在上海,公有住房的使用权买卖(差价换房)一直在进行,当然实务中都是使用权有偿转让,鲜有真的差价换房者。而大家对其了解并不多。由于此类公房基本都建在成熟社区,面积较小,房价较低且交易不收取税费,对于解决刚踏入工作岗位收入不高的人群是很好的选择。与其相关的问题整理如下,供朋友们参考。
一、什么是公有住房?
根据《上海市房屋租赁条例》及相关规定,公有住房即公有居住房屋,是指政府和单位分配给职工租住使用和解放时收归国有,并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。依法取得公房租赁权后,可取得租用凭证。
二、公有住房使用权有偿转让(差价换房)的承租人需具备什么条件?
目前,具有本市户籍的居民个人、在本市注册的单位可以通过差价换房获得公有住房承租权。顺便提一下,实务中真的进行“差价换房”的情况,基本上都是有偿转让使用权。
按照新《办法》:具有本市户籍的居民,可以通过差价换房获得公有住房承租权,但是本市户籍家庭拥有2户(套)及以上住房(包括公有住房承租权和住房产权)的,或者本市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户(套)及以上住房(包括公有住房承租权和住房产权)的,不得再通过转让承租权方式取得公有住房承租权;本市非同一户籍家庭成员的2名及以上个人,不得通过差价换房取得同一户公有住房承租权。
独用成套公有住房为职工住宅(新工房),拆套分配给2户及以上承租人使用,该公有住房承租人为并户后房改售房进行差价换房的,经区房屋行政管理部门审核通过后,可不受上述规定的限制。(第十条)
法人、其他组织不得通过差价换房取得公有住房承租权,但市、区人民政府指定的企业除外。(第九条)
三、哪些公有住房不能进行差价换房(有偿转让)?
按照新《办法》:主要包括以下几种情况:
(一)整幢独用的花园住宅,或者差价换房后会形成整幢独用花园住宅的;
(二)产权不明晰的;
(三)已列入确定的房屋征收范围内的;
(四)已列入旧住房成套改造计划的;
(五)承租人拖欠租金尚未结清的;
(六)承租人在承租房屋内擅自搭建,或者附有违法建筑尚未处理的;
(七)已进入行政处罚程序,或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的;
(八)依法应当由出租人收回的。(第七条)
执行政府规定的公有住房租金标准、由政府授权经营公房的企业代为管理的非国有住房(如由政府代管的私有房产、由政府代理经租的宗教团体房产等),其差价换房的办法,由市房屋行政管理部门另行规定。(第二十四条)
凡纳入本市公有住房出售范围的独用成套公有住房,其承租权不得通过转让承租权的方式式进行差价换房。(第六条)
四、承租人办理差价换房,是否需要征得本处其他共同居住人员的同意?
按照新《办法》:公有住房承租人需要差价换房的,应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。(第八条)
五、如何向出租人申请办理差价换房意见征询?
按照新《办法》:差价换房的转让人应当在订立书面合同前,持《租用居住公房凭证》等材料,书面征询出租人的意见。
出租人应当自受理书面征询之日起15日内给予书面答复,通过公房管理信息系统打印《征询表》。不同意差价换房的,应当说明理由。(第十五条)
六、当事人如何获取差价换房合同?
按照新《办法》:差价换房双方当事人在完成征询程序后,可通过市政府“一网通办”平台“房地产交易”栏目或者“网上房地产”官网下载差价换房合同文本进行签署。
七、如何向区房地产交易中心申请办理差价换房审核?
按照新《办法》:差价换房当事人申请差价换房时,应当提交下列材料:
(一)差价换房合同;
(二)租用居住公房凭证;
(三)有效的征询表;
(四)本处有本市常住户口共同居住人签字同意差价换房的书面证明;
(五)双方当事人的身份证明材料;
(六)双方当事人承诺差价换房后不造成新的居住困难的书面材料。
通过承租权转让的方式进行差价换房,受让人还应当提交家庭成员的身份、户籍和婚姻状况等证明材料,
八、区房地产交易中心审核通过后,买方当事人如何与出租人建立公房租赁关系并申领《租用居住公房凭证》?
按照新《办法》:取得公有住房承租权的当事人应当自收到区房地产交易中心出具的《差价换房确认书》之日起7日内,持差价换房合同、租用居住公房凭证、当事人的身份证明及《差价换房确认书》等有关材料,向出租人申请办理公有住房租赁关系的变更手续,换发《租用居住公房凭证》。(第二十条)
九、区房地产交易中心办理差价换房审核是否收取交易手续费,是否收取税收?
回答:不收。
十、办理差价换房后公有住房的合用部位该如何使用?
差价换房后,公有住房中的合用部位仍维持原来的使用状况,且不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。
十一、新《办法》实施后,是否会影响本市户籍居民家庭购买商品住房?
本次公有住房差价交换办法修订,与本市商品住房限购政策没有关联,本市现行商品住房限购政策没有变化。也就是说,本市户籍居民家庭或个人购买商品住房进行限购查询时,其名下拥有承租权的公有住房,不计入该家庭或个人拥有的住房套数。
另外,如果买卖双方任何一方违约,仍然可以按照买卖合同的相关规定,主张违约方继续履行合同,配合完成使用权过户手续并承担违约责任等。
[作者简介] 杜继业,上海国年律师事务所专职律师,民商法学硕士,合伙人。
上海买卖房子找律师,公房使用权买卖
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