卖房子找律师看合同，《民法典》：房屋买卖合同条款理解有争议时如何解决？

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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

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房屋买卖双方对于房屋买卖合同条款的理解可能会发生争议，那么，应该如何确定有争议条款的真实意思呢？

《民法典》第一百四十二条第一款规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”第四百六十六条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。”第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”

根据上述规定，对于有争议的房屋买卖合同条款，首先还是文义解释，当然，文义解释要结合其他合同条款、合同目的、交易习惯等因素，作出最能体现当事人真实意思的解释。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

附何某林与喻某容、南溪久居房屋咨询公司房屋买卖合同纠纷案

裁判要旨：对有争议的房屋买卖合同条款，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。

案情简介：2021年5月2日，何某林与喻某容在南溪久居房屋咨询公司居间下签订《房地产买卖及经纪合同》，约定喻某容将其位于宜宾市南溪区的房屋出售给何某林，售价466000元，买卖双方均清楚该房地产产权已办证但处于抵押状态；双方于签订合同之日买方支付卖方20000元定金；2021年6月10日以前，办理解除抵押登记手续时买方支付卖方180000元；解除抵押登记手续10日以前，办理产权公证手续时买方支付卖方剩余266000元。何某林于合同签订当日支付了20000元定金给喻某容。其后，双方因第二次付款（2021年6月10日以前）应由何某林先付款还是喻某容先办理解除抵押登记产生争议，未能协商一致导致合同无法继续履行，何某林遂向一审法院提起诉讼，要求解除合同，双倍返还定金。

裁判观点【四川省宜宾市中级人民法院（2021）川15民终2538号】：关于合同条款的解释、合同约定不明时的补救措施，《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”第四百六十六条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。”第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”本案中，对于第二次付款时间的理解，喻某容与何某林各执一词。《房地产买卖及经纪合同》中关于第二次付款（180000元）约定为：“买方于2021年6月10日以前，办理解除抵押登记手续时第二次支付房款壹拾捌万元整给卖方。”喻某容认为，其低价出卖案涉房屋的目的在于提前清偿银行贷款，180000元购房款该当在办理银行解押手续即偿清银行贷款前支付，以确保出卖人能够获取足够资金涤除抵押权；而何某林认为，该笔购房款应在不动产登记中心办理解除抵押登记手续时方能支付。就案涉房屋的解押手续办理流程而言，首先应由喻某容结清银行贷款并取得解押材料，尔后前去抵押登记机构办理解押手续。上述争议合同条款中约定的“办理解除抵押登记手续时”，若基于广义理解，应包含前述整个解押程序，如从狭义角度解释，则仅指向抵押登记机构办理解除抵押登记手续当时。故适用文义解释，尚无法确认争议款项中的准确付款时机。基于整体解释分析，合同中虽载明：“有关该房地产在本次转让前所产生的债务、税费、租赁清还、抵押等事宜，卖方应在转让前自行结清和办理相关手续。”但房屋的交付以转移登记为生效要件，喻某容只要能够确保在办理房屋过户登记前涤除抵押权，则其便不存在违反该约定之行为，故该约定对付款时间的认定并无实质影响。从目的解释、习惯解释、诚信解释出发，亦不能确定争议条款中有关付款时间的明确含义。一审判决认定180000元购房款的付款时间约定不明，本院予以确认。另，在当事人就180000元购房款的付款时间产生争议后，何某林、喻某容曾在中介人斡旋下进行过协商，何某林同意在前往银行办理解押手续时支付该款，但要求喻某容本人必须到场，而当时身处外地的喻某容要求何某林向其银行账户转款支付180000元后，由其本人或委托他人前往银行办理解押手续，故双方当事人最终没有形成一致意见，未能就第二次付款达成补充协议。案涉房屋买卖协议因买卖双方对第二次付款约定之争议导致合同陷入僵局，合同的解除并非喻某容的违约行为所致，其既不应承担双倍返还定金之义务，也不该赔偿何某林的已付中介费用。需要注意的是，何某林作为南溪久居房屋咨询公司的股东，了解房地产交易程序，相较于普罗大众而言，其在房屋交易过程中具有更高的判断能力，在缔结房屋买卖合同时能够更易识别潜在的交易风险，并有针对性的提出意见。然而，何某林在案涉房屋买卖协议的订立过程中，并未就第二次付款时间的进一步明确提出建议，仅是在发生争议后才作出于己有利之主张，其行为并非毫无瑕疵。喻某容应返还何某林已付的定金20000元。