起诉开发商违约金可以不找律师嘛，如何起诉房产开发商违约

原告诉称

张三向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令M公司为原告办理房屋不动产权证书；2、请求法院判令三被告连带支付原告逾期办证违约金，自2017年8月1日支付至实际办理完毕之日（按每日816．93元计算）。

事实与理由：2013年10月12日，原告张三与M公司签订《北京市商品房预售合同》约定原告向M公司购买一号房屋，房屋总价格8169398元，交房日期2015年7月31日。合同第二十二条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。

合同订立后，原告向M公司支付了全部的购房款，但M公司未为原告办理房屋所有权证书。M公司公司应按照合同约定的标准向原告支付逾期办证违约金。2016年10月8日，M公司股东变更为N公司，M公司为N公司独资设立的有限责任公司。2018年11月1日，M公司股东变更为H公司，M公司系H公司独资设立的有限责任公司。一人有限责任公司的股东不能证明公司资产独立于股东财产的，N公司、H公司应当分别对M公司债务承担连带责任。

被告辩称

M公司辩称：关于逾期办证的原因，系因业主将开放式阳台委托M公司改建为封闭式阳台，导致建筑面积超出规划造成。2020年1月23日后受疫情影响，政府部门未能正常办公，无法办证，相应期间不应支付违约金。关于违约金的调整：即便法院认为M公司应承担责任，原告主张的违约金亦过高，请求法院核减，原告的诉讼请求已过诉讼时效。

N公司、H公司、M公司的企业年报可以证明M公司和N公司、H公司是财务独立，资产独立，人员独立，不存在资产混同的情况，因此，N公司、H公司不应当承担连带责任。

本院查明

本院经审理认定事实如下：2013年10月12日，张三（买受人）与M公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：说明：签订商品房预售合同前，买受人应当特别仔细审阅其中具有补充性的内容；张三购买一号房屋，总价款8169398元。约定：“（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。

张三于2013年10月22日支付购房款3269398元（此前已支付定金10万元），于2014年1月16日支付购房款490万元。2015年12月14日，张三与M公司就案涉房屋完成交接。

截止2020年8月25日本案法庭辩论终结前，M公司尚未取得案涉房屋初始登记，不能办证的原因是M公司所建房屋的阳台超出《建设工程规划许可证》许可建筑规模。

再查，根据国家企业信用信息公示系统的《企业信用信息公示报告》记载，M公司股东及出资信息如下：N公司于2016年10月8日以货币方式出资10000万元成为M公司的唯一股东；H公司于2018年11月1日以货币方式出资10000万元成为M公司的唯一股东。截止2020年8月25日本案法庭辩论终结前，H公司仍系M公司的唯一股东。

裁判结果

一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向张三支付2017年9月20日至2020年8月25日的逾期办证违约金874932．03元；

二、驳回张三的其他诉讼请求。

律师点评

在诉讼中，H公司、N公司提交了2019年度的审计报告以证明自原股东N公司持股至今，M公司的财产始终独立于N公司及H公司自己的财产。M公司无异议。张三对H公司提交的上述证据不认可证明目的。审计过程中未发现其与股东公司间存在账务财物混同现象。

法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张三与M公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。

本案中，双方存在以下争议：

一、对于涉案房屋目前是否能办理不动产权证书。

因涉案房屋尚未办理初始登记，目前办理不动产权证书的条件尚不成就，故对张三要求办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本案不予支持。

二、逾期办证违约金的计算期间。

张三主张，按照合同约定，由于出卖人的原因未能如期取得房屋所有权证书的，出卖人应当自买受人应当取得房屋所有权证书的期限（在商品房交付之日起730日内）届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，本案中，应自双方约定的房屋交付之日开始计算730日，即应自2017年8月1日起计算违约金至实际取得房屋所有权证书之日止。M公司对合同约定的内容认可，但对张三的计算方式不予认可，本案中，实际交付之日晚于约定交付之日，根据双方约定，该商品房交付时应当具备有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书,涉案房屋于2019年5月才取得上述面积实测报告书，未按期办理交接系M公司所建设房屋不符合交房条件所致，M公司的行为构成迟延交付。

同时，双方约定，“买受人未付清房价款及其他应付款项的，本合同所约定的交付房屋及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。自预售合同签订之日起45日内买受人申请的商业贷款仍未达到出卖人账户的，出卖人有权单方解除合同”，根据上述约定，张三应于2013年11月26日之前交清房款，张三实际于2014年1月16日交清房款，存在逾期交清房款51天的情况，交付房屋及房屋权属转移登记时间应当相应顺延，根据双方约定，M公司应于2015年9月20日起730日内为张三办理完毕房屋权属证书，故法院确认逾期办证违约金应自2017年9月20日起计算，原告现主张计算至实际取得房屋所有权证书之日，因该截止日期尚不确定，法院确认逾期办证违约金应计算至2020年8月25日本案法庭辩论终结之日，其他部分张三可另行主张。

对M公司所提因张三未交纳办证所需税费、应顺延办证期限的答辩意见，因本案未办理房屋所有权证系M公司超出规划标准建设造成，M公司所提该答辩意见不能作为免除其违约责任的理由，法院不予采纳。对M公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，法院不予采纳。对M公司主张张三起诉已超过诉讼时效的答辩意见，自2017年9月20日起，张三即应当知道M公司未办理房屋所有权证，发生违约行为，本案诉讼时效应自2017年9月20日起算，张三提起本案诉讼并未超过诉讼时效，对M公司的相应答辩意见，法院不予采纳。

三、违约金计算标准。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。M公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故M公司主张降低违约金的意见，法院不予采信。对M公司主张系因业主委托M公司将开放式阳台改建为封闭式阳台的意见，因涉案房屋的建设行为系M公司进行，不应以此为由减轻M公司对业主应承担的违约责任。

四、H公司、N公司是否应当承担连带责任。

根据《公司法》规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，H公司、N公司在诉讼中所提交的，M公司经具备资质的会计师事务所审计后出具的《审计报告》、以及H公司公司和M公司的企业年报等证据，结合法院与审计单位核实的情况，可以反映出M公司有独立完整的财务制度，相关审计报告内容亦可反映M公司的财务、支出等状况；在形式上已就其在成为M公司一人股东起至2019年会计年度止期间，H公司与M公司之间财产相互独立尽到了举证证明责任；法院对张三相应意见不予采纳。因此，对张三在本案中要求H公司、N公司基于股东身份对M公司的债务承担责任的相关主张，法院不予支持。