【案情简介】

2018年7月25日，原告张*与被告二成都市****经纪有限公签订《诚意金协议》，支付意向订金人民币50000元，委托被告二以370000元的价格和房东进行价格磋商以其价格购买成都市**区**苑***号房屋。

原告在签约后多方查询得知，成都市**区**苑***号房屋无合法不动产物权，导致原告购买房屋的目的不能实现。交涉过程中被告二表示50000元已支付给房屋房东，并于2018年11月8日通过微信向原告方提供收条照片一张，收条照片载明：“今收到**房产***通过手机银行转账购买**苑（大三期）**号房屋定金￥50000.00元（伍万元整），总房产房款售价376000.00元，（叁拾柒万陆千圆整），如卖方不卖定金双倍返还，如买方不买定金不退。 收款人：***，身份证号*** 2018年7月25日”

原告2018年11月8日已至**区不动产登记中心查询到被告一***名下在成都市范围内没有任何房产，且查明被告一系**区**镇**路**5号“******中介服务部”个体工商户经营者。

原告在与二被告交涉过程中二被告均以各种理由推脱不予退款。

原告认为：被告二身为房产经纪公司，被告一身为房产中介从业人员，熟知房地产各项管理法规，却故意将无合法不动产物权的房屋向外出售并收取款项，其行为违反了法律的强制性规定，导致原告购买房屋的合同目的无法实现，应为其背信弃义的违法行为承担返还人民币50000元和自2018年7月25日合同签订之日起按年利率24%向原告赔偿资金占用利息至实际支付之日的民事责任。

此案法律关系复杂，取证困难，四川高扬（郫都）律师事务所吴国强律师接受本案原告张*委托后至多方取证证明本案基本事实，全力维护了本案原告告当事人合法利益！

【吴国强律师18602828519代理意见】

一、原告与被告一（***）房屋买卖合同不可能成立，原告与被告一（***）的定金合同也不可能成立。被告一不是房屋真实业主且对房屋也没有处置权。具体理由如下：

《合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。第一百三十五条 规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

被告二发给原告代理人的被告一单方面收条图片显示被告一以书面收条的形式表示收到了被告二交来购买房屋的定金，且房屋房号有明显涂改迹象。原告确实委托被告二以370000元价格与房东磋商购买，但收条图片上显示的是被告一向被告二表示要以“376000元”售价出售，如果收条是真的，也属于原告和被告一订立合同的意思表示不一致，要约和承诺不同，合同不可能成立！

成都市**区**镇**号房屋买卖合同不成立，原告与被告一（***）的定金合同也不成立。况且定金合同是实践性合同，依据“《担保法》第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”的相关规定，原告未和被告一签订过任何书面的定金协议未达成双方合意。被告一单方面在真假难辨的收条图片上书写的定金条款不可能生效。

原告方律师已至**区不动产登记中心查询到成都市**区**镇**号房屋在**区不动产登记系统没有任何登记是不合法房产，被告一名下也没有任何房产。因此，原告与被告一（***）房屋买卖合同不可能成立，原告与被告一（***）的定金合同也不可能成立，如果被告一确实收到如收条所说的50000元，原告有权要求被告一退还全部已收款和赔偿损失。

二、被告二未依法履行如实报告义务（涉案房产成都市**区**镇**号房屋在**区房管局系统没有任何登记，是不合法房产），被告二故意隐瞒与订立合同有关的重要事实（所谓的虚假业主**名下没有任何房产且是个房产中介），损害了原告利益，导致原告通过房屋中介机构介绍购买本案涉案房屋的目的不能实现，同时也给原告造成了利息损失。

被告二是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条依法设立的房地产经纪机构，在居间介绍原告购买房产时故意隐瞒其公开挂牌销售的房屋未依法登记和所谓的房东名下没有任何合法房产的事实。被告二应当知道《中华人民共和国城市房地产管理法》三十七条规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的强制性法律规定却故意隐瞒真实情况，且依据《合同法》425条作为居间方有向原告如实报告义务。本案涉及的成都市**区**镇**号房屋根本就没有所有权人，不存在真实房东和上述房屋出让方。

原告来自甘肃省兰州市，在成都市**区**镇繁华地段的被告二店面联系房屋购买事宜，原告完全有理由相信被告二是依法设立的依法设立的房地产经纪机构，不会居间出售《《中华人民共和国城市房地产管理法》三十七条要求不得转让的房产，

被告二明显存在过错，原告有权要求被告二退款和赔偿。

三、被告二系房屋中介公司。被告一***系成都市**区**镇“******中介服务部”经营者，此事摆明是两个房产中介（***房产中介和***房产中介）串通一气骗原告50000元。

因此，原告认为由于二被告违约导致房屋买卖及定金合同均不成立，原告不能实现合同目的，二被告均有过错，应返还原告已付人民币50000元，并自2018年7月25日起按年利率24%向原告支付利息至实际退还50000元之日止。请求法院支持原告方诉讼请求!

【审理过程】

本案审理过程中原告承认一开始是准备买至少有宅基地使用证的“小产权房”，后来发现原来是任何手续都没有的无证房产才坚决不要。在原告方自认自身存在轻微过错的情况下，因为二被告也付出了劳动，在法官主持下三方进行了调解。

【调解结果】

一、被告*******在2020年3月26日前向原告张*退还定金40000元。

二、原告刘*自愿放弃其他诉讼请求。

【裁判文书】

(2019)川****民初***号

【案例评析】

本案取证困难，法律关系复杂，但原告完全占理。四川高扬（郫都）律师事务所吴国强律师按照实事求是地原则提出起诉意见，郫都区人民法院按照“以事实为依据、以法律为准绳” 的原则进行审理。本案代理律师在原告方证据不足下据理力争，在原被告均愿意调解解决后积极促成三方达成调解协议。协助法院实现了有效代理。

【结语和建议】

在法庭上，被告不一定就是完全理亏的一方，而律师是法庭防止冤假错案最可信赖和应当依靠的力量，在办案过程中，不论标的的大小、审级高低，我们都应该合理合法地全力维护当事人合法利益;本案法律关系复杂，吴国强律师在不否认基本事实的情况下据理力争，维护了被告方的正当利益。