南昌找房产律师，办公楼当公寓出售是不是违规

案情介绍：

某开发商宣传开发的某城市热门区域的房产项目为“loft公寓”，现场的广告牌、宣传册、效果图等各种形式显示该项目均为loft公寓，而且现在缴纳2万定金将来买房还能抵扣5万的房款，来买房的人群围得水泄不通。王先生看到后，跟开发商签订了预购合同并缴纳了2万元的定金。

一段时间后，王先生与开发商正式签订了商品房买卖合同，全款购买了一套房产，并已付款，但在该合同的签订过程中，王先生没有仔细看50页的合同，仅仅愉快的签了字。

房屋交房后，逐渐爆发出该楼盘的房屋性质为办公楼的问题，城管等部门不允许业主将房屋按loft公寓的格局进行隔断、装修，只能按照办公楼的形式进行装修，原本王先生想买1层得2层的想法落空，而且办公楼的房屋产权只有40年，王先生觉得非常的亏，觉得开发商虚假宣传构成欺诈，遂咨询律师寻求解决的方案。并提出解除合同退房的目标。

法律分析：

焦点问题：开发商的行为是否构成欺诈？

开发商在售楼的宣传阶段宣称该楼盘为loft公寓，但实际上该楼盘是办公性质的办公楼，这种行为明确的构成了虚假宣传，实际上市监局也对开发商的虚假宣传的行为作出了处罚。

但开发商作出虚假宣传是否一定构成欺诈呢，我以“商品房买卖合同”、“公寓”、“办公”、“欺诈”、“要约邀请”为关键词在中国裁判文书网上检索出几百个案例，法院均不将这类行为认定成是欺诈。

在阐述理由之前，让我们了解下欺诈在法律上的含义：

一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

——《中华人民共和国民法典》第一百四十八条

欺诈的构成要件一般包括四项：

一是行为人须有欺诈的故意。这种故意既包括使对方陷入错误判断的故意，也包括诱使对方基于此错误判断而作出意思表示的故意。

二是行为人须有欺诈的行为。这种行为既可以是故意虚构虚假事实，也可以是故意隐瞒应当告知的真实情况等。

三是受欺诈人因行为人的欺诈行为陷入错误判断，即欺诈行为与错误判断之间存在因果关系。

四是受欺诈人基于错误判断作出意思表示。

——全国人大常委会法工委·中华人民共和国民法典释义及适用指南（上）

法院不将此类行为认定是欺诈的理由有哪些呢？1.开发商的宣传材料属于要约邀请，不能作为对业主承诺的内容。实践中大部分的宣传材料中都有一行字“该楼盘的最终效果以政府文件、交付楼盘现状及正式合同为准”，或者直接说明是要约邀请。有业主主张以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，认为该宣传材料涉及就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出了说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当构成要约，但法院并没有采纳。2.在商品房买卖合同的正式文书上已写明房屋性质为办公。这是最为致命的证据，实践中很多业主没有仔细看合同就稀里糊涂签了字，导致在诉讼中非常不利。法院常以签订房屋买卖合同为重大事项，业主没有尽到审慎义务，导致的后果应自行承担为由，驳回业主的全部诉请。

总而言之，开发商的上诉行为不会让业主陷入认识错误，虽然涉及虚假宣传，但是没有严重到构成诈骗，所以也不会支持业主撤销房屋买卖合同

以上情形可参考的案例有河南省美景之州地产开发有限公司小世界楼盘项目、诸暨万达广场投资有限公司诸暨万达广场A塔B塔楼盘项目。

应对策略：

合同欺诈这条路行不通，是否有其他办法呢？

贵州市一个案例为这类案件打开了一道口子，中天城投集团城市建设有限公司位于云岩区渔安安井片区未来方舟的项目也是类似情况，但是业主却是以不能实现合同目的为由诉请解除合同，具体理由是业主当时买房是为了经营酒店公寓，但是购买下来无法改造，购买的合同目的不能实现，因此要求解除合同并要求赔偿损失。

贵阳市云岩区人民法院、贵阳市中级人民两级法院均支持了业主的所有诉求，说实在话，大部分人都会感觉开发商的恶意，但法院有法院的规矩，有类案就不能随意作出相反的判决，贵州市两级法院能在有先例的情况下只因诉求理由不同就作出了完全不同的判决，真是顶着巨大的压力，为这样的法院及法官点个赞。

合同法定解除权规定在《民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”

王先生这个事情，我的意思也是建议采用无法实现合同目的而行使合同法定解除权，目前尚在同开发商协商中，开发商开始有了想给点钱和解的意思。

本文作者为许世荣，江西赣州人，先后在泰和泰事务所、珠三角某法院供职，现供职于北京德恒（南昌）律师事务所，擅长疑难复杂的强制执行实施及异议类、民商事争议、刑事、反倾销反垄断等案件。本文章为许世荣原创，未经本人允许，请勿转载、摘抄。