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条有关“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理”的规定精神，对冯行州等四人针对颁发909号《国土证》和0001463号《不动产权证》行为的起诉，也应裁定驳回。因此，二审法院裁定驳回冯行州等四人对涉案三次颁证行为的起诉，符合法律规定。

根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。《中华人民共和国物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正；不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记；登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效；异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。第八十条第一款规定，不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。第八十一条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

上述规定说明，现行不动产管理领域，当事人对不动产的所有权和使用权归属发生争议的，应当先行协商解决。协商未果的，可以结合争议的实质与双方当事人是否持有不动产权证等情况，分别选择针对不动产权证提出复议或者提起诉讼解决争议，或者针对不动产权证申请启动更正登记程序解决争议，或者通过权属争议处理程序解决争议。显然，本案冯行州等四人与陈德新属于土地权属争议，如其四人能提供充分证据证明记载于不动产登记簿上的登记内容确有错误，则可向不动产登记机关申请不动产更正登记寻求救济。如冯行州等四人能提供长期实际使用争议土地等证据的，也可按照国土资源部办公厅《关于土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理问题的复函》（国土资厅函〔2007〕60号）以及《中华人民共和国土地管理法》等规定，向地方人民政府申请权属争议处理程序。

综上，冯行州等四人的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

驳回再审申请人冯行州、冯行川、冯行斌、冯行哲的再审申请。

审判长 耿宝建

审判员 寇秉辉

审判员 李光琴

二〇二〇年六月十八日

法官助理 张巧云

书记员 章 淼