广州找代理房屋拆迁律师介绍，房屋被强制拆除行政赔偿案件代理意见书

尊敬的审判长、人民陪审员：

经过法庭调查审理，结合原被告双方的举证、质证，代理人发表如下代理意见：

一、涉案房屋的货币赔偿应当按照周边房屋市场价格予以赔偿。

关于涉案房屋损失的赔偿标准问题，因本案系违法强制拆除引发的赔偿，人民法院应对被告违法拆除行为予以惩诫，维护作为受害人的原告合法权益，对涉案房屋的赔偿不应低于赔偿时改建地段或者就近地段类似房屋的市场价值。

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费”。中纪办﹝2011﹞8号《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》第二条规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”。

最高人民法院上述司法解释和中纪委的文件关于集体土地上房屋的补偿既赔偿的精神实质是一致的，即坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收拆迁，应当参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释和中纪委文件之所以作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。本案中，涉案房屋所在区域已经纳入城市规划区，涉案房屋的构造、功能、周边自然环境等可以比拟周边别墅，应当按照国有土地上房屋的价格对原告予以赔偿。

关于被告主张的违法建筑：依照《物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。原告作为村民，有权在自家宅基地范围内翻建房屋。同时，在宅基地范围内根据《物权法》第三十条自事实行为成就时发生效力即为合法建筑。

并且，原告是在原来旧房基础上进行的翻建，之前已经取得了准建证，不可能会影响规划，真影响的话，也应是房屋建设完成后新形成的规划。原告改建房屋时没有取得相关许可，也是相关部门拒绝办理导致，只是程序上的瑕疵。并且，城乡规划主管部门作为认定房屋是否是违法建筑的部门，没有作出一份违章建筑的认定文件，所以不能称原告的建筑为违法建筑，被告应依法对原告进行赔偿。

再者，即使援引被告适用的《江西省人民政府办公厅关于切实加强农村住房建设管理的通知》，其中 五、严肃查处农村住房建设违法违规行为 各级人民政府要认真组织城乡规划、国土资源等部门对辖区内农村住房建设活动进行专项治理，针对存在的突出问题制定切实可行的工作方案。通过专项治理，切实规范农村住房建设行为，增强农民依法建房、部门依法管理的意识。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省城乡规划条例》，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。《江西省村镇规划建设管理条例》第三十七条在村镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除，拒不拆除的，可以依法申请人民法院强制拆除；影响村镇规划，尚可采取改正措施的，责令停止建设，限期改正，并处土建工程造价的3%以上5%以下的罚款。农村村民未经批准或者违反规划的规定建住宅的，由乡（镇）人民政府依照前款规定处罚。《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条　在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施；影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。 农村居民未经批准或者违反规划的规定建住宅的，乡级人民政府可以依照前款规定处罚。 《城乡规划法》 第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

根据上述规定，即便原告翻建房屋未取得审批手续，其法律后果也不是必然要拆除。完全可以采取罚款、改正、补正手续等较轻的处罚措施。因为原告房屋达不到影响规划无法改正必须拆除的条件，如果不是征地拆迁根本也不会产生本案的强拆，既然达不到必须强拆的条件，又因为涉案地块已经被征收无法恢复原状，所以原告要求被告按照房屋价值给予货币赔偿是合理合法的。原告提供的周边商品房销售信息能真实反映周边房屋市场价值，原告主张的一万元每平方的标准还有低于其销售价，原告的主张更应当得到支持。

三、屋内物品损失。

《行政诉讼法》第三十八条第二款规定：“在行政赔偿案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。”《行政诉讼法司法解释》第四十七条第一款规定：“根据行政诉讼法第三十八条第二款的规定，在行政赔偿、补偿案件中，因被告的原因导致原告无法就损害情况举证的，应当由被告就该损害情况承担举证责任”。

本案中，原告已经提交初步证据证明涉案房屋中存在家具、家电等生活用品。并且被告违反法定程序，不依法公证或同步视频，也未清点、提存屋内财务，更没有通知原告到场，导致原告举证困难。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十八条第（五）项规定，“根据日常生活经验法则推定的事实”，“法庭可以直接认定”。也就是说，依据生活常理能够推定的事实，无需当事人举证证明。原告举证财物损失清单中列举的财物是一个正常家庭基本生活所需，并与原告家庭经济条件相符。应当认定原告的主张成立。

四、原告的房租损失应当予以支持。

《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十八条第（五）项规定，“根据日常生活经验法则推定的事实”，“法庭可以直接认定”。也就是说，依据生活常理能够推定的事实，无需当事人举证证明。本案中，尽管原告未举证证明房屋被强拆后实际支付了房租，但是，在居住房屋被强制拆除的情况下，原告必须要另找生活居住的地方。无论是租住他人房屋，或者另行购房居住，还是投亲靠友借住他人家中，在获得赔偿之前，原告因失去原有住房另行安排住处的损失都是实际存在的。即便是投亲靠友，未实际支出房租，客观上房租损失也是依然存在的，只是亲朋好友免除了原告的房租损失而已。而在法律上，并不能因为亲朋好友的馈赠而免除侵权人的赔偿责任。因此，根据经验法则可以推定：在房屋被强制拆除的情况下，原告的房租损失是必然存在的。原告主张的数额合理合法。

五、原告的维权费用应当依法予以支持。

最高人民法院《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》(法发〔2016〕21号)第二十二条规定“引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持”。”

另外《适用行政诉讼法司法解释》第四十条第二款也规定：“证人因履行出庭作证义务而支出的交通、住宿、就餐等必要费用以及误工损失，由败诉一方当事人承担。”可见，最高院的司法解释对证人的交通、住宿费用都应由败诉方承担，对于原告因维权而发生的必要费用，必然应由被告承担。

六、原告主张精神损失应予得到支持。

原告房屋被强拆，每天都在受煎熬。可以说给原告造成了严重的精神上的伤害。这些伤害，可比人身权益遭受侵害造成的后果更严重。

原告作为本地区人民，对包括被告在内的行政机关工作一直是支持、配合的，也理解被告作为行政机关遇到征地拆迁时的种种不容易。原告所要求的并不多，只是希望公平合理协商补偿问题，可被告通过违法强拆来实施违法拆迁的方式，让原告很寒心，也很失望。希望法院在判决的过程中，体现赔偿诉讼的惩戒性，最大限度的维护和救济受到不法侵害的原告的合法权益，作出公正裁判！

本案系因拆迁补偿引发，原告也并不是为抢建增加不当补偿，也不是漫天要价。房子也是关系到百姓切身利益，是老百姓一辈子的大事，希望法院结合本案具体情况，在条件允许的情况下组织双方调解，和谐的解决本案纠纷。

代理人：@王立江律师

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