解除出租合同需要找律师吗，华商说法｜租房中介公司“高收低租”后“跑路”租客、房东该如何维权？

在“高收低租”的骗局中，他们都是受害者，也都在想办法维护自己的权益。

租客：花18200元找中介租一年房 2个月后却要被“赶出去”

今年6月15日，市民徐女士通过中间人联系到西安家善美住房租赁有限公司（简称家善美公司）中介，中介根据她的要求，向她推荐了一套40平左右的公寓。徐女士说，起初，中介称每月租金1700元，后来又称年付可以1500元，还包物业费，“双方协商后，中介将房子按1400元每月租给了我。”

《房屋租赁合同》显示，房屋租金每月1400元；支付方式为押一付十二，一次性全款付清，共18200元。徐女士说，因为价格较低，她感觉有些不真实，但中介公司提供了房东的《授权委托书》，所以她支付了一年的租金。《授权委托书》显示，委托人现依法委托西安家善美住房租赁有限公司代理本人全权处理房屋所有出租相关事宜；约定授权期限：2022年6月11日至2024年7月10日。

6月18日，徐女士搬进了新家。8月下旬，房东突然找到了她，称家善美公司失联了。徐女士说，她和房东一对协议才发现，自己按1400元每月年付租金的房子，房东每月却能从中介处收到2200元的租金。8月25日，她向明德门派出所报案，民警表示这件事属于合同纠纷，建议她向法院起诉。

徐女士说，8月24日中午，房东找到她协商，称自己仅收到1个月租金和1个月押金，所以要求她腾房，她拒绝后，房东联系物业对房间断水断电。

对此，徐女士说，她是看到房东给中介的《授权委托书》，才选择交付了1年的租金，如今房东以没收到租金为由让她腾房，她认为不合理。

房东：约定委托管理1年却只收到1月租金，自己也是受害者

8月27日，记者来到象牙公寓见到了徐女士，她租的房子已被断水断电。徐女士当记者面多次尝试和中介人员语音通话，但均无人接听。

根据徐女士提供的联系方式，记者联系到房东闫先生，他说，今年6月初，他在58同城上发布房屋出租信息，家善美公司中介主动联系到他，称每个月付2200元的租金，押一付一。6月8日，他和中介签订了《资产管理服务合同》，委托家善美住房租赁有限公司进行为期一年的房屋管理。

8月初，因迟迟收不到租金，闫先生多次联系家善美公司，发现打电话始终没人接。闫先生说，8月下旬，他和徐女士一对才发现，是遭遇“高收低租”了，“目前，我只收到家善美公司打给我的1个月押金和1个月租金，一共4400元。”事发后，他曾提议由他自费给徐女士4个月租金作为补偿，徐女士腾房，但对方没有同意。

根据《资产管理服务合同》显示，家善美公司若延迟支付闫先生应得收益，经闫先生书面催告后达15个工作日仍未支付的，闫先生有权随时单方面解除合同。

“这件事中，我也是受害者。”闫先生说，他收不到租金，就有权解除《合同》。遭遇“高收低租”，不论租客还是房东，他们都是受害者。为了减少损失，他也作出了一定的让步，但徐女士始终不愿协商解决，他只好通过断水断电维护自己的权益。

据悉，7月21日，曲江新区住建局发布的《关于西安家善美住房租赁有限公司经营异常风险提示》显示，西安家善美住房租赁有限公司在经营住房租赁业务时，存在“长收短付”、不及时支付房东房租、履行合同义务的问题。建议市民朋友们，租房注意风险预判，避免财产损失。

中介公司“跑路”，房东、租客该咋办？听听律师怎么说

房东与租客未直接签订合同，不能直接向对方主张权利

陕西恒达律师事务所高级合伙人、律师赵良善说，本案中，中介公司分别与房东、租客建立了合同关系，但房东与租客未建立合同关系。根据合同的相对性原则，房东只能向其合同的一方中介公司主张权利，通过起诉中介公司解除合同，收回房屋；租客也只能向其合同的一方中介公司主张权利，通过起诉中介公司解除合同，要求中介公司退还剩余租金。

房东要求租客退租是否合理？赵良善说，尽管在本案中，房东、租客都是受害者，但因为房东与租客未直接签订合同，所以房东不能直接向租客主张权利。在双方未直接签订合同，未约定房东有权采取断水断电的措施催促承租人交租金、解除合同的情况下，房东采取断水断电的方式催收租金或赶租客走，其行为已经不属于合理的自我救济措施，构成侵权。

关于如何维权，赵良善说，中介公司“高收低租”的经营方式严重违背了经济的基本规律，是难以维持经营的，带有严重的欺骗性，对此，房东、租客作为受害人可首选向当地警方报案，由警方立案侦办，如有初步证据证明中介公司诈骗，则以诈骗罪追究中介公司负责人的刑事责任。如不构成犯罪，建议房东、租客向当地法院提起民事诉讼，由法院裁判，以解决纠纷。

房东与中介公司若为租赁协议，则有权收回房屋；若为委托协议，则不可收回房屋

北京德恒（西咸新区）律师事务所合伙人、律师李耀华说，“高收低租”一般有两种情况，一是房东将房屋委托给长租公司对外租赁，长租公司以代理人身份和租客签订合同，最终形成租赁关系的是房东和租客；二是房东和长租公司之间是租赁关系，长租公司再转租给租客。在第一种情况下，如果租客已按照合同支付房租，后期可以继续租赁房屋，房东应当向代理人追缴房租款，不可以收回房屋；在第二种情况下，房东和长租公司可解除租赁合同，有权收回房屋。

关于如何维权，李耀华说，首先要区分合同属于以上哪种情形，进而确定如何维护自身的权益；其次可以配合房东就长租公司的违法行为向公安机关报案，如长租公司以高收低租、长收短付的方式并非为了获取更高的经济利益，而是为了非法占有房东的租金收益，则涉嫌合同诈骗罪，公安机关应加强对此类行为的打击；租客也可以根据情况和房东协商。当然，房东采取断水断电“赶”租客的行为是不可取的，应根据合同内容和履行来分清责任，不应将长租公司“跑路”的风险转嫁给租客。

华商报记者 张鹏康 实习生 陈泽雅

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