未过户可以找律师吗，买房未过户，购房人如何排除法院对开发商名下房屋的强制执行？

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作者 | 代巧珍律师 北京市两高律师事务所

裁判规则

在金钱债权执行中，买受人如果对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时满足以下四个条件才能排除执行：

1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。

若存在多个买卖合同关系，法院在审查案件事实时，会根据各方实际交易目的，甄别真实的买受人，综合判断排除强制执行的条件是否成就。

案情简介

2013年4月，开发商诚鑫公司与承包方华厦公司负责人邵某签订《买卖协议》，将三层酒店式公寓出卖给邵某抵扣工程款，面积约570平，共10944000元。诚鑫公司认可邵某为实际承包人。

随后，邵某将一层出售给石某，售价3700000元。2015年1月，石某又将房屋转卖给赵某君，并约定石某欠付邵某的1700000由赵某君直接向邵某支付。

2015年5月，在邵某配合下，诚鑫公司与赵某君重新签订《商品房买卖合同》，付款方式为一次性付清。

2016年4月，赵某君将房屋以390万的价格转卖给姚某、赵某科。至2018年11月，姚某、赵某科支付全款，未办理过户登记。

2018年10月，因博华公司与诚鑫公司买卖合同纠纷一案，案涉房屋被庆阳法院查封。2019年8月，博华公司申请强制执行。

2020年1月，案外人姚某、赵某科向庆阳法院提起书面异议被驳回后提起本案执行异议之诉。

庆阳中院认为，姚某、赵某科对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的权利，判决不得执行案涉房屋。博华公司不服，提起上诉。

甘肃高院认为，签订合同、支付对价、办理过户登记三个方面不符合法定的排除强制执行的条件，判决撤销一审判决，驳回姚某、赵某科的诉讼请求。

姚某、赵某科向最高法院申请再审。最高法院认为，应结合交易目的甄别买受人，查明案涉房屋工程于2021年11月通过验收备案后具备办理产权登记条件，认定姚某、赵某科对未办理产权登记无过错，判决撤销二审判决，维持一审判决。

（案件来源（2022）最高法民再212号）

要点分析

1. 案外人提起执行异议之诉的法定条件？

根据《民事诉讼法》第303条规定，案外人提起执行异议之诉应当具备以下条件：

（1）案外人的执行异议申请已经被法院裁定驳回；（2）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（3）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。

2. 如何认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”？

“九民纪要”第127条规定，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

本案中，最高法院查明案涉房屋所在工程于2021年才具备办理产权登记的条件，开发商诚鑫公司认可因其系统原因无法办理产权登记，且没有其他证据可证明姚某、赵某科怠于行使权利，因此可以认定姚某、赵某科对未及时办理过户登记无过错。

3. 如何证明案外人已合法占有案涉不动产？

本案中，姚某、赵某科在与赵某君签订《房屋买卖协议》后，陆续向赵某君支付购房款并装修房屋，且于2016年5月开始以业主身份缴纳物业水电费并持续使用。

可见，合法占有不动产，应以签订合法有效的书面合同为前提，以所有权人的身份实施占有、使用、处分不动产的行为，均可认定为合法占有。

实务经验及建议

1. 在法院查封案涉不动产时，及时向执行法院提起书面异议。

实务中，不少案外人在法院查封执行标的后一两年才提起执行异议，而此时法院可能已经准备拍卖执行标的。并且，案外人极有可能面临执行异议被驳回后再提起执行异议之诉的法律程序。

法院在审查书面异议的过程中，通常仅进行形式审查，并不对案件进行实质审查。进入诉讼阶段后，法院根据各方提交的证据，在查明案件事实的基础上，判断案外人对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益。当然，异议人对其主张负有举证责任。

2. 即使因客观原因不能办理产权登记，买受人也应适时要求办理登记并保留不能办理的书面证据。

执行异议之诉程序中，法院判断案外人能否排除强制执行的标准是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，而实务中备受争议的是，第四项即“非因买受人自身原因未办理过户登记”如何认定。

我们建议，买受人作为实际的权利人，为保障自身对房屋享有的所有权，在签订买卖合同、支付合理对价后，向行政机关或其他相关主体提出办理产权登记的申请，并保留相应证据。若因开发商债务被法院查封，可提交上述书面证据请求排除强制执行。

3. 商品房的消费者在提起执行异议时享有特殊权利。

商品房消费者购买房屋后未及时办理房地产过户手续，开发商因欠债被强制执行，法院查封开发商名下已售出商品房，商品房消费者提出执行异议，满足以下三个条件即可排除强制执行：

（1）法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

相关法律法规

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零三条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条、第二十九条

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第124、125条、126、127条

《人民法院办理执行案件规范》（2017年实施）第945条

判决原文

最高法院在判决书中“本院认为”部分摘抄：

（一）关于在案涉房屋被查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题

参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的精神，要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，主要目的是便于甄别真实的买受人，以保护商品房消费者之外的一般买受人的物权期待权。本案中，诚鑫公司与邵云星于2013年4月25日签订《买卖协议》，约定诚鑫公司将属其所有的1号酒店式公寓五、六、七层出卖给邵云星以抵顶工程款。邵云星与石小林于2013年5月31日签订《买卖协议》，约定邵云星将1号酒店式公寓六层出卖给石小林。石小林与赵祝君于2015年1月4日签订《转让协议》，约定石小林将其所有的1号酒店式公寓六层转让至赵祝君。一、二审法院已经查明，赵祝君与诚鑫公司于2015年5月22日重新签订了《商品房买卖合同》，约定赵祝君所购买房屋为1号公寓楼六层，建筑面积575.79平方米，付款方式为一次性付清，诚鑫公司向赵祝君出具了维修基金缴纳收据。此节足以说明诚鑫公司已将本案所涉房屋售予赵祝君，该民事法律关系合法有效。赵祝君与姚正普、赵文科于2016年4月9日签订《房屋买卖协议》，约定了房屋信息、价格、付款方式等事项，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。此时赵祝君是否享有案涉房屋的产权，不影响《房屋买卖协议》的效力。《房屋买卖协议》签订后，赵祝君向姚正普、赵文科交付案涉房屋，姚正普、赵文科陆续向赵祝君支付全部购房款并装修房屋，从2016年5月3日起以业主身份缴纳物业水电费用办公居住使用至今，各方已实际履行《房屋买卖协议》约定的义务，足以认定各方之间存在真实的商品房买卖关系。虽然诚鑫公司与姚正普、赵文科之间并无直接的商品房买卖合同关系，但案涉房屋转售事实清楚，且没有证据证明上述各方之间存在恶意串通、虚构交易、损害第三人利益的情形，能够形成完整的证据链证明在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同。二审判决关于案涉合同的签订情况不能反映案涉房屋有效流转的过程，存在自然人与法人人格混同，无证据证明邵云星能够代表华厦庆阳分公司处分财产，石小林未在涉及其权利义务的《协议书》上签字确认存在问题，没有证据证明石小林与赵祝君签订过所谓的“转让协议”，诚鑫公司将案涉房屋抵顶给邵云星后又将该房屋出售给赵祝君存在矛盾等认定，曲解各方当事人所作的交易安排，导致错误认定本案不符合在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同这一条件，应予纠正。

（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规的规定，未经竣工验收无法办理房屋所有权首次登记。本院（2021）最高法民再184号、185号民事判决已经查明并认定《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》可以证明案涉房屋所属项目工程于2021年11月22日通过验收备案，至此方才具备办理房屋产权登记的条件。可见，姚正普、赵文科对案涉房屋未及时办理产权登记并无过错。诚鑫公司在一审及再审庭审时亦陈述，因其与华厦公司尚未完成工程结算，案涉房屋未能办理过户登记，并非姚正普、赵文科过错造成。诚鑫公司与华厦公司已就部分工程完成结算，并已同意以案涉房屋抵顶工程款，以及案涉工程项目已于2013年7月19日取得商品房预售许可证，并不代表案涉房屋已具备可以办理产权变更登记的条件，不能据此证明姚正普、赵文科怠于行使权利。二审判决认为姚正普、赵文科在购买案涉房屋时未尽合理审慎义务，没有证据证明姚正普、赵文科曾向诚鑫公司主张过过户登记，进而错误认定本案非因买受人自身原因未办理过户登记这一条件不成就，应予纠正。

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