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2020年5月18日，广州市自然资源局印制《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》的通知（下称《工作方案》）明确广州市2020年底前基本完成“房地一体”确权登记发证任务。

本次确权登记的对象包括：农村宅基地、集体建设用地及地上永久存续的、结构完整的农村主要房屋。

而集体所有土地上开发的商品住房、简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物、则被排除在登记范围内。

这一举措也是广州市加快“城市更新”步伐的重要举措，通过“房地一体”确权前期确权，能解决城市更新中存在的权属不明、不清，房地证分离等难题，更好的推进征迁工作。

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一、《工作方案》明确5大事项：

1、明确申请确权主体。

本次《工作方案》详尽列举可以申请确权主体，其中包括宅基地及地上房屋所有权申请登记发证的主体、集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体；其中涉及宅地基登记发证涉及5大类主体，包括经济成员、户口迁出、非本村集体经济组织成员、因继承、居民（含华侨）；涉及集体建设用地使用权，涉及4大类集体主体，包括集体土地兴办镇（街）村公益事业和公共设施的镇（街）村办企业事业，经批准使用集体建设用地使用权或国家试点改革政策集体土地兴办或使用的。

图1：明确申请确权主体

2、采用年度分段确定登记方案。

该次确权，采用了不同时间段采用不同操作模式的方式进行确权。以存量宅基地房为例，1986年12月31日前，1987年1月1日至1998年12月31日，1999年1月1日至2015年7月14日及2015年7月15日后建成的农民住宅，共四个时间段，采用不同的方式进行确权登记。

图2：采用年度分段确定登记方案

3、明确了例外登记的情形。

明确未覆盖乡村规划的地区，已依法取得宅基地使用权的地上房屋所有权登记。规定了例外情形。各区人民政府依据辖区历史施行政策对未覆盖村庄规划的农村集体组织及时间界限作出统一认定，农村集体组织成员申请房屋所有权登记，符合上述认定范围的，可不提供房屋符合规划或者建设的相关材料。

4、明确“一户一宅”登记面积的例外情形。

按照标准规定的面积予以确权登记，超过部分在登记簿和权属证书附记栏中注明不作为权属面积登记。存量宅基地房屋的用地面积、建房面积标准由各区人民政府依据辖区历史施行政策确定。

5、明确宅基地退出及户口问题进行明确。

在退出原宅基地并注销登记后，依法对新建房屋及占用的宅基地予以确权登记；农村集体组织成员进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

三、“房地一体”存在三大挑战

1、土地权属争议案件增加

根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。其中该条中所称“土地所有权和使用争议”也涉及宅基地、集体建设用地权属争议，“房地一体”确权登记势必引发权属争议。

2、对不予确权登记的事项未规定具体的标准。

《工作方案》规定对城镇居民非法购买农村宅基地、地上房屋的，集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记，但并未对何谓非法购买，在集体土地上开发商品住房等内容进行进一步明确。对于该种不明确，也会引起相关纠纷和诉讼。

3、确认认定法律程序不明确

对2015年7月14日前已建成的农村住宅，符合分配宅基地建房资格，经村（社）同意，并经镇（街）确认的确权程序未明确法律依据，且该种确权登记方式与现行法律的衔接如何，未予明确，该规定也会引起确认申请人对确认程序的疑问。

团队介绍

【专业领域】土地权属争议、土地行政裁决、土地登记纠纷、土地出让（转让）合同纠纷、规划许可纠纷、建设许可纠纷、土地征收补偿纠纷、闲置土地收回、违法用地处罚等土地争议。

【团队宗旨】专注疑难复杂的土地争议解决。

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