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公众号“旧改征收律师”收集整理。

1、如何理解“附生效条件”的补偿协议？

答：因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。根据市、区相关规定，黄浦区546地块房屋征收补偿签约期限为3个月，补偿协议生效条件为签约期限内签约比例达到85%。

2、如何确定征收补偿协议的签约主体？

答：以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户签约。被征收房屋为私有房屋的，签约主体为房地产权证所载明的所有人（产权人）。被征收房屋为公有房屋的，签约主体为租用公房凭证或者公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人。

3、产权人死亡后，征收补偿协议签订主体如何确定？

答：产权人死亡后，由其继承人作为补偿协议签订主体。若产权人没有留下遗嘱的，则按照法定继承的规则确定补偿协议的签订主体，法定继承的第一顺序继承人为：配偶、子女、父母，第二顺序为：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

*代为继承：被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承，一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。

4、公有居住房屋承租人户口迁离本市或者死亡的，征收补偿协议签订主体如何确定？

答：房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当通过自行协商确认签约代表。

5、如何办理委托手续？

答：产权人或公有房屋承租人因行动不便、路途遥远等特殊原因无法亲自到场签订房屋征收补偿协议的，可以事先至征收事务所办理委托手续。授权委托书应当载明委托人与受托人身份、委托事项、委托权限、委托时限等信息。若委托人身处外地无法回到上海的，应当出具经公证处公证的授权委托书。若委托人身处境外无法回到上海的，应当出具经当地使领事馆认证的授权委托书。

如产权人或者公有房屋承租人死亡的，继承人或者共同居住人等与征收存在关联性的当事人需要办理委托的，委托手续按照上述规定办理。

6．如何理解“数砖头、不数人头”？

答：当前执行的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》是以“数砖头加套型保底”的政策作为房屋征收补偿标准的核心政策。同时，在保证被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的基础上，又细化了补助、补贴和奖励等措施，各项费用均是以“房屋建筑面积”为计算标准，而不是以“人头数量”为计算标准。

7. 俗称的“三块砖头”是什么意思？

答：“三块砖头”指的是被征收居住房屋的评估价格、价格补贴、套型面积补贴。

（1）评估价格＝被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积（被征收房屋的房地产评估单价低于评估均价的，按评估均价计算）。

*执行政府规定租金标准的公有房屋的补偿金额：评估价格※80%

（2）价格补贴＝评估均价×补贴系数0.3×被征收房屋的建筑面积。

（3）套型面积补贴只存在于以下情形，即被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准为15平方米建筑面积。

*评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。

8．什么是“增加居住困难户的保障补贴”？

答：房屋征收范围内居住困难户根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定计算补偿款，按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额（即“三块砖头”的费用）。