深圳债权债务咨询机构有哪些，购房遇到烂尾楼怎么办

“这件案件办理起来难度很大，各种新情况新问题层出不穷。”负责广东富利实业有限公司（下称“富利公司”）破产重整案件的主审法官李志豪回忆起办案过程，感慨良多。“过程真的很不容易，现在有好的结果也为购房者们感到高兴。”

法官到富利家园项目建设工地了解复工复建情况。

富利公司在建楼盘富利家园“烂尾”事件曾在茂名引起很大的社会关注。经茂名市茂南区人民法院（下称“茂南法院”）审理，富利公司顺利脱困，富利家园项目得以盘活，购房者们成功收房。该案成为茂名市房地产企业成功破产重整的范例。

楼盘“烂尾”，近600户购房者走上维权之路

站南片区是茂名市茂南区重点规划的片区之一。2014年，由富利公司在站南片区开发的商品住宅小区富利家园楼盘开盘。

“这个楼盘的买房者绝大多数是刚需。”负责富利公司破产重整案件的审判长凌志青介绍说。该楼盘受到不少购房者的青睐，前景不错。

富利公司成立于2013年，注册资本1亿元人民币。2016年3月，该公司资金链断裂，富利家园全面停工。该公司实际控制人经营的另一家房地产企业——广东全兴实业集团有限公司（下称“全兴公司”）也陷入同样困境，在建项目富利新城亦被查封。两处楼盘市值分别约5.5亿元（富利家园）、7.3亿元（富利新城），而建设工程款、职工工资、银行贷款、税款、普通债务等债务金额合计高达31亿元。

富利公司和全兴公司曾分别以富利家园、富利新城两项目的在建工程作为抵押物向同一家银行申请贷款。按照法律规定，该银行作为抵押债权人对处置这些房产的所得款项享有优先受偿权。为了减少损失，银行主张卖掉企业资产。但如果资产被卖掉，楼盘的复工复建将变得遥遥无期。眼看着辛苦积攒了多年的积蓄将化为泡影，富利家园近600户购房者陷入了巨大的恐慌当中。

为了维护自身合法权益，购房者们在富利家园门前拉起了横幅。经相关部门介入引导，该项目的300多户购房者联名向茂南法院申请富利公司破产重整；全兴公司也因资不抵债主动提出破产重整申请。

2019年4月底，茂南法院分别对两案裁定予以受理。由于两家公司属关联企业，为保证重整质效，法院决定由同一合议庭对两案进行审理，并通过摇号选定了广州、深圳的两家一级机构管理人分别担任两案的破产管理人。

难点1：抵押债权人利益与购房者利益冲突

“救活富利公司、盘活富利家园项目，实现购房者、金融机构、普通债权人各自利益的最大化是我们的初衷。”凌志青说。打破僵局，平衡各方利益，促成富利家园、富利新城两个项目复工复建，是合议庭最终的目标。

据管理人调查反馈，富利家园可回笼的购房款仅1.1亿元，严重资不抵债；而富利新城由于尚未开售，不乏投资人的青睐。这给重整之路带来了希望。经过反复研究，茂南法院提出通过盘活优质资产富利新城从而解决富利家园启动资金难题的重整方案。

但难题也接踵而来。因富利公司和全兴公司的共同抵押债权人某银行对富利家园3.6亿元债权享有优先受偿权，与近600户购房者的购房期待利益存在冲突，这成了合议庭面临的第一大难题。

找上级部门“互补”“府院联动”成了坚实后盾。从接手案件开始，茂南法院就明确了，首先要解决该银行所享有的优先受偿权与购房者之间的利益冲突。

为此，茂南法院与当地党委、政府有关部门积极联动，召集管理人、银行、投资意向方等前后开展了几十轮磋商谈判，提出“在法律允许范围内，保障银行对富利新城债权的绝对优先权”的条件，从而说服该行同意仅对富利家园2000万元担保债权优先受偿，继而涂销富利家园的抵押，让购房者们可继续办理网签手续、交付尾款。

银行优先受偿的担保债权变少，意味着购房者交付的尾款可以用于楼盘的复工复建，楼盘才能活。“‘府院联动’给开发商、投资意向方吃下定心丸，只要银行愿意放弃部分优先受偿债权，我们就可以对项目进行解绑处理，购房者的尾款才能是活的资金。这样一来，购房者对楼盘也会有信心。”李志豪和凌志青曾多次深入烂尾楼现场查看工程进度，打了几百通电话与开发商公司、管理人进行沟通，并把谈判沟通结果以文书的形式送达购房者手中。

面对情绪激动而打电话过来询问的购房者，他们也耐心安抚，向购房者们保证一定满足收房需求。

难点2：“引水养鱼”，如何又稳又快通过相关程序？

前述难题得到顺利解决后，新的问题随之而来：启动资金从何而来？

对此，茂南法院与管理人多次沟通后，考虑到富利新城项目有不错的投资前景，于是引导管理人积极发挥资源优势进行“引水养鱼”，由管理人帮助富利公司对外借资1500万元、全兴公司引入投资3000万元，分别用于两项目启动建设。

又因两家公司债权人多达600户，大部分是购房者且分散在珠三角各地务工，所以如何顺利召开债权人会议成了一大难题。为避免众多债权人来回奔波，2019年10月31日，茂南区法院召开了粤东西北地区首次网络债权人会议，参会率高达88%，表决通过了富利公司财产管理方案。

2019年10月31日，茂南法院召开粤东西北地区首次网络债权人会议。

2020年1月23日广东启动疫情防控一级响应机制，位于广州、深圳的管理人受影响无法前往茂名继续开展工作。经法院建议，管理人以书面方式召开第二次债权人会议，向债权人邮寄公司债权表，顺利完成了对富利公司的债权核查。

“只有把我们的重整计划给购房者讲清楚、讲明白，他们才会对下一步的工作推进有信心。近600户的工作量，说实话压力很大。”凌志青说。因为法院和管理人讲解、明晰富利公司重整计划的工作到位，所以此计划得到了各个债权组的认同。

2020年4月13日，法院通过网络召开全兴公司债权人会议、富利公司第三次债权人会议，两公司重整计划均获高票通过。

仅用一天时间，合议庭裁定批准了富利公司重整计划。

“茂南法院的工作效率高，通常我们都是有困难与法院商量，法院现场就处理，那我们就可以快速地推进。”担任富利公司管理人的工作人员焦和平告诉笔者。经茂南法院协调，茂名市住建局开辟绿色通道，为两家企业重新办理房地产企业资质、商品房预售许可证提供便利。

工人、机器进场施工，富利家园项目正式复工复建。

10天后，工人、机器进场施工，富利家园项目正式复工复建。一个月后，富利新城也恢复了建设。

“2020年4月和5月，当时正值疫情防控和复工复产‘两不误’的关键时期，我们也是顶着很大的压力去推进这个案件，因为方案一旦通过就要严格按照执行时间来做事，不然群众就不信任你，之前所做的努力都会白费。”凌志青说。他们当时抱着一个念头：项目工期不能拖、必须确保能交房给购房者。也正因如此，购房者每次咨询项目进度，他们都有底气去回应和安抚。

难点3：无法在原重整计划确定的期限内执行完毕各项工作

虽然富利公司通过对外借资解决了富利家园项目复工的启动资金，但该笔资金相对于项目的整体建设投入而言显得十分有限。该项目复工建设的主要资金来源应为购房尾款、车位款。由于项目烂尾多年，购房者缺乏信心，对支付上述款项持观望态度，导致项目建设过程中几度出现施工停滞的情况。

“如果资金问题得不到及时解决，富利公司很可能会进入破产清算，富利家园项目难免彻底‘烂尾’。”李志豪说。为此，茂南法院督促富利公司加强与购房者进行沟通，引导购房者树立与开发商共渡难关的理念并及时支付购房尾款、车位款等款项，确保资金快速回笼。

正当部分购房者向银行申请贷款用以支付购房尾款时，金融机构发放房地产按揭贷款的相关政策发生了变动。购房者难以一时之间申请到贷款，富利公司面临的困难可谓一环接一环。

法官到富利家园项目部询问网签情况，并到工地了解建设情况。

“有问题不能回避，要抓紧想办法解决，这是为群众办实事的应有态度。”凌志青说。茂南法院将问题向茂南区委政法委进行了反映，由政法委牵头相关部门与发放贷款的银行进行了多次沟通。经过反复协调，银行及时为购房者办理了按揭贷款手续并发放贷款。富利公司的账户日渐充盈，富利家园项目建设得以继续推进。

然而，新冠肺炎疫情对该项目建设的影响始终无法消除，富利公司无法在原重整计划确定的期限内执行完毕各项工作。在原期限即将届满时，富利公司和管理人同时向茂南法院提出申请，请求延长重整计划的执行期限和监督期限。

“既要言而有信，也要实事求是。延长期限这件事要得到广大购房者的理解和支持。”李志豪说。

茂南法院根据法律规定和最高法院有关妥善审理涉疫情民事案件指导意见依法裁定延长重整计划期限的同时，要求富利公司和管理人要积极下沉到购房者中去解释清楚延长期限的原因，安抚情绪、提升信心。经过耐心的思想工作，大部分购房者的情绪都得到了较好的疏导。

心心念念，终圆家园美梦

“茂名地区的房地产破产重整能如此成功推进，实属难得！”焦和平说。据悉，在茂南法院的推动和茂名市委政法委、茂名市中级人民法院等部门的组织协调下，涉及富利家园项目的工程审批验收、购房者小孩入学就读等问题一一得到解决。

2021年9月26日，富利家园项目部举行交房仪式。

随着富利公司执行重整计划越来越顺畅，购房者们收房的梦想越来越近。2021年9月26日，富利家园项目部举行了简约的交房仪式。看着焕然一新的房屋，购房者、项目部、管理人和相关部门的工作人员心中的感动和欣喜之情溢于言表。

业主们纷纷对小区绿道进行拍照，并在接过钥匙后立刻上楼查看新房。“等待的时间虽然漫长，但是拿到钥匙的那一刻，我知道这是值得的！非常感谢法院和各部门的辛勤付出，帮助我们圆了家园梦。”一位业主说道。

回看案件历程，如何实现购房者、金融机构、普通债权人各自利益的最大化是房地产破产重整案办理成功的关键。在富利公司重整案件里，茂南法院与当地政府有关部门的“府院联动”无疑是“强心剂”和“助推器”，只有平衡利益、各方协调，才能取得利益最大化。

【南方日报、南方+记者】杨金凤

【通讯员】梁良 何松富

【作者】 杨金凤

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

来源：南方+ - 创造更多价值