基本案情

2008年下半年，原产权人李某某委托多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。后3家中介公司分别先后带买受人看了房。其中中介3带看后与买受人签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。中介3报价较中介2高，最终买受人在中介2的居间下，与卖方签订了房屋买卖合同，以138万元成交。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

中介3向法院提起诉讼：买受人利用其提供的房屋销售信息，恶意“跳单”行为，请求法院判令按约支付违约金1.65万元。

法院一审判决被告支持违约金1.38万元，后被告上诉，二审改判撤销一审判决，改判对中介3的诉讼请求不予支持。

法院裁判观点

1、《房地产求购确认书》属居间合同性质，其禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效”；

2、“买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立”。本案中原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，买受人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约。

法条指引

《民法典》第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

《民法典》第九百六十五条：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。””

相关理解与分析

居间报酬一般在房价1％至3％之间，若为3％，可能是由买方承担所有居间报酬。

居间人作用：一是提供房源信息；二是代为谈判取得尽可能低价等有利条件；三是指导并协助办理买房过户手续。

常见房地产求购确认书、二手房买卖服务合同，委托看房书，看房协议书……核心内容都是由中介公司向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务，都属于居间合同（中介合同）。

买方看房时，经常存在看多套房、多次看同一套房、经多家居间人多次看同一套房。

而常见的房地产求购确认书、二手房买卖服务合同，有的称为委托看房书，有的称为看房协议书。其核心内容都是由中介公司向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务，都属于居间合同（中介合同）。

跳单

通常是指委托人与房产中介机构订立居间合同后，就居间人报告的标的房屋私下与交易对方达成买卖协议或另行委托他人提供居间服务的行为。

那么问题来了！！跳单是否一定会承担违约责任？

答案是未必。

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但若约定独家委托：约定中介公司带买方看房后，买方不得私下或通过其他中介公司与该房房主交易，否则需支付相当于居间报酬的违约金，该条款利用优势地位，双方利用明显失衡，买方可主张格式条款无效。