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◆案情简介

刘某是北京市顺义区某村的村民，在该村拥有一块宅基地，1995年将宅基地房屋及所有设施卖给外来户魏某，双方在村委会的同意下签订了房屋买卖协议，魏某取得老房子后重新扩建装修，并搬进去实际居住至今，女儿的户口也已经转到了该处。

现在魏某所在的村集体涉及土地开发项目要进行房屋征收，但是房屋征收部门却认为魏某签订的房屋买卖协议因违反强制性法律规定而无效，便直接与刘某签订了房屋拆迁补偿协议，由刘某取得了全部补偿款。魏某认为自己对房子进行了翻建、扩建，花费了不少金钱，却一点补偿款拿不到，显然十分不公平。

那本案中房屋的拆迁款最终应归刘某还是房屋的买受人魏某呢？

◆案件分析

公民、法人或者其他组织要求行政机关履行法定职责需要具备合法的前提基础或权利依据，本案中魏某与刘某于1996年签订的房屋买卖协议是否有效，直接影响到魏某是否有权向征收部门主张房屋征收安置补偿利益。

《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不能得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

非本村集体经济组织成员，对该村集体所有的土地不具有合法使用权，依法不属于集体土地征收中应予安置的被征地农民。另根据签订房屋买卖协议时有效的《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

根据我国法律法规的有关规定，宅基地属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。如买受人为诉争房屋所在村集体成员，就具有购买该村房屋的资格，但农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。

但是，需要注意的是，本案中魏某购买房屋时不仅经过村委会认可，还自行出资对房屋进行了翻、扩建和装修，难道不能获得相应的征收补偿款么？

《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。该《通知》第三条规定了，涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：

第一，要尊重历史，照顾现实；

第二，要注重判决的法律效果和社会效果；

第三，要综合权衡买卖双方的利益。

本案中，在作为非本村村民的魏某购得宅基地上房屋后，女儿户籍迁入该村，该户在宅基地上长期居住生活，形成了稳定的社会关系，刘某多年来也一直未持异议。且当事人系经村委会同意后购买、使用涉案宅基地，支付了地上建筑物款项，已经属于涉案宅基地的使用人。又由于当事人户籍迁入在补偿安置方案规定的户口认定截止日期之内，因此应享受村民补偿安置待遇，该审判结果也正如最高人民法院（2019）最高法行申1095号《行政裁定书》裁判要旨所述。

最后房屋征收部门根据裁判结果向魏某履行了房屋征收补偿义务，当事人获得了相应的房屋征收安置利益，合法权益得到了维护。

但需要注意的是，在目前的司法实践中，人民法院对于此类房屋买卖合同无效案件，也有观点认为在法律规定明确禁止外村人买卖宅基地或房屋的情况下，买卖双方仍然违反法律规定签订房屋买卖合同，房屋买卖合同无效，买卖双方均具有过错，需按照各自的责任比例担责。

但由于买卖合同已实际履行、买房人已长期居住使用，甚至对房屋进行了翻建、扩建、重建或装修的情形下，在确定被征收宅基地房屋的价值后，判决由卖房人返还购房款，并补偿买房人房屋添附价值，买房人则需将返还房屋，但可以要求卖房人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失，人民法院也会全面考虑卖房人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，对涉案房屋的拆迁利益予以酌情分配。

总而言之，该类案件情况较为复杂，审判标准也存在较大区别，需要进行个案分析后做出有针对性的法律方案，我们建议当事人咨询专业人事后提起诉讼，少走弯路。

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