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被评选理由

该案是一起房屋租赁合同纠纷案，案件程序合法规范，事实清楚明了，判决公正，体现了法官办案的深厚的法律底蕴。

甘肃省兰州市西固区人民法院

民事判决书

（2017）甘0104民初1298号

诉讼参加人及其基本情况

原告（反诉被告）:甘肃某信息工程有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区。

法定代表人：刘某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：孙某，上海市某（兰州）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：甘肃某汽车服务有限公司，住所地兰州市西固区。

法定代表人：金某，该公司经理。

委托诉讼代理人：毕某，女，该公司出纳。

被告（反诉第三人）：杨某，男，汉族，住新疆呼图壁县五工台镇。

被告（反诉第三人）：金某，男，汉族，住甘肃省兰州市红古区。

当事人诉讼请求、事实和理由

原告甘肃某信息工程有限公司诉被告甘肃某汽车服务有限公司、杨某、金某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年7月5日立案后，被告某公司于2017年8月7日提出反诉，本院依法适用简易程序对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）甲公司委托诉讼代理人孙某、被告（反诉原告）某公司法定代表人（反诉第三人）金某及委托诉讼代理人毕某到庭参加诉讼，被告（反诉第三人）杨某经依法传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。

甲公司向本院提出诉讼请求：1.确认甲公司与三被告之间的房屋租赁合同已解除；2.判令三被告向甲公司支付2017年5月1日至5月12日的房屋占用费8720元；3.判令三被告向甲公司支付赔偿金480474.88元（已扣除5万元押金）；5.本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：2016年8月19日，甲公司与三被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于兰州市西固区福利西路169号技术中心大厦901房、902房、903房、904房共401㎡出租给三被告用于办公，租期为2016年9月1日至2018年3月31日，租金为55.12元/㎡/月，租金每年递增5%，第一年租金为265237.44元，房屋管理费、水电费、暖气费等由三被告承担。合同第九条第2项约定，被告未经原告同意在租赁期内变更或者解除合同的，应按房屋年租金的两倍支付违约金。合同签订后，甲公司将案涉房屋交由三被告使用并收取了被告交至2017年4月30日的租金。2017年5月10日，三被告因自身原因无法继续承租案涉房屋而要求甲公司解除合同，金某及某公司书面向甲公司承诺其已交纳的5万元押金不予退还，并按合同第九条第2项的约定承担赔偿责任。此后，甲公司多次要求三被告支付房屋占用费及赔偿款遭拒，故诉至法院。

某公司及金某辩称，某公司向甲公司支付租金至2017年4月30日，因经营不善，无力继续承租案涉房屋，于2017年4月底向甲公司发出解除租赁合同的通知。甲公司阻扰某公司搬离案涉房屋内的财物，迫使某公司向其出具承诺书。某公司拖欠甲公司8720元租金，根据法律规定，其应向甲公司支付的违约金不应超过该数额的30%，现甲公司要求某公司及杨某、金某向其支付两年租金作为违约金明显过高。

杨某经本院依法传票传唤无正当理由未到庭。

某公司当庭提出对甲公司的反诉，金某、杨某在反诉中的身份为第三人。某公司提出反诉请求：1.判令甲公司返还押金5万元；2.本案本诉及反诉诉讼费由甲公司负担。事实与理由：某公司、金某、杨某与甲公司于2016年8月19日签订房屋租赁合同，并向甲公司支付租赁押金5万元。某公司因经营不善，无力继续承租案涉房屋，遂于2017年4月底向甲公司发出解除合同通知。甲公司阻挠某公司对物品的搬离，迫使其出具承诺书，故其对甲公司提出反诉。

甲公司当庭自愿放弃反诉举证期限。金某、杨某在反诉中未提出独立的请求权，亦不承担义务，无举证责任。

甲公司对某公司的反诉辩称，某公司在向甲公司出具的《承诺书》中明确表示放弃5万元房屋押金的返还请求权，无权要求甲公司向其返还该笔房屋押金。

法院认定的证据和事实

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。

通过庭审调查及对当事人无争议的证据进行认定，本院对当事人无争议的事实认定为：2016年5月30日，中国铝业股份有限公司兰州分公司与甲公司签订《技术中心大厦租赁合同》，约定甲公司承租中国铝业股份有限公司兰州分公司位于兰州市西固区福利西路169号技术中心大厦第九层房屋，租赁期限为2016年4月1日至2018年3月31日，第一年租金为每月55.12/㎡/月，第二年租金为57.88/㎡/月，并约定甲公司在租赁期内享有房屋转租权。2016年8月19日，甲公司与某公司签订《写字楼租赁合同》，某公司股东杨某及法定代表人金某在合同上签字。《写字楼租赁合同》约定，某公司租赁兰州市西固区福利西路169号技术中心大厦第九层901房、902房、903房、904房建筑面积401㎡用于办公，租赁期限为2016年9月1日至2018年3月31日，第一年租金为55.12元/㎡/月，第二年租金为57.88/㎡/月，并约定租赁期内若甲公司收回房屋，应以书面形式提前三个月向某公司提出，经双方协商达成一致后方能解除合同。合同第九条第二款约定某公司在租赁期内未经甲公司同意而变更或解除合同的，向甲公司支付两倍年租金作违约金。合同另约定，某公司向甲公司交纳5万元房屋押金，待租赁期满结清费用后，若某公司未造成房屋及设施损坏的，甲公司于结清费用当日将押金全额退还给某公司。某公司依约向甲公司支付了5万元房屋押金并依约向甲公司支付租金至2017年4月30日。2017年4月底，某公司向甲公司提出，因其经营不善，无力继续租赁房屋从事经营活动，欲解除双方的租赁合同，甲公司拒绝了某公司解除合同的要求。某公司于2017年5月10日向甲公司出具《承诺书》，甲公司于当日收到《承诺书》并同意解除双方的房屋租赁合同关系。《承诺书》载明“……由于我公司自身原因，无法继续承租贵司办公室，我公司在此承诺，关于我公司单方终止合同后的赔偿事宜，除我公司已交纳的50000元押金不予退还外，还应按双方合同第九条‘第2条’执行”。2017年5月12日，某公司与甲公司对房屋及屋内物品进行了交接，房屋无损毁。另，甲公司未提交证据证明其因某公司违约所遭受的损失，认为某公司的违约行为对其造成的损失为合同未履行部分的11个月租金。

甲公司提交证据3某公司向其出具的《承诺书》用以证明某公司、杨某、金某单方解除房屋租赁合同并承诺合同终止后，其交纳的5万元押金不予退还、按合同第九条第二款的约定执行赔偿事宜。某公司与金某对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。某公司称公司无力继续经营，无法继续承租案涉房屋，故向甲公司提出解除合同的要求，甲公司拒绝解除合同并阻扰某公司搬离室内办公物品及财务和业务数据，为尽早解决公司事务，某公司不得不向甲公司出具《承诺书》。甲公司在庭审中称，某公司于2017年4月向其提出解除合同的要求时，其不同意解除双方的租赁合同，某公司于2017年5月10日出具书面承诺后其同意了某公司解除合同的要求，并称其未阻挠某公司搬离物品，亦未迫使某公司出具承诺书，《承诺书》为某公司单方作出。本院对该证据作如下认定：《承诺书》内容是某公司对合同约定的违约金条款的重申和押金条款的单方变更，可以视为是某公司为行驶单方解除权而设定的条件。某公司无证据证明甲公司胁迫其作出《承诺书》，本院对某公司提出的遭甲公司胁迫的事实不予认可。该证据具有客观性、真实性及与本案纠纷的关联性，本院对其予以采信，对甲公司的证明目的予以采纳，对某公司的质证意见不予采纳。

法院裁判依据

本院认为，杨某与金某作为某公司股东与法定代表人，其虽与某公司共同作为合同乙方与作为合同甲方的甲公司签订了房屋租赁合同，但某公司作为依法成立的独立的民事行为主体，具有独立的民事主体资格，是真正的房屋使用者。金某作为某公司法定代表人在合同上签字是其行使职务行为的表现，所产生的法律效果仍由某公司承担，不应以金某的个人财产承担合同义务；杨某作为公司股东，在合同上签字的真实意思表示应为成立、经营公司而作出，合同目的亦如此，故其亦不应以个人财产承担合同义务；另，若将杨某视为独立的合同乙方，与某公司共同承租案涉房屋、享有合同权利并承担合同义务，则某公司与甲公司解除了合同、清点了室内物品并交付了全部案涉房屋，但杨某并未与甲公司提出提前解除合同的请求，其无违约行为，则案涉的房屋租赁合同在杨某与甲公司之间仍然继续有效，这与经审理查明的案涉房屋租赁合同已经某公司与甲公司协商后解除、房屋已全部交付给甲公司的事实相违背。甲公司未提出公司财产混同的主张并对此予以举证证明，故杨某与金某不应作为合同承租人以个人财产对向甲公司承担义务，本院对于甲公司对杨某、金某提出的诉讼请求不予支持。

意思自治是民事活动的基本原则，当事人在法律规定的范围内享有自愿协商解除合同的权利。2017年4月，某公司向甲公司提出解除双方租赁合同的要求，2017年5月10日，甲公司同意解除，该合同经双方协商一致解除。本院对甲公司提出的要求确认其与某公司之间的房屋租赁合同已解除的诉讼请求予以支持。某公司向甲公司支付租金至2017年4月30日，其应向甲公司再支付2017年5月1日至5月10日期间的租金7367.71元（55.12元/㎡/月×401㎡÷30天×10天）及2017年5月11日至12日的房屋占用费1473.54元（55.12元/㎡/月×401㎡÷30天×2天），以上合计为8841.25元。甲公司要求某公司支付2017年5月1日至5月12日房屋租金及占用费8720元的主张未超出其权利范围，是对自己合法权益的自由处分，本院予以支持。

依照意思自治与合同自由的契约精神，当事人在合同中约定的违约金是双方自主合意的结果，但合同自由并非绝对、无限制，需受合同正义的规制。我国合同法规定了违约金的赔偿性质，要求违约金的数额应与因违约造成的损失的数额大体一致，以避免无理性地严厉惩罚违约方，防止违约金条款成为一方谋取暴利的工具、扰乱正常的市场经济秩序。法律对违约方提出约定违约金过高并申请法院根据实际损失予以调整作了规定，合同自由受到了合同公平的制约，在法律适用上体现了合同公平与合同自由在个案中的法律价值的平衡。甲公司与某公司未约定甲公司提前解除合同应承担的违约责任，约定了某公司提前解除合同应支付2倍年租金的违约金，形成单方违约金条款。甲公司与某公司的合同履行期限总共为19个月，合同解除后，剩余履行期限为11个月，该双务合同中约定的以24个月租金计的单方违约金明显过分高于合同未履行的11个月期限的租金，也明显高于合同约定的19个月的租赁期限的租金，属于法律规定的约定违约金明显过高的情形，本院对某公司提出的约定违约金明显过高的主张予以采纳，对甲公司提出的要求某公司支付违约金（即其诉状中所称的“赔偿金”）480474.88元（55.12元/㎡/月×401㎡×24个月－5万元押金）的诉讼请求不予支持。违约方提出违约金明显过高的，应参照因违约造成的损失对违约金进行适当的调整。某公司在解除合同后及时与甲公司办理了房屋交接手续，甲公司取回房屋使用权。房屋租金是房屋使用权的经济价值货币化，房屋使用权是房屋租金的权利对价。甲公司虽未能依合同约定取得合同未履行部分11个月的租金，但其取回了房屋使用权，故其并未因某公司的违约而损失11个月的租金，本院对其提出的其因某公司违约造成的实际损失为11个月租金的主张不予采纳。甲公司未向法庭提交证据证明其遭受的实际损失，应承担举证不能之不利后果。某公司认为甲公司的损失为其迟延支付的房屋租金及占用费，并认为甲公司因某公司违约遭受的损失即为该笔费用，甲公司要求某公司支付的违约金不应超过该笔费用的30%。对此，本院认为，本案非某公司迟延付款造成的违约，而是其提前解约造成的违约，故对某公司提出因其违约对甲公司造成的损失为迟延支付的租金及占用费的主张不予采纳。鉴于房屋租赁合同的特殊性质及本案合同的实际履行情况，某公司单方提前解除合同后，甲公司需在合理期间内重新招租，某公司应向甲公司支付招租期内的房屋租金作为违约补偿。本院酌情将招租期确定为3个月，某公司向甲公司支付违约补偿金66309.36元（55.12元/㎡/月×401㎡×3个月）。

某公司在《承诺书》中表示自愿依照租赁合同中的违约金条款向甲公司支付违约金并同意甲公司扣除其已交纳的房屋押金5万元。根据合同约定、房屋押金的自身性质以及交易习惯，房屋押金作为房屋维修金或赔偿金的担保，作用在于督促承租人谨慎和妥善使用、维护房屋并在房屋因使用、维护不当而遭受损毁时充当维修金或赔偿金。房屋租赁合同解除后，某公司未损坏房屋，则甲公司应向其退还房屋押金。甲公司在诉状中所主张的赔偿金数额是计算了2年租金扣除5万元押金后所得，可见甲公司并不主张扣除该笔押金，而是将该笔押金转换为赔偿金，但在某公司提出反诉请求后，甲公司认为该笔房屋租金不应返还。某公司出具《承诺书》，单方放弃房屋押金的返还请求权，是对自己权利的处分，也是为行使解除权而附加的条件，合同现已解除，某公司应信守该承诺。本院对某公司提出的要求甲公司退还5万元房屋押金的反诉请求不予支持。

判决结果

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第二款、第九十三条第一款、第一百一十四条第二款，《高人民法院关于适〈用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二) 》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、甘肃某信息工程有限公司与甘肃某汽车服务有限公司于2016年8月19日签订的《写字楼租赁合同》于2017年5月10日经双方协商一致解除；

二、甘肃某汽车服务有限公司于判决生效之日起五日内向甘肃某信息工程有限公司支付房屋租金及占用费8720元、违约补偿金66309.36元，以上合计75029.36元；

三、驳回甘肃某信息工程有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回甘肃某汽车服务有限公司的反诉请求。

如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费8278元，减半收取4139元，由甘肃某汽车服务有限公司负担838元，由甘肃某信息工程有限公司负担3301元；反诉案件受理费525元，由甘肃某汽车服务有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

代 理 审 判 员 张倩倩

二〇一七年九月二日

书 记 员 徐思思

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结束

明辨 慎断 尚法 为民