代持协议找律师，代持协议找律师有用吗

采写：南都周刊记者 晓西杨谦益

这场围绕着财富升值的“打新热”持续不过数日。聚光灯下的润玺，成为了深圳严查代持购房、打击市场投机炒作行为的“焦点”。

新华社11月28日发表文章，重申“房住不炒”（图自新华网）

11月30日，深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡在接受媒体采访时回应称，政府主管部门高度重视，对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。

日历翻回上周，华润城润玺一期上市，还是一场让全城轰动的“打新”逐利的资本游戏。1171套房，1.5万人认筹，冻资9690人，总冻资金额339亿元。83人弃选，不到2日售罄，收金将近200亿。第一天选房结束时，200平米最低总价2600万元的大户型基本售完。

依托备案价格与周边二手房挂盘价高达每平方米4-5万的倒挂价格差，仅靠摇号中签，即可财富增值以百万计，让这个楼盘引来“万人抢房”，成为“中一签爆赚500万”的深圳最网红楼盘，且没有之一。

开始选房一天半后的润玺销控表，所有大户型已经售罄

11月28日，深圳另一千万豪宅——深圳万科的瑧山海家园项目与被点名的华润城润玺一期先后发布“房住不炒”倡议，对购房后市场变化风险、银行不予批贷申请风险、调控政策变化风险、代持购房风险等进行了提示，其中“不排除政府相关监管部门出台相关政策举措”以及代持人可能存在“导致个人房产税的缴纳”风险的提示，引起市场广泛关注。

至此，因润玺一期入市而“火出圈”的新词：“代持购房”，也在短短数日间，从秘而不宣的坊间私人约定，到选房现场上的公开讨论，再到成为全民舆论关注的焦点，最终成为金融、政策等严查的对象。

回顾这场“打新盛宴”，沉默的刚需从来不是主角：千万豪宅楼盘遭遇一刀切的“无房户”优先调控政策能否得到调整；新房限价导致与周边二手房价格倒挂，产生巨大“双规套利”空间将以何种方式终结；来自各地跑步进场“打新”的投资客将何去何从；深藏于刚需群体间，秘而不宣的“代持产业链”又将如何被破解？银根放松，再度流向楼市的房抵经营贷，又将在严查下如何收场？

南都周刊记者通过实地考察、采访及暗访，听他们在这次的购房故事，了解这些“打新”者、产业链上从业员的动机和心态。

11月26日，11：17，深圳湾体育场羽毛球馆附近咖啡店，距离华润城润玺一期花园最后一轮选房开始，还有103分钟。

摇号1000出头的杭州夫妻王悦夫妇，将打印出来的户型图、销控表等各种资料铺满了整整一桌。

夫妻二人正忙活着划掉已被选掉的房源，在剩下的房源中圈出自己心仪的朝向、户型，再一一计算出每一套的具体首付、月供等具体信息，依此进行排序。

已经到了午餐时间，但王悦显然没有用餐的打算，“我们就一张房票，也只能从别人挑剩下里面选，昨晚才从杭州赶过来，哪有时间提前做功课，只能靠中午休息时间赶紧都算出来”。

华润城润玺一期选房入口现场

王悦口中的“一张房票”，来自于供职企业总部搬来深圳后，已缴纳满5年社保的丈夫。虽然一家人并不在深圳生活，但能够拥有一张“深圳房票”，仍然给了这个杭州家庭在深置业的机会。

交房即出租。对于并不打算来深圳居住的王悦夫妇来说，选择润玺，看中的财富跃升的机遇——

一方面是深圳新房限价下，润玺入市挂牌均价与周边二手房市场4-5万元/平方米的倒挂价格差形成的巨大“双规套利空间”。

另一方面，是华润城前三期楼盘惊人的升值纪录：

价格翻番，甚至暴涨超3倍，华润城前三期的房价在过去六年里，均实现了价格跃升。同为楼市热点城市，比起设置了社保缴纳年限门槛的深圳，王悦生活的杭州的网红楼盘中签率甚至达到了1%甚至更低。

相比较而言，深圳的顶级网红盘润玺，同样有着惊人的价格倒挂优势，且中签率也不过12%。来深圳“打新”，对王悦一家来说显然更加容易。

11月16日，《华润城润玺一期花园（住宅）销售方案》公布。方案将购房者分为两类，除手握“房票”以外，满足名下在深无房条件的购房者，被列为一类客户，优先入围诚意登记。

这不是深圳第一个“无房户”优先的楼盘销售方案。深圳也不是唯一一个设立了“无房户”优先的城市。在7月15日，深圳“715”楼市调控政策中就提出了优先满足无房居民家庭购房需求，其后，杭州、成都等楼市热点城市也接连通过调控政策向无房家庭打开了“优先”的绿色大门。

作为土生土长的深圳人，叶鹏并无“房票”之忧。从未在深圳买过房的他，尽管并不愁“没地方住”，却也真的是符合政策优先的“无房户”。另一方面，家境殷实的叶鹏，一早就手握足以同时“打新”两个千万豪宅的资金。“我们是24K纯刚需，不打算卖的”，顿了顿，叶鹏又说“但是至少要有升值的理由”。

抱着这样的念头，叶鹏从买房之初，目标就很明确，“不要小户型，总价千万出头，地段一定要好，学位不能太差”。

在看到二手房税费高后，润玺成为了这对情侣的首选。原本，认筹润玺摇号1600号上下的叶鹏，基本放弃了“打新”，但在听说有人手握十几个认筹号，各种辗转腾挪购房名额参与摇号时，叶鹏与女友气急了，“这是扰乱了我们刚需正常的购房市场！”

更让他们难以理解的是，一番打听下来，发现摇号在前的人中，大把人凭自身实力根本供不起润玺这样的千万豪宅。反观叶鹏，首付可以“拼爹”， 每月4.8—5.5万元的月供也对在某科技大厂工作的他而言压力不算太大。“有人冻资根本就是借的高利贷，冻资前几个小时都还在四处筹钱，这些放贷的机构很气人”，叶鹏女友说。

华润城润玺一期选房现场

在叶鹏看来，之所以能有如此数量的“代持”投资客能够进场打新润玺，根本原因在于诚意登记时的门槛过低。“应该先查收入证明，筛流水，在此基础上再谈有无社保证明、是否满足购房资格”。

南都周刊记者在《华润城润玺一期花园（住宅）销售方案》中看到，参与该楼盘诚意登记，仅需提交身份证明与关系证明、房产查询结果、社保证明等三类资料，并未要求任何跟收入、资产证明相关的内容。

1171套房，1.5万人认筹，冻资9690人，总冻资金额339亿元。83人弃选，不到2日售罄，收金将近200亿。第一天选房结束时，200平米最低总价2600万元的大户型基本售完。

上周的华润城润玺一期，还是一场让全城“疯狂”的“打新”逐利的资本游戏。依托备案价格与周边二手房挂盘价高达每平方米4-5万的倒挂价格差，仅靠摇号中签，即可财富增值以百万计，让这个楼盘引来“万人抢房”，成为“中一签爆赚500万”的深圳网红楼盘，城中一片哗然。

不仅是润玺，“代持购房”正是这个城市房地产投资客们争先投身的新玩法。

王悦家的优先购房资格来自于在深无房的丈夫向深圳缴纳的5年社保，“深二代”叶鹏更是没有“房票”的困扰。而对于更多也想要踏上这班“套利财富列车”的购房者而言，能够在楼市调控不断升级的今天，仍然拥有一张甚至几张能够享受优先待遇的“房票”，“代持”几乎成为了首选答案。

儿子有“房票”就用儿子的名额买，员工能拿出“房票”，老板就能拿出房款；亲戚符合购房资格要求，但暂不需要购房就找亲戚借；甚至陌生人的购房资格也可以通过《代持协议》、律师见证等环节，变为自己参加新房摇号的筹码。

早在润玺选房之前，已有媒体报道，有不少购房者以30万的金额四处收购购房名额，只要名额摇中立即付款。

记者获取到的代持协议模板

南都周刊记者在一份获取到的《代持协议》中看到，实际产权人与房产代持人的权利与义务被白纸黑字限定得清清楚楚：甲方系房产实际产权人，乙方系房产代持人。乙方未支付任何款项及费用，对代持房产不享有任何占有，收益，使用和处分的权利。对于租赁、转让时的权属、债务纠纷时涉及的赔偿、房产过户、利润分成等代持期间容易引起纠纷的关键点，都一一进行了更详细的约定。

在网上，不难发现还有房产大V办起“代持培训班”，系统“传授”代持风险防控“机宜”，律师见证、公证，都成了不少人眼中把控“代持”风险的“安全绳”。

悄然中，房产代持产业链已在民间不断完成“进化”。

选房当天，这一切原在线上、坊间的隐秘传闻都浮出水面。内场，手持身份证等选房资料的购房者，对着销控表犹犹豫豫，第一时间将场内消息告知电话另一端。场外，焦急的投资客对着电话那头不断催促，下达选房指令。

这样的场景在润玺选房现场屡见不鲜：一边是身价不菲的投资客，另一边是无房无贷深圳户籍的“房票”，两者一拍即合的背后，是一条隐秘的“代持产业链”。一位资深业内人士告诉南都周刊记者，仅深圳一城，当前千万级别的新盘，代持比例超过8成。

供不起楼的人不惜借钱“打新”，没有房票的投资客“代持”入场，即便是润玺这样的以千万价位起步的豪宅，也不愁买家。这场“打新”盛宴中，钱从哪来？业务范围涵盖了“房抵贷”全流程的民间借贷机构“功不可没”。

在深圳另一千万豪宅——万科瑧山海的某购房群里，贷款中介小李的发言颇具诱惑性“刚过户房产优惠做单，变相首付三成（特别适合有房贷记录和二套置业者）可先批复。”

简单来说，想做小李的客户，贷款出来“打新”，首先得需要一套房——没还完贷款没关系，只要买房后房产有增值就行。小李可以帮忙将购房者的房产从银行先赎出来，赎楼之后，再按增值后的价格再次抵押。一赎一押间，房产增值部分就可以套现。

小李公司发布的抵押贷海报

据小李说，如此操作还能“顺便把利率降下来，只要名下有真实经营的公司，利率可以降到月息3厘到3厘2。”

要想放款不赎楼，小李还有办法。他介绍，已经做抵押的房产只需按揭满6个月，就还能跨行再次做抵押，将房价的增值部分抵押出来，利率可以做到月息3.3厘。

前者叫转按，后者被称为加按或二押，两者均不需要卖房就能筹集资金。微博上某房产大V干脆将这种方式概括为：“既保留了房子，还能想办法做裂变，1套变2套，2套变3套。

除代价小以外，经过小李的一番操作，房贷变抵押贷后，利息也极具吸引力。依照小李给出的月息最高限——3.3厘来计算，年利率为3.96%，而深圳10月份首套房贷平均利率为4.98%。

小李朋友圈发布的房产二押消息

在微博中搜索转按、二押等关键词，更多“筹钱攻略”将一一展示。而向小李这样，“潜伏”在“打新”购房群，为购房者们提供“贴身服务”的民间金融机构及“贷款代表”“理财顾问”也随处可见。

甚至，有些“打新”客干脆就从事着民间借贷服务。一面源源不断的向楼市输送资金，另一面也干脆身体力行，参与“打新”，在“楼市双规套利空间”中赚得盆满钵满。

眼见楼市“打新”热，摇号选房成为主流，五花八门的金融产品也应运而生。据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉透露，一些金融机构专门推出“摇号贷”，为不够钱认筹的人提供资金，日利率为0.08%。

早在润玺销售方案发布的次日，小李就在朋友圈里发布了这样一则消息：华润4期打新，350万保证金，随时给你出，公司放款很快，配合银行资料补齐就可以出款。

在深圳楼市一位资深业内人士看来，以上种种都源于曾在今年4月受到多地监管部门严格排查的违规进入房地产市场的房抵经营贷资金再度活跃，“主要是过桥贷，9月底、10月初的时候就开始放松了。”

银根的放松，为楼市“打新”提供了资金保障；“无房户”优先的调控政策，助推了“代持产业链”的迭代升级；临近年尾，密集入市的新盘又为“楼市双规套利”的全新游戏规则，提供了充裕的舞台。

上述条件共同促成了2020年冬，发生在深圳的这场“刚需打新千万豪宅”的年度大戏。其核心动力，则是新房限价下，深圳房地产市场形成已久的新房二手房之间的价格倒挂。以润玺入市为例，新房均价约13.1万/平方米，比周边的三期二手房成交价还低约4.5万元/平方米，较之动辄上18万元/平方米的挂牌价，每平米差价超过5万。若按100平方米的房源计算，“打新”一套润玺，意味着获利500万元。

华润城润玺一期选房现场，刚刚选房结束的购房者，手里还捏着身份证和购房资料，一路交谈。

不仅是润玺，深圳近期千万级别的网红盘，备受追捧的原因大多逃不开价格倒挂。继续润玺之后开盘的深圳万科瑧山海家园，单价区间在9.2-13.4万元/平方米。依据贝壳找房APP数据，该楼盘旁边的雷圳碧榕湾，最近一套成交单价为12.8万元/平方米，附近的诺德假日花园上月最近一期成交单价甚至达到了14.16万元/平方米左右。

人们“打新名单”上的南山安托山片区的海德园，尽管尚未入市，但坊间“吹风价”已经达到了12.8万元/平方米。其附近楼盘万科瑧山府目前在中原找房APP上的上月最近一期成交单价已经达到了16.66万元/平方米。

由价格倒挂而带来的“打新潮”，在数据上的体现更为直观。据统计，11月份深圳预售8663套新房住宅，备案成交6296套新房住宅，不仅是2020年以来的月度新高，更是创下了近7年来的新纪录。

正在“打新”润玺失败的购房者步履匆匆地寻找下一个目标时，这场轰轰烈烈的年尾“打新热”迅速迎来了逆转。

文章迅速在深圳众多打新群中扩散，紧接着刷屏的还有先后来自万科瑧山海、华润城润玺一期的“房住不炒”倡议。对购房后市场变化风险、银行不予批贷申请风险、调控政策变化风险、代持购房风险等进行了提示，其中“不排除政府相关监管部门出台相关政策举措”以及代持人可能存在“导致个人房产税的缴纳”风险的提示，引起市场广泛关注。

万科瑧山海、华润城润玺一期的“房住不炒”倡议

11月30日，深圳市住房和建设局局长张学凡在接受媒体采访时就表示，政府主管部门高度重视，对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。同时，针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。

越来越多的消息开始指向，“代持打新”已经受到政府主管部门的高度重视，政策漏洞正在受到严密监管。曾经的“幸运儿”张数也不得不在“打新”成功润玺后的第四天开始思考要不要退房。

12月1日，已经为办理按揭奔数日的张数不得不向其他润玺准业主求助。“银行不给我做贷款，说首付350万中有一笔钱来自他人转账”，力争无果的张数非常气愤，“这不是有罪推定吗？你买房找人借钱，或者别人欠你的还钱，这都很正常吧？”

“打新”成功的润玺准业主办理按揭受阻，民间借贷机构出招“垫资全款买房”。

同样“打新”成功的润玺准业主陈华为了能够办理按揭先后找了农行、光大、招商、上海四家银行，均卡在了收入证明和首付款资金来源上。选了120平户型的他，最终不得不一口气掏出了1520万，全款购买，“现在就是要首付款来源证明，已经批了承贷函的如果担保人非直系亲属，也都要追回”陈华说。

原先用来讨论去哪打新的购房群，一下子变成了“如何办按揭”的经验交流群。有购房者快人快语“这不是逼人全款买吗？”，也有人想到了新的资金渠道“贷款机构都问上门了，要给垫资全款买”。

而对于万科瑧山海的购房者来说，更关心的则是这个已经成功冻资了的楼盘，到底什么时候能够公布入围名单，摇号选房。

等待中，有人好不容易四处借钱凑够了换房的首付，如今担心的事成了“可别被当成借名买房的人，我就是个可怜的想改善住房条件的刚需”。也有人开始盘算下一个去打新的楼盘是哪个，“深铁懿府、前海天境花园、海德园……有打新群吗求拉。”

这场畸形楼市下的投机游戏尚未落幕，所有人都在等待答案。