如何防范落入购房陷阱？ 签订购房合同需要注意什么？买新房的过程中容易涉及到欺诈的风险有哪些？19年执业律师经验，以案释法，让您购房无忧！

购房前须了解的专业术语和注意事项

“五证”和“两书”

签订合同之前，一定要先确认房地产开发商的“五证”、“两书”是齐全的，那“五证”和“两书”有什么作用呢？

房地产开发商在卖房之前要具有一定的条件，并且需要按照有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续，也就是说，只有这些手续都齐备了，他才有资格卖房。

一般“五证”和“两书”会在售楼处现场公示复印件，如没有可以主动要求查看。

“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》；

“两书”是指：《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。

定金和订金

定金是指在合同订立或在履行之前支付一定数额的金钱作为担保的担保方式。支付定金的一方构成根本违约的，无权要求返还定金；接受定金的一方根本违约的，应当双倍返还定金。

订金则带有预付款性质，没有担保作用，也不能证明合同成立。一般情况下，订金通常发生购房者和开发商签订认购协议的时候，这时候，付订金意味着你向开发商预订了这套房子。如果最后你买了这套房子，订金作为总房款的一部分；否则，不管是哪方违约，订金都不会与定金发生同等法律效力。

认筹金和诚意金

认筹金是指开发商正式销售前让购房者缴纳的费用，缴纳了认筹金之后，你不仅可以获得一定折扣的优惠，还可以优先购买房屋，一般用来解决开发商的资金问题。

诚意金与认筹金类似，都是通过收取一定金额的钱，向买房的人承诺一定的优惠，并以此确定购房者的先后顺序，但是，诚意金更相当于一种营销手段。同样，诚意金也不具有合同效力，不受到法律保护。

认购书和商品房买卖合同

认购书是商品房买卖双方在签订商品房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示；另一种观点认为认购书非独立的合同，因为认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。通说认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。

商品房买卖合同以是否已经竣工可分为商品房预售合同或商品房现房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

签订购房合同需要注意什么？

01

核实房地产预售许可证

关于核实 “五证”，实际上在开发商办理房地产预售许可证时，必须有其他四个证，因此，房地产管理部门在颁发商品房预售许可证之前，就已经核实过另外的四证了。

如果没有房地产预售许可证，该房产交易是不合法的，也是非常不安全的。就算对方给你看了预售许可证，也要去主管部门（通常可以通过房地产管理部门官方网站查询）核实真实性，确实无误再签订合同才能保障交易安全。

02

注意购房合同中涉及的土地的性质（土地使用年限）

如果房产涉及的土地性质是综合的或者商住的，那么它理论上最长的土地使用年限就达不到70年，甚至只有40年。而且现行法律规定只有住宅用的土地到期自动续期，其他性质的土地要续费续期。

03

审查房屋用途

部分房屋，看上去与住宅无异，但是其经有权部门批准的用途却是公寓；

公寓没有要求每天至少两小时光照时间的规定，并且公寓没有确定可以作为学区房，可能会影响孩子入学。

04

注意房屋坐落位置、户型、面积

合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××。房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。

实际交付的房子面积差距的纠纷是购房合同纠纷中最多的。这是目前纠纷最多的情况，尽管法律规定了实际面积与约定的面积误差值不超过3%的，按照实际测量面积付房款；超过了3%的，购房者可以要求解除合同即退房，不退房的，多了的面积的房款由房地产商承担，少了的话则要双倍退还购房者。但是，如果双方另外有约定的则按照约定，房地产开发商往往在合同中约定房屋面积以有资格的测绘部门最终测算的面积为准，这样的话，合同约定的面积也是测算的面积，上述面积误差处理的法律条款就没有用了。

所以，在签订合同时，要注意约定面积的问题，写清楚约定面积是多大以及面积误差超过多少不付款。

05

房贷申请不下来能否退房的问题

即使开发商说可以帮买受人贷款，也不要大意，有的不会在合同中写明贷款下不来可以退房，或者说因为购房者信誉问题不能贷款的，不能够退房，要一次性结清房款。这样子，贷款下不来，买受人就很麻烦了，因此建议在合同中约定无论什么原因无法贷款的，都是退房的理由。

06

合同中约定经过哪种验收后交房的问题

房产验收包括单体验收、综合验收、竣工验收、还有消防验收等等。但是，单体验收后，实际上小区还没有建好，小区的设施还不完备，住起来很不方便，单体验收后即交房是有风险的，综合验收结束才可以判断是完备的。

07

房屋的档次和装修标准

房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以详细说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。

08

合同中确定物业相关内容

其他如付款方式、产权保证等都应与详细、具体约定。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

09

违约责任的约定一定要对等

否则，很可能最终利益受损的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：

(1)签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；

(2)购房者不按期付款；

(3)开发商不按期交房；

(4)面积变动超过约定幅度；

(5)房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；

(6)产权过户手续不全或不能按期办理。

10

购房合同的各项内容要尽可能全面详细

购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)应是项目立项批准文件的投资建设单位，不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法定代表人本人，或加盖法定代表人印章，或是合法的委托代理人。

交易过程中可能遇到的困扰

1、合同订立后因贷款无法成功办理造成违约的问题；

2、房产开发商可能存在延期交房的问题；

3、房产开发商未全面履行自身义务，未办理相关房屋产权登记，发放房屋产权证的问题；

4、房产开发商不能按合同约定的条件提供相关房屋配置的问题。

以案释法，让您购房无忧

案例评析1：

刘瑞与兰州幸福家园房地产开发有限公司（简称：开发商）商品房预售合同纠纷一案！

案件主要涉及交房验收、逾期交房的问题，很普遍。

案件基本情况：

2015年3月11日，买房人刘瑞与开发商幸福家园公司签订《商品房买卖合同》，约定刘瑞按期支付购房款，开发商在2016年8月30日前交房。2016年8月25日，开发商向刘瑞寄发《收（验）楼通知书》，刘瑞拒绝验收。随后，刘瑞起诉至人民法院，要求开发商履行交房义务、并支付逾期交房违约金。案件结果：一审、二审人民法院均支持了刘瑞的诉请。

刘瑞拒绝收楼，他却胜诉了，为什么？因为刘瑞订立的《商品房买卖合同》关于交房的事项的约定具体、实用，通俗地说，合同约定对他有利。

关于交房事项，《商品房买卖合同》是这样约定的：开发商应在2016年8月30日前，将具备由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》的商品房（一堆单位和文件）交付刘瑞使用。如逾期，自合同规定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，开发商按日向刘瑞支付房价款万分之壹的违约金。商品房达到交付使用条件后，开放商应当书面通知刘瑞办理交付手续。双方进行验收交接时，开发商应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，刘瑞有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

刘瑞正是根据合同中约定的开发商通知验收交接需要提供证明文件的约定、拒绝接收不符合交付条件的房屋，并且通过法律途径维护了自己的合法权利。这是可以借鉴的。因此，购买商品房时，一定要看合同约定条款，如果合同中有对自己不利的条款或有歧义的条款，要协商进行修改、要进行明确界定，必要时可以请律师审查合同。

需要提示的是：这个合同中约定了交付的“商品房”前用了很多的语言文字表示应具备的交付条件，实践中，可以按照我刚才 “合同中约定经过哪种验收后交房的问题”的提示进行约定；另外，关于房屋的交付时间，开发商提供的合同里可能会约定在一定情况下未按期交房不承担违约责任，这个时候要审查约定的合理性、公平性。

案例评析2：

左明奎、张朝玉与重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（简称：开发商）房屋买卖合同纠纷一案。

案件主要涉及房产开发商不能按合同约定的条件提供相关合同承诺中所达到的房屋配置的问题，在现实生活中存在该问题的概率相对较高。

案件基本情况：

2014年4月3日，左明奎、张朝玉与开发商签订《重庆市商品房买卖合同》，合同附件中约定，安装室内智能化配置：可视对讲机，红外探头、紧急报警按钮。此外，合同中还约定，达不到约定标准的，原告有权要求被告限期整改至双方约定标准，若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告从原告接房至今都没有安装合同附件中规定的设备，合同约定的可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮，至今无法启动使用。随后，左明奎、张朝玉起诉至人民法院，要求开发商根据合同的相关约定，将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮安装到位，且可以正常使用，同时要求赔偿在设备达到约定标准前的物业管理费物业管理费。

案件结果：人民法院支持了左明奎、张朝玉的诉请。

首先，关于本案的诉讼时效问题。根据2017年10月1日起开始施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。在本案审理过程中《民法总则》已得施行，虽然旧法规定诉讼时效期间为两年，但该规定与新法规定相冲突，根据新法优于旧法的适用原则，本案诉讼时效期间应为三年，本案并未超过诉讼时效。

其次，双方既已在合同中约定涉案房屋安装“室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头，紧急报警按钮”，则上述装置获得切实安装并能实际使用即应是合同约定的应有之义，当事人有权要求开发商依照双方合同约定标准将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头，紧急报警按钮安装到位并能正常使用。该诉讼请求具有事实、法律依据。

再次，本案关于左明奎、张朝玉主张的物管费问题。双方合同中约定，若装饰设备整改期间左明奎、张朝玉作为乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由开发商甲方承担。关于对该条约定的理解存在两种解释。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案针对合同第十六条存在两种理解的情况下，应作出不利于提供格式条款一方即被告的解释，故采信第二种解释，故开发商应当依约向当事人支付物管费损失。

需要提醒的是：本案例并不复杂，当事人只是要求开发商按合同约定履行自身应负的义务而已，但在通过诉讼方式维权时应注意诉讼时效是否已过的问题，即提醒大家在权益受到侵害时应积极主张自身权益。其次，开发商提供的格式条款的特殊性提醒我们，在签订购房合同时，尽量认真关注自己购房时关心的条款，以免产生纠纷后存有利于己方解释而不自知。

在线答疑

01

Q：傅律师，请问一下，开发商说好的学区，没有了怎么办？开发商和政府签的协议学区，到期之后没有了怎么办？

A：对于已经写入商品房买卖合同或补充协议的，如果开发商违约，应当依约承担违约责任；如果没有约定，可以要求赔偿损失。

Q：损失如何界定?

A：目前现行法律和司法解释没有明确规定，要看买受人的具体情况，当然也要举出相应的证据，司法实践中，法院也可以酌定赔偿金额。

02

Q：买的时候没有发现漏水，过完户下雨了漏水了咋办？

A：现行规定对商品房的不同部位是有质保期的，如果在质保期内出现漏水，买受人有权要求开发商承担维修义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有相关规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；?因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

03

Q：绑定车位销售、收取号头费该怎么办？

A：我国的消费者权益保护法是禁止捆绑销售行为的，因此绑定车位销售行为是不合法的。如果收取了“号头费”，其性质与前述的“认筹金”是一样的，可以参照处理。

04

Q：结婚后买了一套房，房产证只有男方名字，离婚后，男方要将房屋出售，需要前妻签字吗？

A：如果没有特别约定，该房屋是属于夫妻共同财产的，离婚时夫妻双方应当对共同财产进行分割确定财产所有权。现在的规定，如果不动产登记的所有权人签字即可转让，无须审查婚姻关系。

Q：就是说男方有处置权 但是财产分割要具体对待？

A：男方是否有处置权，要看离婚时对该财产的分割。有可能是有权处置，也有可能侵犯了女方的财产权利。

05

Q：父母的房子，如果父亲去世，子女需要出售房屋，那么房屋是否需要母亲同意？需要什么流程和手 续？

A：父亲去世后，首先要界定遗产的范围（通俗的说就是有一半是属于母亲的，另一半是遗产）。如果有遗嘱的话，应当按照遗嘱办理遗产的分割；如果没有遗嘱，就要按法定继承顺序继承。如果子女要出售，应当经过所有有继承权的人同意。流程和程序较为复杂，建议办理时详细咨询。