腾冲房屋纠纷找律师，房产居住权和所有权分离

由江苏省南通市崇川区人民法院审理的张某诉张某A排除妨害纠纷一案【案号：(2020)苏0602民初4152号】，实则是一场关于所有权与居住权的较量。张某通过购买方式从高某处取得房屋所有权，但因张某A一直居住其中，致使张某空有房屋所有权，却无法对房屋进行实际占有和使用。本案最终以所有权人败诉而告终，张某A的居住权再次得到了法律的肯定和保护。显然，在本案的审理中，法院借鉴《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第二十七条中关于居住权的规定，以及公序良俗的裁判原则，解决了所有权与居住权的冲突。但案件虽已平息，房屋所有权人的心气儿是否也随之平息呢？估计更多的是无奈的叹息！

此案不经让人思考，房屋的所有权与居住权是否总是一对矛盾体，各自权能的实现是否总是无法避免的会触及对方的利益？又是否有一种可能，让二者和谐共存，共谋更大的利益呢？

《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日正式施行，其中物权编单章设立居住权，自此居住权以独立的用益物权身份赫然立于我国的“社会生活百科全书”之中。《民法典》第三百六十六条至第三百七十一条对居住权作出了详细的规定。所谓居住权是指居住权人依据合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，并以满足生活居住为需要；居住权合同为要式合同，须以书面形式订立；居住权采取设立登记主义，即设立居住权应当向登记机构申请居住权登记，且一般为无偿设立，但也有当事人另行约定的例外；居住权不得转让、继承；居住权于期限届满或居住权人死亡时消灭。

通章看来，居住权设立的应有之义更多的是为了保护像案例中张某A这样的群体，即依赖于居住权以保障其基本的生活居住需要。但同时值得注意的是《民法典》第三百六十八条关于居住权无偿设立的原则外，还有但书的规定，即“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”以及《民法典》第三百六十九条关于居住权流转的例外规定，即“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”该例外规定是否有助于解决房屋所有权与居住权的冲突，为实现二者的共赢留下空间呢？

笔者注意到一则房产消息“碧桂园滨海城项目以切西瓜的方式解决销售痛点”，即开发商将房屋的所有权和使用权分开销售，所有权人跟开发商签购房协议，拿到所有权房本后，所有权人再跟居住权人在不动产登记中心办理居住权证，居住权人拿到居住权房本。此种模式下，购房者需为房产投资者和住房刚需者的合理搭配。如此一来，在一定程度上其实可以实现三赢的局面，其一可以降低居住者负担，为住房刚需者实现住房需求；其二可以解决房产投资者因房屋空置所增加的持有成本；其三可以帮助开发商去存量。

此模式看似近乎完美，但经细细推敲，也仍有一些顾虑。首先，开发商虽推出此模式，但其并非居住权的真正销售者。因为居住权是建立在所有权基础上的一种用益物权，必须由所有权人设立。也就是说真正的居住权销售者只能是房屋的所有权人，开发商在此模式下所担任的角色应该仅仅是中间商而已，但收取居住权人费用的却是开发商，这就为日后所有权人与居住权人若出现纠纷埋下了隐患。因为这是有偿设立的居住权，若居住权人想提前解除合同，找到开发商退还剩余费用，而所有权人又不愿为剩余费用买单，那么此时也势必会陷入三足僵局。其次，按照《民法典》第三百七十条的规定，居住权的消灭情形仅限于居住权期限届满或者居住权人死亡。若居住权人不幸在居住权期限届满前死亡，那是否所有权人就因此获得了完整的所有权，显然这有违公平原则。

鉴于此种模式是有解决开发商、购房者、居住者痛点的可能性的，所以如何尽量预见及防范其存在的风险也许是我们思考的方向和重点。就以上问题而言，笔者有些许拙见：第一，若居住权是有偿设立的，那么居住权合同是否允许提前解除，这可能需要司法解释予以明确；第二，若能提前解除，该解除权也应当仅赋予居住权人，这样才能对居住权人有所保障；第三，若居住权人提出提前解除居住权合同，其前提必须是有人为剩余的居住权期限买单，或所有权人或开发商或重新设立居住权人，如此才不至于破坏此种交易模式；第四，居住权人应以家庭所有成员的名义设立，避免因个人的意外而影响居住权的存续；第五，若确实发生致使居住权期限无法届满的意外，那么剩余的居住权价值是否应当以价款形式予以返还。

可见，一种新的交易模式既能让人看到曙光，同时也逃避不了在黑暗中的挣扎。期待大家共同探索，早日迎来黎明的太阳。

作 者 简 介

温凤娟 律师

业务专长：

1.政府及企业常年法律顾问；

2.股权收购等法律尽职调查专项服务；

3.民商事领域诉讼案件代理。

经典案例：

1.金平苗族瑶族傣族自治县人民政府法律顾问；

2.金平永益自来水厂股权收购专项法律服务；

3.澎翼建筑公司股权收购专项法律服务；

4.中旭建筑公司股权收购专项法律服务；

5.张某诉昆明杨洋造型职业培训学校民间借贷纠纷案；

6.腾冲新华水电站诉顺辉建筑公司建设工程施工合同纠纷案；

7.金平县住建局与红河天惠广告公司特许经营权合同纠纷案；

8.元江广场宾馆诉博量设备公司、杭奥电梯安装公司追偿权纠纷案。