买民房找律师还是找中介，二手房交易抛开中介

各位粉丝：

昨天深圳出了一个比较有意思的事情。

昨天下午，深圳市住建局官网的“房地产信息平台”上线了一个“二手房交易系统”，在这个系统中，包括了找中介买房、找中介卖房以及自助卖房这三个板块。

不过，几个小时后，这个系统就下架了。对此，深圳房地产中介协会表示，此为测试阶段的新版网签系统，正式上线预计还得到7月中旬。

虽然新系统还没有上线，但仅仅看着三个板块的名字，尤其是最后一个自助卖房，就很容易让人憧憬将来买卖二手房是否可以不用中介？是否可以省掉那一大笔中介费了？深圳都这样做了，其他城市比如北京是否也会这样？

今天就和大家聊一聊。

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从此前系统还未下架的截图来看，深圳的这个二手房交易系统包括买房、卖房、自助卖房三个功能，分别为“我要找中介买房”“我要找中介卖房”“我要自助卖房”。

买方可通过在“我要找中介买房”中填写购房需求、发起委托选择中介机构实现，可选择的中介机构近2000家。

卖方则可在“我要找中介卖房”中，通过填写：房屋产权校验、房屋状况说明书、选择中介、填写卖房信息来完成交易。

“我要自助卖房”的流程则为在“我要自助卖房”功能区，依次填写：产权校验、合同条款、生成合同示范文本、买方购房资格查验、卖方电子签章/签名、合同备案来完成房产交易。

乍一看，通过这套系统，就可以实现二手房买卖的单边代理，甚至于可以绕开中介，自己成交了。

不过，从深圳房地产中介协会的表态看，这个系统本身是网签系统。从这里理解的话，更多的承担的是房源核验和交易备案的功能。

而如果是这样的话，之前北京已经做出过类似的尝试。早在2013年，北京就在11个区县推行了存量房（二手房）交易服务平台，拟上市交易的二手房，必须先由政府进行房源核验，才能在平台发布、网签、过户。

因此，仅仅依靠一个平台，就能实现单边代理，甚至绕过中介自己成交，还不太可能。

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上面一直说到“单边代理”这个词，很多人可能不知道，那就给大家普及一下。

目前我国大部分城市的二手房交易的中介环节，都是双边代理。

可以说，双边代理是当前中介被诟病种种问题的一个源头。

所谓双边代理，即二手房的交易中，一个中介又负责卖家、又负责买家，被大家通俗的称为“一手托两家”，最终撮合双方成交，获取中介费。

逐利的本性，使得中介会自然的站在买卖双方中强势的一边。尤其是在房地产市场较热的时期，卖家自然强势，弱势的买家却要承担全部的中介费，自然会觉得非常不公。

而在国外，单边代理是主流的方式，人家不叫“中介”，而是叫代理，而且代理提供的服务更全面和完善。

单边代理就是买卖双方都各自找代理（咱们所说的中介），就像各自找个律师，维护自己的权益，最终谈妥成交，代理为各自提供一系列的服务。

那么，很容易理解，买卖双方各自找的代理，自然是各自支付代理的费用。代理肯定要为了自己的“雇主”争取各项权益。

而且，二手房交易很难绕开中介的原因，也是双边代理的机制。

在中介圈里有一句“至理名言”，叫“得房源者得天下”，也就是说，卖家手中的房源才是中介生存最重要的。

而目前的二手房交易，卖家不用支付一分钱的中介费，都是买家支付的。试问能有几个卖家愿意在同样都不花钱的情况下，自己劳心劳神的绕开中介，和买家自行成交？

说到这里，很多人会问，咱们有没有实现单边代理的可能？什么时候能实现？

其实，无论从国家层面的住建部，还是到北京市，在这方面也都一直在研究如何完善二手房交易的代理机制，单边代理也是一项重要的内容。住建部等部委还明确发文要进行试点，北京也曾在一些区进行过试点。但真正实施还需要时间。

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其实，从当前二手房交易的流程看，北京已经在不断的简化，从流程上已经对于无需中介、买卖双方自行成交很友好了。

比如，购房资格的审核是可以个人自己上网提交申请；大家担心的房屋产权等方面是否有问题，政府也已经开放了查询功能，免费查到房屋的权属信息、是否存在抵押、或是司法限制等，而且就连房屋是否有水电气热等欠费都可以免费查到；买卖房款的安全问题，也可以免费使用资金监管服务。

但这可能服务更多的是亲戚之间、朋友之间交易的，其他海量的二手房交易，由于卖家一方没有动力，很难实现抛开中介的自行交易。

这里多说几句，其实大家对中介的诟病，并不是认为中介应该不存在，所谓的“取消中介”的说法，很多也是被一些中介气急了才吐的槽。

所谓一个行业，无论在中国被叫中介，还是在国外被叫代理，都是有其存在的价值。

中介问题到了终端，其实吐槽的主要是两点，一是中介费不值这个钱；二是收费的机制不合理。

其实，单从中介费看，即便是最高的绿中介，房屋交易总价2.7%的费率看，也比很多国家要低。国外很多都是单边代理费都是总价的3%。

但还是很多人会认为这个中介费不值，这就是提供的服务不值这个价格的问题。

从服务这个角度上，就举一个最简单的例子，在日本买卖房屋，买家收到的材料厚达数百页，除了房本、合同、税费单等过户材料外，还会收到厚厚一本说明材料，房屋的各种情况和数据、整个单元的各种情况和数据图纸、整个建筑的各种情况和数据图纸，整条街区的各种情况和数据，甚至周边道路的各种图纸以及政府的相关规划，都详细列明，看完这份材料，要花上大半天的时间。

再看看国内，差距的确很明显。

吐槽的第二个问题，主要集中在二手房交易中，大户型和小户型提供的中介服务没有差别，但因为总价不同，中介费的差距很大。

的确，有的中介机构，也提出了一些类似“封顶”的中介费计算标准，但这种封顶，大都是针对那些超高总价的。

毕竟单边代理的实施还有待时日，但后面这两个问题，尤其是提高服务品质，做到质价尽量相符，是中介行业现在就可以去思考和做的。